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イオンショッパーズ福岡店の上層階が天神ビッグバンの移転テナント向けオフィスへ!


(画像はWikipediaからの引用です。)

福岡市の都心再開発事業「天神ビッグバン」に伴い、天神北部の商業施設「イオンショッパーズ福岡店」が、ビル建て替え中の一時移転用オフィスとして活用できるようリニューアルする方針であることが1日、分かった。施設の上層フロアを天神ビッグバンにより仮移転するテナントに優先利用してもらい、低層フロアはイオンが店舗機能を改修し、来年4月に先行オープンする見通し。

 2日にイオン九州と、オフィス用途になる上層フロアを一括して借り受け運営する地場デベロッパー・福岡地所、両者と連携する市が共同記者会見して正式発表する。天神ビッグバンの課題だった入居テナント仮移転先の確保に一定のめどが立つこととなり、再開発が加速しそうだ。

後略

(「ショッパーズ」売り場縮小、一部オフィスに 「天神ビッグバン」移転テナント向け 西日本新聞2018年10月01日 14時03分からの一部引用です。)



天神ビッグバンに関連した重要なニュースです!

2017年に発表された天神ビジネスセンター計画に続き、今年に入って大名小学校跡地再開発計画と福ビル街区再開発計画が公式発表され、着々と再開発が進んでいる天神ビッグバンですが、以前より既存のビルに入る商業テナントやオフィステナントの移転先が不足していることが問題視されていました。

実際に福岡市内のオフィス空室率は2018年8月時点で前月比−0.28ポイントの2.40%(参考:三鬼商事株式会社オフィスマーケットデータ)になっていることから、人気の天神博多エリアでまとまったフロアのオフィスを借りることは非常に困難な状態が続いており、天神ビッグバンで再開発を行う際にテナントの立ち退き後の移転先確保が出来ず、なかなか計画の進まない再開発計画もあったようです。

そのため、今回のイオンショッパーズ福岡店の上層階オフィス化計画によって、移転先の確保が進み天神ビッグバンの更なる進展を期待することができそうです!



(画像は新たな空間で天神ビッグバンを推進 イオンショッパーズ福岡店、オフィス・商業の複合施設へ(PDF)からの引用です。)

10月2日にはイオン九州株式会社と福岡地所株式会社が共同記者会見を行い、同日にニュースリリースが発表されました!

新たな空間で天神ビッグバンを推進 イオンショッパーズ福岡店、オフィス・商業の複合施設へ(PDF)


●新たな商業スペース「天神ショッパーズ福岡」

イオンショッパーズ福岡店は地上8階、地下2階建ての規模であり、今回オフィス化されるのはその内地上5階~8階部分になります。

これに伴いイオンは地下1階~地上4階部分のリニューアルを行い、新たな商業施設「天神ショッパーズ福岡」として2019年春に先行オープン予定です。

新聞などでは100円ショップも含まれる報道がされており、全て直営ではなくテナントスペースも一部残されるようです。



●福岡地所が運営する新たなオフィスフロア

地上5階~8階のフロアを一括で借受け運営するのは福岡地所であり、リニューアル完了後に新たなオフィスフロアとして2019年夏頃にオープンする予定です。

新たなオフィスフロアは天神ビッグバンでの再開発によるテナントの一時移転先として優先理由することになっており、イオンと福岡地所の契約も2025年までの期間限定になっています。
更に注目すべき点はオフィススペースの広さです。1フロア約900坪、総オフィス面積は約3,500坪と天神地区でも有数の規模であり、多くの一時移転テナントを受け入れることが可能な広さになっています。


現在のショッパーズは地下1階~地上5階にスーパーと直営の専門店、6階と7階に100円ショップなどのテナントが入居していますが、商業施設は4階までになるため規模は縮小します。しかし、8階はかなり前から閉鎖され活用されていない状態でしたし、天神北という立地と建物の老朽化を考えると、オフィスとしての活用のほうが良いということになったのでしょうね。



さて、今回のニュースで個人的に気になるのは「イオンショッパーズ福岡店の今後」と「天神ビッグバンの今後」の2点なので、以下ではその2点を更に考察していきます。



●イオンショッパーズ福岡店の今後

まず、イオンショッパーズ福岡店は旧ダイエーショッパーズ福岡店として1971年に開店した古い建物ですが、イオンによるダイエー買収後の外装のリニューアルのみしか行われておらず、今後の建て替え再開発の可能性がありました。
しかし、今回の発表により少なくとも2025年までは建て替えや再開発が無いことになり、以前「 天神北再開発の布石か?福岡スタンダード石油がミーナ天神とノース天神を取得! 」でお伝えしたミーナ天神とノース天神との合同再開発の可能性も少なくとも2025年までに行われることはなく、ミーナ天神とノース天神単独で先に動くか、7年後に改めて一体的な天神北再開発として動くという形になりそうですね。



●天神ビッグバンの今後は?

今回の計画は商業施設の一部をオフィスフロアにするという内容であり、普通ならそこまで大きな計画では無いように思えますが、実は今後の天神ビッグバンの行方を考察できる重要な計画になっています。

まず、報道でもある通り今回のオフィス化されるフロアは、天神ビッグバンの再開発によるテナントの一時移転先として優先利用が予定されており、オフィスフロアも2025年までと期間限定になっています。天神ビッグバンの期限は2024年までに建て替え完了となっており、今回のオフィスフロアはあくまでも天神ビッグバンのテナント一時移転先としての利用であることがわかります。

更に注目すべき点はイオンの単独事業ではなく、オフィスフロアを一括して借り受けて運営するのは地場ディベロッパーの福岡地所だということです。

現在、福岡地所は天神ビジネスセンター計画を進めていますが、こちらのテナントの移転は完了しています。更に隣の西鉄が行なっている福ビル街区の再開発も解体の目処が付いていることから、おおかたテナントの移転先は決まっているものと思われます。
そうなると、気になるのはこの一時移転先を狙ったオフィスフロアがどの再開発を見据えたものかという点です。

福岡地所が天神ビジネスセンター計画以降に手掛ける可能性がある場所は、ビジネスセンター計画地に隣接しており2016年に取得した天神MMTビルと2014年に取得した天神西通りビジネスセンター(西日本新聞経済電子版qBiz 「福岡地所 天神二丁目のビルを取得」2014年12月26日)、更に以前「つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!」でお伝えした地所が区分所有で保有している福岡興銀ビルの3箇所存在しており、これらの保有ビルのどれかの再開発が動き出しテナントの移転先確保を行なっている可能性があります。

以前から報道では10棟程再開発が進んでいるという記載がよくあるため、何かしら水面下で進んでいる可能性は十分にあり得ますね。

福ビル街区以降の具体的なビルの建て替え構想はあがっていませんが、悲観的にならなくても天神ビッグバンは着実に進展していくかも知れませんね。これからが楽しみです!

2018年10月2日




●続報 ~ショッパーズ福岡は10年後に再開発の可能性大!天神ビッグバンに建て替え予備軍の存在!~

前略

ショッパーズが博多港に面したウオーターフロント地区(同市博多区)と天神を結ぶ好立地にあることを踏まえ、賃貸期間終了後の大規模な建て替えも検討する考えを示した。

中略

現在までに建て替えを発表したのは福岡ビルなど7棟。他に水面下で10棟程度の大型ビルが検討を進めているとされる。

 地場不動産事業者の調査によると、建て替え含みで期限付きの定期借家契約に切り替えた福岡市中心部の「建て替え予備軍」ビルの床面積は計13万5千平方メートルに上る。

(記事は西日本新聞経済電子版qBiz 天神再開発の加速に期待 ショッパーズ上層階をオフィスに 一時移転を後押し2018年10月03日 03時00分からの一部引用です。)



1日で同じ記事を3回更新することになるとは思っていませんでした…
記事を別にするとややこしくなるのでこちらは続報として取り扱います。


昨日の記事で可能性としてショッパーズ福岡の再開発は福岡地所とのオフィスフロアの契約期間が切れる2025年以降になるのではないかと予想していましたが、そもそもこれまでイオンがショッパーズ福岡の建て替え再開発について言及したことはなく、あくまでも老朽化が進んでいる現状からの希望的観測でした。

今回、ようやくイオン側から「賃貸期間終了後の大規模な建て替えを検討する」という再開発を示唆する発言があり、これらは妄想や理想ではなく現実にかなり近づいたことになります。

大規模という表現をしているところにもかなり期待できますので、やはりノース天神やミーナ天神との一体的な再開発の可能性もあり、夢はどんどん広がっていきますね。

ただ、現状でも商業施設は縮小傾向にあるため、イオンの商業施設になるというよりはホテルやオフィス、タワーマンションといった機能になるかも知れません。

10年後の話になりますが是非とも実現に向けて進めて欲しいですね!


もう一つは天神ビッグバンについて気になる情報が載っていました!
現在10棟程度の大型ビルが建て替えを検討しているという文言は、以前より報道などで見かけていましたが、建て替え含みで期限付きの定期借家契約に切り替えた中心部のビルの床面積が計13万5千平方㍍に上るというのは初めての情報で、かなり多くの大型ビルが水面下で動いていることがわかりました。
ちなみに定期借家契約とは事前に何年までと賃貸契約を定めて、期限を迎えたら貸主は正当な理由が無くても更新を拒否することができる契約であり、再開発で周辺のビルと足並みを揃える際などに重要になってきます。

ただ、計13万5千平方㍍という数字を聞くと今回のショッパーズのオフィスフロア化でも代替機能としては全然足りて無い感じがするので、今後もショッパーズのように一時的な移転先の確保を行なってほしいですね。

2018年10月3日

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高さ制限の緩和

疑問なのですが、天神ビッグバンの期限である2024年を過ぎると、明治通りの高さ制限は元に戻ってしまうのでしょうか?

Re: イオンショッパーズ福岡店の上層階が天神ビッグバンの移転テナント向けオフィスへ!

コメントありがとうございます。
この2024年という期限はあくまでも市が設けいるもので、国の規定ではないと思いますよ。期限を設けてスピード感をもって行えるようにしているのが狙いだと思います。ただ、実際に期限を迎えてどうなるのかはよくわかりません。

質問です。

この地は高さ制限が特区から外れて

いるので100メートル超えは無理です

よね?

Re: イオンショッパーズ福岡店の上層階が天神ビッグバンの移転テナント向けオフィスへ!

コメントありがとうございます。
天神北は高さ制限の緩和エリアではないため、70㍍から80㍍程の高さの建物しか建てれませんが、天神ビッグバンエリアには入っているため、明治通り地区の再開発の進展具合やイオン、ノース天神、ミーナ天神の意向によっては緩和することはできそうですね。

建て替えるのなら岡山駅前のイオンみたいに
なって欲しいですね。

Re: イオンショッパーズ福岡店の上層階が天神ビッグバンの移転テナント向けオフィスへ!

コメントありがとうございます。
個人的には商業機能は最小限に抑えて、タワーマンションやホテルを含めた複合ビルにして欲しいです。
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