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つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!続報あり

先日、福ビル街区の計画概要が発表され、いよいよ天神ビッグバンも3つ目の再開発計画がスタートしました!

今後の動きが気になる天神ビッグバンですが、なかなか情報が表に出てこないのが実情です。
そんな中、西日本新聞に気になる記事を見つけました!

前略

今回の福岡ビルなども含め計7棟が建て替えを発表し、他に10棟程度の大型ビルが検討を進めているもようだ。

後略 西日本新聞経済電子版qBiz 「ビッグバン」本丸始動 天神に96mビル 西鉄、試される先導役2018年08月04日



建て替えを発表した7棟とは、福ビル街区の福ビルと天神コアの2棟と、天神ビジネスセンター計画によって解体された5棟のことで間違いないと思いますが、気になるのは検討を進めている10棟の大型ビルの存在ですね。

そもそも大型ビルの定義がよくわかりませんが、今後の再開発がほぼ確実視されているのは、九電が保有する天神ビルと2016年に西鉄が取得した毎日福岡会館、2015年に福岡地所が取得したMMT天神ビルの3棟ですので、残りの7棟でしかも大型となると全く検討がつきません…

前回同じようなテーマで記事を書いた際に紹介した、2010年頃に建て替え計画が浮上して消えた福岡天神センタービルや、天神ビルに隣接して老朽化している福岡銀行本店ビルの可能性もありますね。それでもまだ残り5棟ありますが…

毎日福岡会館やMMT天神ビルは周辺との再開発を検討しているようなので、周辺の雑居ビルも含めたうえでの数ならある程度辻褄は合うのですがね…

といった感じで考え始めたらキリがないので、個人的に色々情報収集してみた結果、ちょっと気になる案件が2つあったので紹介します!

※ここから先はあくまでも個人的な情報収集とそれに基づく予想です。

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◆ つくしビルと周辺の動き



まずは去年の暮れに動きを見せたつくしビルについてです。

ライブハウス・ハートビート閉店のお知らせ

天神で30年の歴史を持つ有名な「ライブハウス・ハートビート」が、突然2017年12月31日をもって閉店するとのお知らせを出しました。
ここで注目するべきポイントは閉店の理由として、

「天神ビッグバン」なる天神地区再開発事業の一環としてハートビートが契約しているビルが取り壊し対象となりました。



とはっきり明記してある点です。
今に至るまで周辺の再開発については一切報道されていませんが、水面下では動き出しているようですね。

天神ビッグバンによる再開発事業と明記されている点や、つくしビル単体では敷地が狭すぎる点を考慮すると、当然周辺との一体的な再開発を目指すことになりますが、そうなった場合はどこまで含まれるのか考察していきます。



(画像はGoogleマップからの引用です。)

明治通り再開発事業エリアの1丁目北ブロックに位置するつくしビルは、明治通りと昭和通りを結ぶ路地沿いにあり、一本奥に入った場所に存在します。



(画像はGoogleマップからの引用です。)

街区で見るとつくしビル以外に大小様々なビルが9棟存在しており、これら全てを一体的に再開発するとなると地権者との交渉の難易度はかなり高そうです。



(左が西鉄天神ビル、右が福岡興銀ビル)

9棟の中でも明治通り沿いにある西鉄天神ビルと福岡興銀ビルは大型のビルであり、所有者も西鉄天神ビルは西鉄、福岡興銀ビルは新日鉄興和不動産と福岡地所となっていることから、ここがまとまれば明治通り沿いの南側だけでも再開発が進む可能性はありそうですね。
特に福岡興銀ビルは1970年竣工の古参のビルであり、更新時期を迎えていますので。

ただ、西鉄は当面福ビル街区と大名小学校跡地、更にそのあとは毎日会館周辺と立て続けに再開発を行う予定であり、福岡地所も天神ビジネスセンターのあとMMT天神ビルの再開発に動く可能性があるなかで、どこまで西鉄天神ビルと福岡興銀ビルに力を入れてくるのかは未知数です。

実際のところつくしビルも直ぐに解体に動くわけではなく、2021年度までの期間限定でテナントの募集を行っています。

といった感じなので、確実に水面下では何か動きはあるようですが、大きく動き出すのは2020年以降になりそうですね。

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◆ ヒューリック福岡ビルの動向

次に気になる動きを見せているのは中堅ディベロッパーのヒューリックです。
ヒューリックはみずほ銀行の銀行店舗管理で収益をあげる銀行系の不動産会社でしたが、近年では支店の統廃合などにより、安定した銀行店舗による収益だけに頼れなくなったことから、保有する銀行系の物件の建て替えなどによって、オフィスやホテルの入る物件にし、全体の収益強化を図ってきています。

そんなヒューリックに関する記事で気になる記述がありました。

ヒューリックは、ホテルを核とした複合商業施設「ヒューリックスクエア」を積極展開する。札幌、大阪、福岡に事業地を取得、用途の検討に入った。いずれも延べ床面積1万5000㎡程度で、開業時期などは未定だ。

後略

(建設通信新聞からの一部引用です。)



ヒューリックは現在、「ヒューリックスクエア」というブランドのホテル・商業からなる複合商業施設を東京で建設中であり、これを札幌、大阪、福岡にも展開していくようです。



(画像はヒューリックスクエア東京開業プレスリリースからの引用です。)

東京で建設中のヒューリックスクエア東京は地上13階建ての複合商業施設であり、4階~13階にはヒューリックが展開するザ・ゲートホテルが入ります。

この複合商業施設を福岡にもつくるという話ですが、問題はどこにつくるのかです。
建設通信新聞では札幌、大阪、福岡をまとめて事業地を取得済みとなっていましたが、ヒューリックが好む都心駅直結or近接の土地は市内にはほぼ存在しておらず、天神駅か博多駅どちらにしてもどこにつくるのかは全く想像できませんでした。

そこで、もう少し調べてみると新たな情報を見つけました。

ヒューリック株式会社 2017年12月期 決算説明資料
の中に

札幌、大阪、福岡等の既存物件の建替時に、ホテル出店を検討



という文がありました!
既存物件の建て替えだと地下鉄天神駅に隣接した物件を保有しているため、こちらのほうが有力かもしれません。




そして、そのヒューリックが福岡に保有している物件が天神にあるヒューリック福岡ビルです。
ヒューリック福岡ビルは1960年に竣工したかなり古いビルであり、老朽化はかなり進んでいるものかと思われます。


(画像はGoogleマップからの引用です。)

福岡パルコ新館の横にあり地下鉄天神駅にも隣接している一等地に存在していますが、ビル自体が古いためか地下鉄天神駅の直結通路はありません。

もし、このヒューリック福岡ビルを建て替えてヒューリックスクエアを建設するとなると新たな再開発の可能性がでてきますね!
隣接している中規模ビル群はどれも老朽化しているため、できることならば隣接するビルも含めて再開発を行ってほしいものです。

ただ、ヒューリック自体はヒューリックスクエア東京と同じ延べ床面積1万5千㎡の規模での展開を考えているのと、東京でも13階建ての規模に収まっていることから、大規模な再開発や高層ビルを望むのは少し難しいかも知れません。
立地は最高なので理想は周辺のビルとの一体的な再開発で、商業・ホテル・オフィスの入った複合ビルの建設なのですが…

そもそもここに展開するのかも全て不明ですが、もしここにヒューリックスクエアを展開するのであれば、周辺も巻き込んだ大規模な再開発にして欲しいものです。


といった感じで色々調べてみたなかで、個人的に気になった二つの物件の動向を紹介しました。また、情報が入り次第随時更新していきたいと思います。



●ヒューリック福岡ビル建て替えへ!2024年の竣工を目指す。(追記:2018年12月5日)


以前、可能性が非常に高いとして伝えていたヒューリック福岡ビルの建て替えについてですが、この度ヒューリックのIR資料にヒューリック福岡ビルの建て替えが明記され、竣工時期が2024年であることが判明しました。



(画像は2018年11月 2018年12月期 第3四半期 決算補足説明資料 (PDF)からの引用です。)

建て替え計画は今期に追加された新プロジェクトのため、まだ階数や延べ床面積などの規模は判明していませんが、とりあえず竣工時期は天神ビッグバンの期限ギリギリの2024年で、用途は店舗とホテルが検討されているようです。

期限に間に合う形で動き出した建て替え計画ですが、個人的に気になる点がいくつかあります。

1つ目はどこにも他ビルとの共同開発などとは書いておらず、あくまでも建て替え計画となっている点です。この点からヒューリック福岡ビル単独での建て替えである可能性が非常に高く、大型の再開発ビルを望むのは難しそうです。

2つ目は用途が店舗とホテルになっている点です。こちらは東京などで展開しているヒューリックスクエアと同じ構成になっており、地方でも同一規模と内容での展開を考えているのかも知れません。
ホテル事業は建設後すぐに儲かりますが、駅直結の利便性や市内のオフィス不足を考慮して、オフィスも含めた高層ビルを検討して欲しかったですね。また、他都市での用途であるようにオフィスフロアにみずほ銀行の支店が入ることで、再開発を控えている福岡興銀ビル内にあるみずほ銀行福岡支店を移転させることができただけに少し勿体なく感じます。
単独開発の場合はオフィスフロアの基準階面積が広くとれないため、あえてオフィスを設けないのかも知れません。

まだ、計画段階なので今後隣接するビルとの再開発でオフィスを含めた高層ビルになることを願うばかりです。せっかくの高さ制限115㍍エリアなので中途半端規模だけは避けて欲しいですね。

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非公開コメント

私の勝手な推測でお話すると

福岡パルコだと思います。

115m可能です。


根拠はありませんがパルコは超高層

にしているところが多いからです

Re: つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!

コメントありがとうございます。
福岡パルコ本館の建て替えだとかなり嬉しいのですが、本館はパルコがオーナーではないのと、福岡への投資スパンが短すぎることからかなり可能性は低いものと思われます。
http://honobono3424mura.blog.fc2.com/blog-entry-398.html?sp

いつも楽しく拝見しております。

3億の強奪があった駐車場は何になるのでしょうか?
久々に通ると建設中でしたので...

Re: つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!

コメントありがとうございます。
3億円事件のあった駐車場は期間限定の仮設駐車場で、現在は天神ビジネスセンターの建設が行われていますよ!
http://honobono3424mura.blog.fc2.com/blog-entry-267.html

No title

他の方も書かれていますがやはりパルコは建て替えてほしいですね・・・。
段差が多かったり、天井高が低かったりするので建て替えてもいいと思います。
低層階はパルコで高層階はオフィスが個人的には一番いいですね。

あと、気になるのですが西日本渡辺ビル(大丸)の建て替えはないのでしょうか。
1975年竣工のようですし、もうそろそろ建て替えてもいいのではないのかと思います。今でもかなり大きなビルなので、建て替えたらかなりインパクトがありそうです。

国家戦略特区の特例、高さ制限緩和ですが明治通りだけの緩和なので大丸は高さ制限70mのまんまですかね?また北天神も従来通り高さ制限あるのならばやはり北天神も70mのまんまですかね?

話変わりますがパルコ、天神ビル、福岡ビルが超高層建設したら都会風景に変貌しますね!非常に楽しみです

No title

福岡銀行西側の福岡平和ビルとその隣の福岡証券ビル、どちらともかなり古いのですが、建て替えの話はないのですか?希望として、天神ビルから、福岡天神センタービルまで、二期に分けてでも総合開発したら見事だろうなと昔から思ってました。

Re: つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!

コメントありがとうございます。
そうですよね。実際パルコの本館の建て替えは早期に行って欲しいものです。
ただ、投資スパン的には渋谷の再開発がひと段落してからになるものと思われます。九州内では熊本パルコの老朽化に言及していたため、熊本から優先して行う可能性も高いです。
再開発好きとしては建て替えて欲しいものですが、やはり一民間企業としては、福岡パルコの耐震性などについて現時点では問題がないので、福岡パルコを優先して動くことはなさそうですね。

大丸の入る西日本渡辺ビルは今の時点で、かなりの規模の床面積を誇るビルになっているため、100㍍程の高さ制限の緩和が行われても建て替えるメリットはかなり低いように思えます。
耐震性の技術はかなり向上していますし…
もしあるとしたら10〜20年後ぐらいに福岡パルコの建て替えと、そこへの大丸の仮店舗入居などのjフロントによる戦略的な建て替えになるかと…

とりあえずは明治通り沿いに期待したいです!



>他の方も書かれていますがやはりパルコは建て替えてほしいですね・・・。
>段差が多かったり、天井高が低かったりするので建て替えてもいいと思います。
>低層階はパルコで高層階はオフィスが個人的には一番いいですね。
>
>あと、気になるのですが西日本渡辺ビル(大丸)の建て替えはないのでしょうか。
>1975年竣工のようですし、もうそろそろ建て替えてもいいのではないのかと思います。今でもかなり大きなビルなので、建て替えたらかなりインパクトがありそうです。

Re: つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!

コメントありがとうございます。
今回の高さ制限はあくまでも国の国家戦略特区によるエリアを限定した特例緩和のため、北天神や大丸周辺は含まれていません。
福岡市的にも闇雲に全部緩和するのではなく、まずは老朽化の著しい明治通り地区のみを制限緩和することで、このエリアのみの建て替えを促進し、その後明治通り地区の再開発がひと段落してから、天神北や要請のあった地区を国に特例申請するものと思われます。
全てを同時にするのではなく、ある程度の選択と集中を行い都市機能の集積を図るのと同時に次の建て替え期が重ならないようにし、尚且つテナントの移転先も確保しているものと思われます。
なので、とりあえず明治通りの天神ビルなどを中心とした老朽化した大規模なビルの再開発をどんどん進めて欲しいですね。

Re: つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!

コメントありがとうございます。

この記事を作成するにあたってそちらの2つのビルも情報収集を行ったのですが、建て替えや再開発に関する情報は見当たりませんでした。
福岡平和ビルと福岡証券ビルディングを所有している平和不動産は、全国で多くの金融系のビルを所有していますが、中期経営計画の中では東京の兜町の証券街の再開発に力を入れることを明記しており、その他のビルについては一切書かれておらず、少なくとも2022年頃までは大きく動くことはなさそうです。特に福岡証券ビルディングは2015年に外装と内装の工事も完了しており、10年近くは使い続けることを想定しているように思えます。

福岡天神センタービルは2010年頃に一度建て替えの噂が出ましたが、その後目立った動きはありません。入居しているテナント数が膨大なため、単独で建て替えるのはかなり困難を極めるように思えます。おそらく周辺との再開発を模索しているのではないかと。

個人的にも天神三井ビル、福岡天神センタービル、福岡証券ビルディング、福岡平和ビルは一体的に且つ連鎖的に建て替えるのがベストではないかと思います。西側から順番に大型ビルに建て替え、そこへテナントを移転して更に東側ん解体という感じです。証券取引所などの金融機関が集まっているので、天神フィナンシャルセンターといった感じで。

話題まったく違いますが簀子小学校跡地どうなっているんですか?
超高層?

Re: つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!

コメントありがとうございます。
確か平成30年度中に公募などの動きに入る予定だったと思いますよ。立地的に超高層の可能性が高いですね。

No title

うーん、115mは厳しそうですね。

天神ビッグバンのエリア内だけど、超高層に建替ではなく普通のビル(低・中層)
に建替というパターンは避けてほしいと思っていたのですが。
(やはり、エリア内はぎっしりと超高層で埋まるというのが理想ですよね!)

明治通り沿い以外で、超高層の需要があり、高さ制限の緩いところはあまりない
(郊外では高さ制限は緩いが、需要がない)でしょうから有効活用してほしいです。

ヒューリックのビル

竣工をビッグバン対象期間に、わざわざ?間に合わせてるということは、BBボーナスを見越した建物。。と期待してしまいますね
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