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天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

 福岡市・天神の明治通りに面した天神2丁目南ブロック(約1・1ヘクタール)の大型再開発に向けた街づくり計画の概要が4日、明らかになった。国家戦略特区によって高さの上限が115メートル(26階相当)まで引き上げられた規制緩和の利用に向けて、容積率を700%から最大1300%に上乗せする制度を活用する。パルコ新館から天神西通りまでを結ぶ新たな地下通路も整備する。

中略

再開発に向けて地権者が連携して取り組むことに合意。市が独自に設けている容積率の加算制度を活用するため、ビルの低層階は商業などのにぎわい施設とし、観光、創業支援、文化など街の国際競争力を高める機能も導入する。

後略

(記事は西日本新聞経済電子版qBiz 天神明治通り南、再開発加速 パルコ―西通りに地下通路 容積率最大1300%活用 福岡市と地権者合意2018年10月05日 03時00分からの一部引用です。)




遂に渡辺通りの西側でも動きが出ました!

これまでは天神ビジネスセンター計画や福ビル街区再開発計画といった渡辺通りの東側の計画がメインになっており、西側では噂のような情報しかなく街区としての動きはほぼありませんでしたが、今回の報道によって「天神二丁目南ブロック」にも動きがあることがわかりました。



(画像はGoogleマップからの引用です。)

「天神二丁目南ブロック」は渡辺通りの西側、明治通りの南側にあり、渡辺通りから天神西通りに至るエリアです。そのなかでも今回地下通路計画が判明したのは福岡パルコ新館から天神西通りにかけてのエリアであり、エリア内にビルは福岡パルコ側からヒューリック福岡ビル、福岡朝日会館、協和ビル、天神NKビル、住友生命福岡ビル、天神西通りビジネスセンタービル、ウエストサイド天神ビルといった大型のビルが建ち並んでいます。



(画像はGoogleマップからの引用です。)

計画の概要ではこれらのビルが建ち並ぶ明治通りに沿って、長さ約150㍍、幅4㍍のバリアフリー化された地下通路と東西の両端に約100㎡の広場を設け(上図青色)、容積率を700%から最大1300%にする容積率上乗せ制度と高さを最大115㍍に緩和する制度を活用して再開発を進めることになっており、遂に渡辺通り西側でも再開発が本格化されることになります。


●福岡パルコの敷地は含まれず…


まず、注目すべき点は今回の計画に福岡パルコ本館と新館は含まれなかった点です。この2棟は単純に地下鉄コンコースに直結しており、開業やリニューアル時期が浅いため、早期の再開発には踏み出さないと判断した可能性が高いですね。特に福岡パルコ本館は天神交差点に面していて福ビルと同じく福岡の顔になるビルなので、是非とも超高層ビルへの建て替えに動いて欲しかったものです。
福岡パルコに関してはやはり今後10年以上大きな動きは無いものかと思われます。


●幅4㍍の地下通路が新設!

(参考画像:「天神ふれあい通り駐輪場・地下通路」幅は4~5.3㍍)

次に注目すべき点は地下通路の規模です。幅は4㍍とられることになっており、既存の地下通路より2倍以上近い広さを確保でき、東西両端に広場が設けられることにより、現在より広く利用しやすい地下空間が広がることになります。
個人的に気になるのは地下通路に沿って店舗が設けられるのかと、既存の地下通路がどうなるのかですね。店舗が設けられると天神地下街のように賑わいが創出されますし、既存の地下通路は老朽化が進んでいるので、今回の計画で撤去して欲しいものです。


●再開発の考察

最後に注目すべき点はやはりどのビルが再開発されるかという点ですね。これらの計画に基本的に合意しているということは、どのビルも近いうちに建て替えるつもりなのでしょうが、問題はその時期と組み合わせです。
敷地的には非常に東西に細長いエリアなので、ただ一体的に再開発しても非常に細長いビルになってしまいますし、現実的に天神ビッグバンの期限である2024年までにこれらのビル全てが建て替えに動くのは不可能だと思います。

そのような状況の中でどれだけのビルが実際に再開発に動けるのか、これまでの情報を整理して考察していきたいと思います。




一つ目は以前「つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!」という記事で取り上げた通り、ヒューリックはホテルを中心としたヒューリックスクエアという複合ビルの開発を意欲的に進めており、福岡でも自社の所用ビルであるヒューリック福岡ビルの再開発でヒューリックスクエアを開発する可能性が非常に高く、エリア内の1番東側にあるヒューリック福岡ビルは単独でも複合ビルへの再開発に動く可能性があります。ただ、ヒューリックスクエア計画は東京でも超高層ビルではないため、高さ制限の緩和を活かした超高層ビルにはならないかもしれません。



(画像はGoogleストリートビューからの引用です。)

二つ目は福岡地所が2014年に取得した天神西通りビジネスセンター(参照:西日本新聞経済電子版qBiz 「福岡地所 天神二丁目のビルを取得」2014年12月26日)です。福岡地所は現在天神ビジネスセンター計画を進めており、次にその南側に所有している「天神MMTビル」の再開発の可能性が噂されていますが、これと同時か先に天神西通りビジネスセンターの再開発に動く可能性も出てきました。
ただ、単独での建て替えとなると床面積は非常に狭くなるため、隣接するカメラのキタムラの入るウエストサイド天神ビルや住友生命福岡ビルとの一体的な再開発が望ましいですね。

現時点ではこれ以外に情報が一切ありませんが、地権者が都市計画に合意したことを踏まえると、残りのビルも順次再開発に動くのではないかと思います。



(画像はGoogleマップからの引用です。)

理想では赤色で囲んだヒューリック福岡ビルの再開発、青色で囲んだ天神西通りビジネスセンタービル周辺の再開発、黄色で囲んだその他のビルの再開発といった感じで、エリア内に三棟程の大型ビルができる感じになって欲しいのですが、こればっかりは各社の思惑や地権者との交渉、更にテナントの移転先の確保など様々な条件が絡むのでわかりませんね。ただ、中途半端な規模ではなく二棟以上で一体的な再開発をして欲しいものです。

今後の報道が楽しみです!

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●余談…福岡三越の今後

さて、余談ですが先日このようなニュースがネットで流れました。

三越伊勢丹、三店閉鎖で囁かれる「次の閉鎖店候補」 ダイヤモンド・オンライン

内容は9月26日に首都圏の郊外店2店舗と新潟の1店舗の閉鎖を決めた三越伊勢丹ホールディングスの次の閉鎖店舗を予想する感じになっており、予想では札幌と福岡の三越撤退が最有力とされていました。

ここだけ見たらとても驚きのニュースなのですが、なんというか素人目に見ても根拠が無さすぎて逆に驚きました。
まず、重要な部分は全て事情に詳しい百貨店の関係者となっており、三越伊勢丹側の戦略や店舗売上高といった数値は取り扱われていません。勿論、あくまでも予想なので良いのでしょうが、百貨店の撤退というのはどうしても街の衰退をイメージさせるものなので、こういったニュースはもう少し強い根拠が欲しかったです。
とか言ってて本当に撤退したらごめんなさい。


では本当に福岡三越の撤退はあり得るのか?
個人的には撤退は無い可能性の方が限りなく高いと思います。

福岡三越は親会社であった三越が伊勢丹と統合したことにより、2010年より伊勢丹傘下の岩田屋と合併して岩田屋三越として運営していますが、その売上高は1,148億円(平成28年)規模を誇り、この規模自体は九州どころか地方最大規模です。
更に直近の2018年3月期の決算では過去最高の売上高を達成しており、2020年度の売上高1,300億円を目標に進んでいます。

しかしながら、色々と問題を抱えているもの事実です。岩田屋三越としては利益を上げていますが、利益稼ぎ出しているのは岩田屋本店であり、福岡三越は赤字の状態が続いています。

これには福岡三越の入るソラリアターミナルの歪な構造や、これまで岩田屋本店への高級店舗集約などのテコ入れを行なってきたことが影響していると考えられます。

それを踏まえて岩田屋三越は2019年春より3年かけて福岡三越の改装を行うとしており、いよいよ本格的に福岡三越へのテコ入れを始まるものと思われます。更に現在2店舗で7割程重複している商品を3割程度に抑えることも目標にしており、福岡三越はこれから数年かけて本格的に稼げる店舗への生まれ変わりを図っています。

(参照:岩田屋三越の一体運営強化 天神2店の営業組織統合

このように現時点での福岡三越はこれから投資を行う段階であり、人口が増え続け外国人観光客も多く訪れる福岡では戦略さえ間違えなければその投資を回収することはできると思います。 実際にダイヤモンド・オンラインの中でも

前略

杉江社長は、表向き「新宿、日本橋、銀座と、札幌、福岡、名古屋、京都は投資しても回収できると思う」と語っていると伝えられる。

とあり、三越伊勢丹としても福岡はまだまだ投資を行えるエリアになっていますし。

なので福岡三越の撤退を考えるとしたら、結果としてこれらの投資が回収できなかった&全国が不況に陥り百貨店の経営が更に苦しくなった際に可能性が高まると思います。
ただ、その際にも福岡三越の跡の一部に岩田屋が入る可能性や、伊勢丹の中規模店が入るなど別の展開を図るものと思われます。

個人的にはデパ地下などの低層階は三越として残しながら、上層階は家電量販店を入れるなど思い切ったことをしても良いかなとも思います。

さて、北九州ではコレット井筒屋や井筒屋黒崎店の閉鎖、久留米では岩田屋三越傘下の岩田屋久留米店の新館閉鎖と、益々地方の百貨店を取り巻く状況は悪化しており、もう既に百貨店が小売の王様の時代では無いのもわかります。
ただ、外商部門の存在などからその街の経済力を測る指標になるだけでなく、そこからその街のステータスを示す存在であることは変わっておらず、その点で考えると福岡に岩田屋、三越、大丸、阪急があることは絶対的に必要ですので、是非とも今後も撤退せずに居続けて欲しいものです。

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No title

天神ビッグバンがさらに加速するのはとても良いことですね!
やはり、パルコが開発される可能性が低いのは残念ですが、
他に、再開発されそうなビルもありそうなので楽しみですね。

さて、三越のニュースは僕も最初に見たとき、まさか閉店するのかと驚きましたが、根拠のなさに呆れました・・・。
特に「札幌同様、JR博多駅に博多阪急がオープンし、天神から駅に商圏の中心が移った。」という文には驚きましたね。
本当に「福岡の事情に詳しい百貨店関係者」なら、天神から博多駅に移ったとは
言えないはずです。
確かに、博多駅もJR博多シティやKITTE博多で賑わいは増しましたが、
やはり人の多さでは天神に負けるでしょうし、売り上げも天神の方が上でしょう。
はっきり言ってしまうと、こんな適当な記事は出さないでほしいです!!

No title

管理人さんいつも楽しく拝見しています。
三越の件ですが、他都市は置いてと言いたいところですが
何故天神と札幌大通りを同じ状況だと書いたのか疑問ですね。
何かにつけて比較される両都市ですが、こと中心市街地の現状においては
色々と違いますよね。

それと百貨店における外商部の意味合いについて言及していただきありがとうございました。
業界として百貨店が斜陽であることは事実でしょう。ただそれは社会と同じく
二極化しているのであって、百貨店が無い大都市は先進的かつ合理的な
市民がすんでいるとはならないですよ。
旧呉服店の老舗に限らず、東急の二子玉や阪急の西宮ガーデンズ見れば分かるはずです。


訂正

先ほどの玉川SCの核店舗は高島屋でした。

No title

HEARTSバスステーション博多のプレスリリースも出ていますね。
12月の開業が楽しみです。
http://hearts81.com/pdf/release180906.pdf

いつも楽しく読ませてもらってます。ひとつ疑問に思ったのですけど天神ビッグバンの期限は2024年とされていますけどそれ以降はどうなるのでしょうか?2024年以降に再開発を行おうとしても、今のような航空法の緩和が適用されず高層ビルを立てるのは不可能なのでしょうか?

三越撤退はあると思いますよ。
単店で赤字な訳ですし、細長くて見づらいし
、岩田屋は三越伊勢丹の子会社ですしね。
福岡の事情なんて、知ったことないでしょ。
そもそも天神地区はオーバーストアであり、なおかつ博多駅に商業施設が増えているので、存続するためには、かなり斬新なテコ入れが必要では?

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No title

三越の撤退は札幌でしょうね。
大通りは何とかしないと昭和のままでですもん。

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

コメントありがとうございます。
ニュースでも地権者全員が同意したと伝えられていたので、今後数年で建て替えが本格化するのは間違いないですね!超高層ビルが建ち並ぶ日が来るのが楽しみです。
三越の件は何をもって博多に商圏が移ったと断言できるのか理解に苦しみますね。こういう記事を出す際には三越伊勢丹の方針、福岡三越と岩田屋の経営状態、その他市内百貨店の経営状態、天神と博多の売上高の推移など様々な情報を並べて総合的に判断して欲しいですね。
本当に福岡の百貨店に詳しい人なのか甚だ疑問です。

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

コメントありがとうございます。
私自身は札幌の駅前と大通りがどのように変化してきたのか詳しくわからないので比較できませんが、少なくとも福岡においては天神の地位は下がっておらず、博多という新たな都心が形成されてきたのにすぎません。むしろ高さ制限の大幅な緩和で民間が投資を容易に行えるようになった今、博多よりも成長度は高まっていると思えます。
外商部に関してはまだまだ詳しく理解できていないのですが、医者の多い街だからこそ岩田屋久留米店がまだ閉店に追い込まれていなかったり、目に見えない部分での貢献度がかなり高そうですね。

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

情報提供ありがとうございます。
近いうちに記事として更新したいと思います!

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

コメントありがとうございます。
これに関しては私自身も自信を持ってはっきりと明言することはできませんが、国から市に提出された高さ制限緩和に関する書類には期限は明記されていないため、あくまでも市としての期限だと思われます。そのため、市が主導して行なっている天神ビッグバンボーナスなどは2024年までで一旦期限切れになる可能性はありますね。
ただ、あくまでも2024年までに30棟を建て替える数値目標を立てているだけで、2024年以降もなんらかの形で第2ステージとして行われる可能性のほうが高そうです。今、水面下で動いている計画数を考えると2024年までに全部建て替え終わる可能性は低いですし…

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

コメントありがとうございます。
可能性がゼロでないのはわかりますが、現時点で岩田屋三越の経営方針としては今後数年かけて三越へのテコ入れをすることを表明しています。ちなみにこれまでは主に岩田屋へのテコ入れをしてきました。
博多への商業施設の進出はKITTE以降構想としても上がっておらず、今後更に天神が博多に追い詰められるという状況にはなりにくいです。むしろ天神ビッグバンにより天神地区は更に成長します。
売上高が伸びている状況で天神がオーバーストアという表現も気になります。人口が増加し続けていてインバウンドの恩恵も受けている福岡市の発展度を考えれば、特に問題はないものだと思いますよ。
何かがオープンする度にオーバーストアだという指摘はありますが、結局のところは発展度でカバーできていますし。

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

もっとも斬新なテコ入れが必要なのは理解できますが、これに関しては親会社である三越伊勢丹の現状を見る限りでは期待できませんね。

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

ありがとうございます。
現時点では議論という範囲で認識しています。

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

コメントありがとうござます。
札幌のことに詳しくないのでわかりませんが、札幌は三越伊勢丹の所有している物件で、老朽化が進んでいることを考えると、テコ入れの方法として大型再開発の可能性もあるのでそれはそれで羨ましいですね。
もっとも三越伊勢丹という会社の方針次第ですが…

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ソラリアターミナルビルの “天神TOIRO” がイメージよりいい感じです‼️

https://www.instagram.com/p/Bobq4f4nteO/?utm_source=ig_share_sheet&igshid=1ja0owbia1y6e

https://www.instagram.com/p/BobUv4Djz3-/?utm_source=ig_share_sheet&igshid=1klx3q5suleah

「トイロ」や「エキマチ」の様な、最近流行りの日本語のネーミングは正直好きではないですが、空間デザインは本当に凄いです✨

ここまで改装したからには、もう建て替えて欲しくないです…😂 外装もそれなりにカッコよく仕上げて欲しいです…

西鉄は空間デザインにおいては天才ですね!本当にセンスあると思います。

※リンク先(Instagram)は見れなくなる場合があります…

No title

西日本新聞の情報によれば、サンセルコ建て替え方針だそうですね。建て替えとなれば旧福岡放送の鉄塔の高さまでは高くできそうです。一方、ホテルニューオータニは改修で乗り切る方針で一体開発はできなくなりそうです。

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

コメントありがとうございます。
かなりこだわった内装ですよね!できればホームや天井もこのレンガ風に仕上げてヨーロッパの駅のようにして欲しいのですが(笑)

Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

コメントありがとうございます。
先程記事を作成致しました!
ホテルニューオータニに関しては完全否定はしていないため、これから検討していくものと思われますよ。実際サンセルコも今から計画の検討に入る段階なので。
高さはなんとしても80㍍あたりまでいって欲しいですね。じゃないと建て替え以前と代わり映えしない規模になってしまいますし。

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Re: 天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

貴重な情報ありがとうございます。
夏頃よりチラホラとネットなどで情報を目にすることがあったので、個人的に情報収集は進めていましたが、やはり地上1階建てなのは残念です。
アップルは米国の新本社や日本の新規店舗でもガラス張りを積極的に採用しているので、そこに大きな変化は無さそうですが、他社ビルへのテナントとしての入居ではなく一からデザインを考えれるため、内装外装ともにアップルらしさ全開のビルにして欲しいですね。
近いうちに記事にしてみようかと思います。
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地方都市の中で今1番勢いのある福岡市・福岡都市圏の交通や再開発について発信しています!

まだ大学生なので更新が気まぐれですが、 更新状況などの情報はツイッターのアカウントのほうで発信を行なっているので、こちらのアカウントのツイートから確認することができます!


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