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イムズが2021年度中に閉館 建て替えへ!天神ビッグバンが更に拡大!



特報です!

三菱地所が福岡市天神で運営するファッションビルのイムズ(天神MMビル)を2021年度内に営業終了し、2022年度より建て替えに着手することが判明しました!

「イムズ」営業終了・再開発計画始動 ~再開発により新たな価値を創造し、「天神ビッグバン」に大きく貢献~(PDF)

三菱地所はシーサイドももちでのマークイズ福岡ももちやザ・パークハウス福岡タワーズなどの開発も手掛けており、ここ数年での福岡への積極的な投資が目立ちますね。



●イムズとは?

イムズは1989年に開業した地上14階、地下4階建てのファッションビルで、同時期に開業したソラリアプラザとユーテクプラザ天神(現在の天神ロフト)と共に天神の第二次流通戦争を引き起こしました。

外観には金色の有田焼きのタイルが施され、内観には特徴的な吹き抜け空間が設けられるなど、ひときわ注目を集めたビルでしたが、最近では周囲の施設に押され一時期の賑わいは失われつつありました。



●何故建て替えに?

三菱地所によると、

当社は本事業により「天神ビッグバン」に大きく貢献し、福岡市のまちづくりの一翼を 担いたいと考えております。

(「イムズ」営業終了・再開発計画始動 ~再開発により新たな価値を創造し、「天神ビッグバン」に大きく貢献~(PDF)からの一部引用)



としており、福岡市が現在天神エリアで進めている天神ビッグバンに連動した再開発計画であることがわかります。実際に報道でも天神ビッグバンの期限である2024年内の竣工を目指すとなっており、天神ビッグバンの容積率緩和といった優遇策の期限に間に合わせる形での再開発を目指しているようです。

イムズの築年数は30年程と老朽化が著しいとは言えませんが、その特徴的な吹き抜け空間によって店舗の床面積が確保できない点などの商業施設としての欠陥があり、かつてのような最先端のファッションビルとして再生できないなかで、福岡市の優遇策のある今の間に建て替えることを選択したものと思われます。



●天神ビッグバンによる優遇策は?

天神ビッグバンでは公開空地や緑化、優れたデザイン性などの条件で最大1300%までの容積率緩和と、明治通り地区における最大115㍍までの高さ制限の緩和といった大胆な規制緩和で民間の再開発を促していますが、今回のイムズの敷地は高さ制限の緩和エリアに入っていないため、今後福岡市との調整が進められるものと思われます。



(画像は『天神明治通り地区』と『ウォーターフロント地区』における 航空法高さ制限が緩和されました!からの引用です。)

青色で描いた場所がイムズで、北側に隣接している高さ制限の緩和エリアから僅かに逸れています。
今の時点で高さ制限の緩和エリアは明治通り地区だけですが、上記資料には

別のエリアについて相談があった場合も同様に取り扱う



と記載されているため、今後は三菱地所と福岡市が個別申請として国に申請し、高さ制限の緩和が認められる可能性が高いものと思われます。
もし、緩和が認められた場合は北側に隣接する福ビル街区の制限99㍍を参考に、高さ90~95㍍あたりの規制になるものと予想でき、容積率の緩和と合わせて超高層ビルの建設が可能になります。
(※高さ制限の緩和は空港に近づくほど小さくなるため、福ビル街区より若干空港に近いイムズは福ビル街区の99㍍より小さくなるものと思われます。)

なお、緩和が認められない場合には現行の高さ制限の70㍍が維持されることになり、容積率の緩和を受けても現行のイムズから大幅な床面積の拡張は望めず、建て替えのメリットが殆どないため、基本的には緩和の話が水面下で進んでいるものだと思われます。



●建て替え後の新ビルは?

建て替え後の新ビルの内容は現時点では不明ですが、従来までの商業施設機能だけではなくオフィスやホテルも含めた複合ビルになるものと思われます。その場合は低層階に入る商業施設の規模がどれ程のものになるのか気になりますね。

天神ビッグバンによってオフィスとホテルの拡充は続いていますが、商業施設については拡充されず、再開発後に繁華街よりもオフィス街としての性質が強くなることは避けたいので、一定規模の商業施設を維持して欲しいものです。

建て替え後の新ビルがホテルやオフィス、商業施設を含めた複合ビルになる場合は三菱地所の得意分野であるため、是非とも洗練されたデザインのビルを建てて欲しいですね。



●隣接した天神愛眼ビルはどうなるのか?

イムズに隣接して建つ天神愛眼ビルはイムズと同じ金色の外観に揃えてあり、街区として一体的な街並みが演出されています。イムズと一体的な再開発が行われると新ビルの床面積を更に増やすことができますが、今回の発表時点では天神愛眼グループはビルの建て替えを否定しており、先行きは不透明なものになっています。

西日本新聞経済電子版qBizによると、

三菱地所はイムズに隣接する天神愛眼ビルとの一体的な再開発も検討する意向を示すが、所有する天神愛眼グループは「今のところ建て替えの予定はなく営業を続ける」とする。

(西日本新聞経済電子版qBiz「天神の顔、駆け込み再開発 イムズ建て替え 優遇策期限決断後押し2019年01月10日 」からの一部引用です。)



となっており、三菱地所側は天神愛眼ビルも含めた街区としての一体的な再開発を目指す姿勢で、愛眼側も全否定ではなく現時点では決まっていないという姿勢のため、今後の調整次第では一体的な再開発へ進み出す可能性もあります。

天神愛眼ビルはビルそのものをブランド化しているため、建て替えへは簡単に踏み出せない事情もありますが、今後10年20年で老朽化が進むことも考慮して、是非とも一体的な再開発に動いて欲しいものです。
イムズの閉館は2021年度とまだ時間的な余裕はあるため、今後の推移を見守っていきたいですね。



●最後に

今回のイムズの建て替え計画は本当に予想外の発表でした。
個人的には幼少期の頃からの思い出が詰まった施設であり、今もなお天神での存在感を放っているあのイムズが無くなってしまうことに寂しさはありますが、明治通り地区を中心に動いていた天神ビッグバンが遂に渡辺通りにも波及し、天神のど真ん中にあるビルが新しく生まれ変わるということへの期待感のほうが強いです。

それにしても、築年数が30年程のビルでも建て替えの対象になるとは思いませんでしたが、イムズの意味であるインター・メディア・ステーションとしての役割が時代と共に失われつつあった今、新たなビルに生まれ変わり再び天神の最先端をいく施設になる必要があったものと思われます。
その点、その判断と決断を下せる三菱地所の行動力と財力は凄まじいものであり、地場企業を中心に動いていた天神ビッグバンにおいて、新たなプレイヤーとして活躍してくれることに期待したいですね。

今後、建て替え計画の詳細が少しずつ判明していきますが、イムズのようにワクワク感を感じられる最先端のビルになって欲しいものです。

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非公開コメント

イムズの建て替えには驚きましたねー。おっしゃる通りどのみち建て替えの必要のある愛眼ビルも開発に賛同してもらえればと願うばかりです。

天神ビルは建て替えしない感じなんですよね…。残念ですね。このような機会はなかなかないと思うんですけどねー💦九電は再開発チームを編成したりしていたのに中々乗り出していただけないですね涙

天神ビルもパルコ、三菱ビル、福銀も

建替えする様子はありません。

多分、天神ビッグバン期限が終了し

ても高さ制限や容積緩和は継続され

るだろうと思い込んでいるのが要因で

す。しかるに福岡市は期限超えたら一切規制緩和認めないと強く示して九電や福銀、パルコなんかに直接、職員が営業いくべきであると高島視聴室に電話入れました!

また今回のイムズ建替えも規制緩和期限内にやらなければとの思いで三菱が動いたものです!

福岡市は期限内にとの公言は必ず守る
べきです。でなければ先に福岡市の発展と福岡市の天神ビッグバンに協力した福岡地所や西鉄、三菱を裏切る行為になります。


天神ビッグバン期限外には、高さ容積率緩和は一切認めてはいけません。

そして福岡市の期限内緩和の本気度を
九電や福銀、パルコなんかに職員を派遣して最後のチャンスですよと建替え営業をするべきです。

 

イムズ建て替えの話は初めて聞いたときとても驚きました。
あの吹き抜けが「まさにバブル」という感じでとても好きなビルでした。
見た目は割と大きめのビルですが、45,000㎡ぐらいしかないので、再開発に動いたんでしょうね。
再開発でなくなるのは残念ですが、新しい再開発ビルにも期待です。
現代の「インター・メディア・ステーション」となるように最新の文化を発信するような施設になってほしいですね。

さて、ほかの方も書かれていますが、天神ビルやパルコ、三菱ビルの建て替えの話が出てこないですね。
「天神」交差点に面しているので、やはり高層に建て替えてほしいと思いますが、なかなか現状は厳しそうです。
パルコは2010年に全面的なリニューアルをしていますし、三菱ビル(正式には福岡ダイヤモンドビル)は1993(平成5)年に竣工しているようです。
一番老朽化しているであろう天神ビルは九電が建て替えの意思を示していませんよね。

前も書きましたが、天神ビックバンの高さ制限の緩和は2024年でなくなってしまうのか、疑問です。
福岡市はそれを明記していないので、よくわかりませんよね・・・。
もっとも、(今となっては無理ですが)空港が移転でもして、高さ制限がなくなればいつでも建て替えてもらってOKなんですがねぇ・・・。

No title

あんな大したことないビルでブランド化とか言えるのもイムズと意匠合わせてるからなんだから、イムズが立て替えるなら愛眼もさっさと勝ち馬に乗って参画すべきですね。

No title

もっとド派手なキンピカのビルをお願いしたい。
間違っても地味なビルだけは止めてほしい。

Re: イムズが2021年度中に閉館 建て替えへ!天神ビッグバンが更に拡大!

コメントありがとうございます!
まだ着手まで2年間あるので今後の展開に期待したいところですね。
天神ビルは隣接する福銀本店や渡辺通り、更に地下の変電所と色々問題を抱えているので、再開発をするにしてもかなり調整に時間がかかりそうですね…

Re: イムズが2021年度中に閉館 建て替えへ!天神ビッグバンが更に拡大!

コメントありがとうございます。
個人的な推測ですが、天神ビッグバンの再開発誘導策は一定期間の延長か、第2弾として復活するものだと思っています。
現実的に10年という期間は短過ぎます。115メートルの緩和を勝ち取ったのも1年半前の話ですし、二丁目と一丁目の北ブロックはそもそも再開発を検討する以前に、都市計画がまとまっていません。10年の間で全てを建て替えるにも移転先の確保が追いつきませんし、現在進行している一丁目と二丁目ブロックが2024年の期限までに動き出し、それ以降に北ブロックという形の2段階が理想です。
市もある程度の事情は把握しているのではないかと思いますし、その上で事業者との調整もしているものと思いますよ。
今動き出している事業者もこのオフィス不足の中で動くことで、確実にテナントを確保できますし、それなりに得もあると思います!
中期的な再開発の進展を見守りましょう!
この10年で全て建て替わってしまうと、それはそれで次の更新期に大変なことになってしまいますし…


Re: イムズが2021年度中に閉館 建て替えへ!天神ビッグバンが更に拡大!

コメントありがとうございます!
あの特徴的な吹き抜けが故の建て替えで、少し寂しさがありますが、次のビルが非常に楽しみですね!
現状ではダイヤモンドビルがある天神一丁目北ブロックと天神ビルがある天神二丁目北ブロックは、都市計画自体も決まっていないため、2024年までの再開発はかなり厳しそうですね。
ダイヤモンドビルは築年数が浅い上に街区内の他のビルも築年数が浅いため建て替えは無さそうですね。天神ビルも財界九州で九電が早期の建て替えを否定しているため、期限内の建て替えは無さそうです。
これは個人的な予想ですが、現状期限が明記されているのは天神ビッグバンボーナスであり、期限を迎えると一旦この容積率緩和が終了するものと思われます。ただ、10年間で全ての建て替えはテナントの移転先確保や関係者の調整から困難なのは目に見えているため、第2段階として新たな誘導策の実施が考えられますね。今回再開発が進んでいない北ブロックを中心に。それか個別申請での対応も考えられます。

Re: イムズが2021年度中に閉館 建て替えへ!天神ビッグバンが更に拡大!

コメントありがとうございます。
今後の老朽化などを考えると是非とも今動いて欲しいですね。なによりもそのまま残った際のビルの統一感の無さがすごそうなので…

Re: イムズが2021年度中に閉館 建て替えへ!天神ビッグバンが更に拡大!

コメントありがとうございます!
開業時のイムズのように攻めたものにして欲しいですね。

もったいないなあ

様々な理由があるので仕方がないでしょうが、なんか勿体ない感じがします。
大規模なリノベーションをしてあげれば、また30年は活躍できそうです。BELCA賞の天神ビルや福岡パルコの例もあるようなので.
名古屋では、1926年竣工のビルを改修し保存棟とし、一体型にした広小路クロスタワーを昨年竣工しました。スクラップ&ビルドの反証になった、感慨深いものがありました.
 
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