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「サンセルコ」建て替えの検討開始!渡辺通り南端にも大規模再開発の波が到来!


(画像はサンセルコ公式HPからの引用です。)

天神ビッグバンによって再開発が加速している天神地区ですが、今度は南北の大動脈である渡辺通りの南端にある大規模複合施設のサンセルコが建て替えの検討を進めることが判明しました!


福岡市の南の玄関口、再開発へ 「サンセルコ」組合法人が建て替え推進決議 10/16(火) 7:55配信 産経新聞

※フリー記事のため引用元のURLは早めに消える可能性があります。


国家戦略特区によって高さ制限の緩和された明治通り地区での再開発案件が続々と判明するなか、その勢いが遂に渡辺通り沿いにも波及し始めていますね。同じ渡辺通りの北端にあるイオン福岡ショッパーズも10年後の建て替え検討を明言しており、今後明治通り地区に続いて再開発ラッシュが訪れそうです。

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●サンセルコとは?


(画像は福岡市公式HP 渡辺通地区第一種市街地再開発事業(サンセルコ)からの引用です。)

サンセルコは昭和54年に福岡市で初となる本格的な市街地再開発事業として、老朽化していた商店街(約2.2ha)を商業施設、業務施設、ホテルからなる複合施設に再開発した渡辺通地区第一種市街地再開発事業によって誕生しました。



(画像は福岡市公式HP 渡辺通地区第一種市街地再開発事業(サンセルコ)からの引用です。)

敷地内にはホテルニューオータニ博多の入る地上14階、地下2階建てのホテル棟、ショッピングセンターとオフィスの入る地上10階、地下2階建ての商業業務棟、駐車場の入る駐車場棟の3棟が建っており、全体の延べ床面積は約89,000㎡に及びます。その中でも今回建て替えに向けて動き出したのは商業業務棟になります。

サンセルコは当初キーテナントとしてデパートの誘致を進めていましたが失敗し、放送局と商店街からの移転店舗などでスタートしましたが、当時では珍しい複合開発であることやステップガーデンなどが注目され賑わっていました。
しかし、その後は天神地区での商業施設開業ラッシュや博多駅の開業など2大都心部への集中が進み、最近ではショッピングセンターには空きテナントがあり、建物自体も築40年近く老朽化が進んでいるため建て替えを行う方針になったものと思われます。



(画像はサンセルコ公式HPからの引用です。)

サンセルコの立地は都心部の超一等地という訳ではありませんが、天神と博多両方に行きやすい場所であり、地下鉄七隈線の渡辺通駅が隣接しているためアクセスは非常に良好です。
また、渡辺通りと住吉通りという市内の大動脈に面した場所のため非常に目立つ存在です。

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●ホテルニューオータニ博多はどうなるのか?


(画像はWikipediaからの引用です。)

サンセルコは以前にも建て替え計画の検討が行われましたが、リーマンショックによる世界同時不況の影響で凍結されていました。
しかし、ここ数年の景気回復と2022年に迫った七隈線の博多駅延伸開業を見据えて、建て替え計画の推進に至ったようです。

なお、今回建て替えの推進を発表したのはサンセルコの商業業務棟の管理組合であり、渡辺通り側に立つホテルニューオータニ博多(ホテル棟)は動きを見せていません。

産経新聞では組合側が合同での再開発を目指して呼びかけていくという内容までしかわかりませんでしたが、「サンセルコ」建て替え検討 天神再開発の波、南の玄関口に 開業40年、老朽化2018年10月19日 03時00分 西日本新聞経済電子版qBizではホテルニューオータニ博多を運営するホテルニューオータニ九州に取材をしており、ホテル側の発言で現時点での計画は無いことが判明しました。

しかし、再開発に絶対に参加しないという発言ではなく、議論の推移を見守りたいとしていることから、これから本格的にサンセルコ(商業業務棟)との一体的な再開発に乗り出すかどうかを検討するといった感じなので、ある程度を期待を持つことができそうですね。

万が一商業業務棟のみでの建て替えとなると、規模自体が小さくなる他、市の規制緩和を受けれない可能性や構造上低層部が一体化されている両棟の解体工事の難化、新ビルとホテル棟の整合性の無さなど多くの問題を抱えることになりそうなので、ある程度年数が掛かってでも一体的な再開発にして欲しいですね。

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●建て替え後の新ビルの規模や機能はどうなるのか?

さて、こうなってくると建て替え後の新ビルの規模や機能がどうなるのかも非常に気になります。

現状では航空法による高さ制限はサンセルコビルで56㍍、ホテルニューオータニ博多でも58㍍となっており、このままでは60㍍規模の高層ビルの建設も不可能です。
ただ、渡辺通りを挟んで向かいに建っている電気ビル共創館は、高さ制限が60㍍のエリアに地上14階、地下2階建て高さ67.6㍍の規模で建設できているため、公開広場や賑わい施設などの条件を満たすことで、市による7㍍程度の緩和措置を受けれる可能性が高いです。
その場合は高さ60㍍超の規模のビルが建設可能になり、サンセルコビルとしてはビルの規模自体も現状より拡大した地上14階、地下2階建てぐらいになりそうですが、ホテル棟の場合は現状と変わらない規模になるため建て替えのメリットが大きくはなりません。

一体的な再開発の促進を図るうえでもやはり明治通り地区でその力を発揮している国家戦略特区の活用が望まれますね。
高さ80㍍付近までの緩和が可能になれば地上17階建てまで規模を拡大でき、ホテル棟にとっても建て替えるメリットが十分にある状態になります。
ただ、天神明治通りの高さ制限緩和の事例と同じ大幅緩和を受けるためには根拠が必要になりますが、周辺に抜きん出て高い避雷針やアンテナが見当たらないため、実現性はかなり乏しいものと思われます。

そのため、当ブログでは一旦地上14階、地下2階建ての規模と予想して、ビル内部の機能の予想を行いたいと思います。

ショッピングセンターに空きテナントが多く存在し、入居店舗の半数以上が退去の意向を示している現状を考えると商業機能は大幅に縮小される可能性が高そうですね。現在は地下1階~4階に商業店舗が配置されていますが、建て替え後は地下鉄駅に直結する地下2階から地上2階までになりそうです。

そうなってくると新ビルのメインはオフィス機能になりそうなので、地上3階~地上14階はオフィスフロアという感じになりそうです。ただ、今後天神ビッグバンの進展で天神地区で大規模な床が供給されることを考えると、必ずしもオフィスフロアが埋まるとも言えないので、オフィス機能だけにしてしまうのもリスクがありそうです。

個人的には商業機能の縮小で賑わいの創出が薄れることを考慮して、大規模なホールやカンファレンス機能を入れるのも良さそうですが、それはそれで電気ビルとの機能重複になってしまいそうですね。

それ以外には宿泊特化型のホテルや住居の可能性もありますが、特に住居の場合はその後の権利関係が複雑になりそうです。
公的施設としては今後天神ビッグバンの進展に伴い解体の可能性が出てくる市役所北別館や老朽化が進む県立美術館などが挙げられますね。立地の面では申し分ないので公的機関の入居も良さそうです。

全く情報のない現時点ではどうなるのか全くわかりませんが、ただのオフィスビルではなくエンターテイメントや文化芸術の拠点のようなものを目指して欲しいですね。

サンセルコに関しては今後建て替え計画が具体化していくため、とりあえずは続報を待ちたいと思います。

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●サンセルコに隣接した柳橋連合市場でも再開発の動き


(画像は 大京、ソリューション事業部を立ち上げ、ホテル開発事業を展開 (PDF)からの引用です。)

サンセルコの建て替え計画に続いて隣接する柳橋連合市場でも再開発計画が始動しました!

博多の台所として知られ100年の歴史がある柳橋連合市場。その玄関口にあたる土地を分譲マンション大手の大京が取得し、地上12階建てのホテルを建てることが判明しました。
大京はマンション以外の収入源を確保するためにソリューション事業部を立ち上げており、今回はそのソリューション事業部が不動産ソリューションを推進する一環で、ホテル開発事業を初めて手掛けることになりました。今回選ばれた都市は福岡、札幌、熊本の三都市でどこも観光客で賑わう都市になっています。
そのため、ホテル自体も12階建てでありながらツインルーム基本とした242室が設けられる規模であり、ビジネスマンよりも日本人観光客や訪日客をターゲットにした設定になっています。

高さこそありませんが、部屋の規模はなかなかのものであるため、周辺エリアに賑わいをもたらしそうです。また、観光客に人気の柳橋連合市場の玄関部分に建設されるため、低層部には市場と連携したカフェなどの賑わい施設を整備して欲しいですね。

ホテルの運営自体は大京ではなく、他の運営事業者に委託するとのことなので、ブランドなどはまだ判明していません。今後の続報や柳橋連合市場の再開発の動きが気になりますね!

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低層(60m)なら建替えしても変わりばえないですね。

あと明治通りだけ高さ制限緩和してますがあの通りだけ超高層でまわりが低層の天神のまんまというのもイビツですね

 

高さ制限の緩和エリアもっと増やせないものですかね・・・。
天神・明治通りの一部だけでは少し物足りないですね。

Re: 「サンセルコ」建て替えの検討開始!渡辺通り南端にも大規模再開発の波が到来!

コメントありがとうございます。
おそらく段階的な建て替えの推進なので、明治通りの新陳代謝がひと段落したら次は昭和通り、渡辺通りという感じで進むと思いますよ。
私自身は天神の中心部だけに超高層が集中しているのも摩天楼みたいでおもしろいと思っています。

Re: 「サンセルコ」建て替えの検討開始!渡辺通り南端にも大規模再開発の波が到来!

コメントありがとうございます。
渡辺通りの南側は空港に接近するため、高さ制限の緩和はかなりハードルの高いものになりそうですね。
ここら辺を緩和する場合は水平表面などに関わってくるため、航空法の根本から見直さなければいけませんし。
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