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簀子小学校跡地の再開発は住居不可へ!タワーマンションの可能性は消滅しました。

簀子小学校跡地の再開発について福岡市から新たな発表がありました!


第2回 簀子小学校跡地活用会議 資料


昨年「簀子小学校跡地の民間提案がすごい!」で紹介した通り、小学校跡地の活用方法については、現在地域住民や民間のニーズを把握しながら有識者の意見を聞き、全体の活用方針案を検討している段階です。
予定では今秋には活用方針案を定め、本年度中には公募に取り掛かることになっています。

昨年紹介した民間提案の内容では、タワーマンションを主体にした提案が多くあり、跡地活用におけるタワーマンションの建設はほぼ決定的ではないかと考えていました。
しかし、今回の発表で福岡市は住居機能の設置を不可とする方向性を示したため、タワーマンション建設の可能性は消滅し、同時に高層ビルを望むこともかなり厳しい状況になりました。


●住居機能が不可の理由

詳しくは「第2回 簀子小学校跡地活用会議 資料」を見て頂いた方が早いのですが、大きく分けて3つの

① 周辺で進むマンション開発と増加し続ける生徒数

中央区の中でも大濠や赤坂、港、長浜付近は近年民間会社によるマンション開発が旺盛であり、住居需要に対しては民間の土地と開発で十分に賄えています。更に旺盛なマンション開発の影響で舞鶴小中学校の生徒数は右肩上がりである事も考慮して、大規模マンション開発を抑制する方向になりました。


② 地域住民の要望である広場や体育館の整備と運営両方を行う提案は非住居系開発に多く見られたため

昨年行われた民間提案では7件の提案が集まりましたが、分譲マンションを主体にした提案4件の内3件は、広場や体育館の整備か運営又はその両方を市に任せる内容であるのに対して、分譲マンション以外の3件は両方とも民間で行う提案になっています。
市としてはなるべくお金を掛けずに地域住民の要望に応える方が良いので、整備も運営も民間が行う提案のほうが良いのでしょうね。
また、分譲マンション以外の提案の場合は土地の売却ではなく、借地のため将来的に市の資産として土地が返ってくる部分もプラスに動いているものだと思われます。


③住居系以外の提案もあったため

第2回 簀子小学校跡地活用会議 参考資料

上記資料を確認して頂いたらわかりやすいのですが、民間提案には「教育施設案」と「住宅、医療、福祉、子育て、教育施設案」、「福祉、介護、ホテル、テナント等案」という非分譲住宅系の提案が3つ程あり、民間のニーズから見ても跡地を必ずしも住宅系の利用にする必要は無く、市としては広場や体育館との一体的な利用や、地域の利便性や暮らしの質を高めることのできる内容に期待できることから、住居系を不可にしたものだと思われます。

ちょっとだけ気になったのは、Cの提案は住居系から教育系に変わっていたり、Fの提案からオフィスが無くなっていたりと、昨年公開された案からかなり変更がなされている点です。そもそも公開後に民間側から提案の大幅な訂正があったり、それが許可されていることを知らなかったので、その時点でかなり驚きですが、オフィス機能が完全に消えてしまったことは悲しいですね。


周辺で進むマンション開発との兼ね合いや敷地全体の活用有無、広場や体育館の整備と運営両方を民間が行うかどうか、住宅系以外の提案の有無などの要因を全て考えて総合的に検証した結果、今回の住宅系不可という決断になったようです。

今回の規制で手っ取り早く建つタワーマンションが不可になってしまったため、高層ビルを望むことはかなり厳しくなり、超高層好きとしては少し悲しいですが、実際合理的な判断だと思うので是非とも賑わいを生み出すような施設を誘導して欲しいですね。


●何が建つのか?

こうなった以上、気になるのはこの敷地に何が建つのかですね。

敷地は約8500㎡とかなり広大ですが、その内約3000㎡は広場、約400㎡は体育館の整備と運営が義務付けられており、地域住民の利用は無料とすることになっています。

残りの約5000㎡程を民間の施設として活用が可能ですが、市の方針としては「利便性を磨き,暮らしの質を高めるまちづくり」としてあり、民間提案にあった教育(学校,専門学校など)、子育て(学童保育など)、健康(スポーツクラブなど)、医療福祉(リハビリ・デイケアなど)の中からどれか1つ以上の機能の提案を求めるようです。

核となる機能として可能性が高いのは、実際に提案があった教育施設や医療福祉施設ですが、その他にも提案にあったホテルや老人ホーム、更にはサービスアパートメントのような長期滞在施設の可能性も充分に有り得ます。

個人的にはホテルやサービスアパートメント、老人ホームの入る高層棟と専門学校や大学キャンパスの入る低層棟、ライブなどのイベントも開ける規模の体育館棟などのような提案に期待したいところです。
実際、分譲マンションが規制されたとなると収益を上げるためにはホテルなどの宿泊機能はある程度必須だと思うので。

と言った感じで当初のタワーマンションという予想からは大幅に変わりましたが、立地的にも都心部に近い好立地なので、こうなった以上は賑わいを生み出せる施設にして欲しいですね。

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残念の一言ですよ。

福岡市は港地区は低層しか建設させない方針であるならばあの地域はこれ以上、超高層が建設できないと解釈していいわけですね?

横浜、神戸、他の地域みたいに超高層が密集しているならわかるが福岡市のあの程度の規模で規制かけるとか意味わかりません。

福岡市には呆れました

Re: 簀子小学校跡地の再開発は住居不可へ!タワーマンションの可能性は消滅しました。

コメントありがとうございます。

少し誤解しているようなのですが、今回規制されたのは一般的な住居機能であるため、超高層や高層建築物が直接的に規制された訳ではありませんよ。
住居以外の機能であれば高さ制限以内までは建てることが可能です。ただ、都心部の一等地という訳ではないので高層を望むのはなかなか難しいですが、可能性としては大学や専門学校でも他都市では高層ビルが存在しますし、ホテルや老人ホームでも可能です。なのでここに期待するしかないですね。

自分はマンションの在り方自体に問題があると思います。詳しくはないですが、「居住地には住民数に対応する小中学校や防災広場などが無ければならない」の様な規則があると思います。これ自体に問題があると思います。

まず、住居=子育ての場 とは限りません。都心に近づくにつれて1人暮らしの割合が増え、シティ派の暮らしを求める人が増える、というのが一般的な都市圏の形だと思います。

福岡市はその事に関してはある意味「田舎的」な様に感じます。中心部にもかかわらず、「子育て」「福祉」「安心安全」等にこだわり過ぎています。機能は充実していても、都市生活を求めて移住した1人暮らし世帯は、この様な街の構造に満足できるでしょうか。恐らく「物足りない」「日常的で刺激がない」と感じるのではないでしょうか?


個人的に簀子小学校跡地は、「都市型賃貸マンション」が適切ではないかと思います。
規制の緩和と改正が前提的な条件ですが、自分が考える都市型賃貸マンションとは、

・周囲に教育機能を必要としない
・バルコニーを必要としない
・日照権によるの建築規制は大幅に緩和させる
・施設内に、フィットネスジム、ランドリールーム、居住者以外も使える展望ラウンジ・レストランバー等が備わっている
・家具は備え付けてあり、ホテルとしての滞在も可能

と言ったイメージです。現在の福岡市にこんな生活をする人、正直多くはないでしょう…。もう少しライフスタイルをスマートにする方針で建築基準を決めるべきではないでしょうか。

理由がどうであろうと残念ですね!

超高層マンションが一番良いロケーションですよ。都市高速からの眺め最高を期待していただけに残念!

高島市長なら超高層の必要性を理解していると思ったんだが…

No title

そもそも小学校廃校自体が誤りとの声もありますね。廃校にしたあとで周辺小学校が肥大化するのは本末転倒。
商業施設併設の一芸特化型私立小学校、子供園の設置を提案します。

Re: 簀子小学校跡地の再開発は住居不可へ!タワーマンションの可能性は消滅しました。

コメントありがとうございます。
これに関してはなかなか難しかったでしょうね…
ドーナツ化現象によって都心部の児童数が減っていたのは事実であり、行政としてもそれにしっかりと対応していたので。そのあと、急激に都心部への回帰が進むとは予想できなかったのでしょう。
今後も人口や児童数は時代の移り変わりで変動すると思うので、学校をつくるにしても将来的には市営住宅に更にまた学校になど多様な使い方をできる施設が良いと思います。

Re: 簀子小学校跡地の再開発は住居不可へ!タワーマンションの可能性は消滅しました。

コメントありがとうございます。
都心部の人口動体やニーズわからないため、考え方に完全に賛成という訳ではありませんが、新たなライフスタイルの開拓や提案として都市型賃貸が普及していく必要があると思います。その実験としての住居を設けてその実績を基に制度の在り方について市に議論していただきたいですね。
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