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天神北再開発の布石か? 福岡スタンダード石油がミーナ天神とノース天神を取得!


(画像はWikipediaからの引用です。手前がミーナ天神、左奥がノース天神。)

天神北エリアで大きな動きがありました!


西日本新聞経済電子版qBiz 「FS石油が「ミーナ」「ノース」を取得 天神再開発を視野に 2018年07月03日」によると、福岡スタンダード石油が天神北にある「ミーナ天神」と「ノース天神」、更に隣接する立体駐車場の計3棟を約260億円でダイショウから取得したと発表しました!


ついに天神北でも再開発の動きが見え始めましたね!

ミーナ天神は2005年にオープンした商業施設ですが、建物は前身のマツヤレディスとして1975年に建てられたものであり、老朽化がかなり進んでいます。 ノース天神も2012年にオープンした商業施設ですが、建物は前身のダイエーショッパーズ福岡専門店街として1971年に建てられたもので、こちらも老朽化がかなり進んでいます。 駐車場棟の竣工年はわかりませんでしたが、見た感じ古い建物であり、同じぐらいの時期に竣工した可能性はかなり高いものかと思われます。
とにかくこの三棟は築年数が40年以上経っており、外観の大規模なリニューアルも行われていないため、見た感じはかなりレトロな雰囲気になっています。

FS石油が取得するまでは、三棟とも大東建託の不動産管理会社であるダイショウが管理していましたが、ショッパーズからノース天神への切り替えリニューアル以外に大きな動きは無く、再開発の話も出てきていませんでした。

そんな中で地場企業であるFS石油が260億円という巨額の費用をかけて三棟を取得したという動きが出てきたので、今後の再開発の可能性についてかなり明るい未来が見えてきたのではないかと考えています。

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・福岡スタンダード石油とは?

あまり知られていない会社名ではありますが、福岡を中心に58ヶ所のGS事業を展開している会社であり、本社は久留米市にあります。
また、最近では中洲のゲイツや西通りのカニ本家跡地を取得するなど、福岡市での不動産投資に力を入れています。

しかしながら、単体で現在の建物を解体して再開発するのは、資金的にもノウハウ的にも難しいので、再開発に動く際には地場や東京の大手ディベロッパーと連携する可能性が高いです。


・再開発の可能性は?

まず、各社の報道共に天神からウォーターフロントに続く位置にある立地から、再開発の可能性や検討について言及しているので、可能性はかなり高いものと考えて良いと思います。

その中でも一番詳しく言及していたのはrkbのニュースでした!

FS石油の重野正博社長によると「ミーナ天神とノース天神の営業は当面現状のまま継続するものの、今後、オフィスと商業施設が一体となった複合ビルの建設などを検討していく。」
(rkbニュースを聞き取り引用しました。)



かなり具体的な話が出てきていますね!まず、現状の商業施設としての機能だけでなく、市内で不足しているオフィスも含めた複合ビルへの建て替えを検討しているようです。

また、再開発の規模感に関しては以下のサイトでFS石油の社長が述べていることを見ると期待できると思います。

FUKUOKAイマとコレカラ

インタビューで社長は
・天神北の規制緩和が必要。
・六本木ヒルズや新丸ビルのような複合ビル、福岡のシンボルタワーみたいな複合ビルを建てたい。

とインタビューで答えており、この発言から市に対して天神北エリアの高さ制限の緩和を働きかけ、その後、再開発で建てる複合ビルを大規模な高層ビルにする狙いがあるものと思われます。

勿論例えではありますが、六本木ヒルズや新丸ビルのような複合ビルとなると、福岡の新しいランドマーク的な存在のビルになるかも知れないので楽しみですね!

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・天神北エリアの高さ制限の緩和はあるか?

天神北エリアは天神とウォーターフロントを繋ぐ重要な位置にあり、大規模かつ老朽化している建物が多いため、今後行政主導の規制緩和で建て替えを図っていく必要があります。


(画像は天神ビッグバン公式サイトからの引用です。)

このように天神北エリアは天神ビッグバンエリアの中にあり、今後規制緩和の恩恵を受けられる可能性は充分にあります。
明治通り地区がひと段落してから昭和通りや天神北に移るのか、それとも同時進行で行うのかわかりませんが、それ次第でかなりスケジュールが変わりそうです。

個人的には明治通り地区と同時に天神北エリアにも規制緩和を行なってほしいと思います。段階的に行うのも良いですが、民間が主体となる事業は経営と景気のタイミングがとても重要であり、民間がやる!というときに行政が対応できないのは勿体ないからです。

天神北エリアは明治通り地区より北側にあるため、場合によっては明治通り地区の115㍍より高く緩和される可能性もあります。更に先日お伝えした「福岡空港の経路変更案」の動きによっては、更に北にあるKBCの鉄塔(160㍍)の高さまでの緩和の可能性もあり、大規模な複合ビルの開発を誘導することができるかもしれません。かなり希望的観測ですが、最近の福岡市の判断スピードや国への影響力の強さを考えると不可能ではないと思うので、是非とも天神北エリアの大規模な高さ制限の緩和を行なってほしいですね。

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再開発エリアの拡大はあるか?


赤色:ミーナ天神
青色 :ノース天神
緑色:E &Yビル(立体駐車場)

今回FS石油が取得した物件はこの三棟であり、構造上ミーナ天神とノース天神は別々の建物ではなく、殆ど一体化された構造となっているため、段階的にではなく一体的に再開発される可能性が高いものと思われます。
敷地は広いですが縦長となっており、開発するうえで多少の制約があるかも知れません。
なので、個人的には三棟だけでの再開発ではなく周辺を巻き込んだ再開発を期待しています。


赤色:ミーナ天神
青色 :ノース天神
緑色:E &Yビル(立体駐車場)
黄色:福岡中央郵便局
紫色:イオンショッパーズ福岡店
ピンク色:イオンとノース天神の連絡通路

このようにミーナ天神とノース天神に隣接している福岡中央郵便局(1982年竣工)と、ノース天神と連絡通路で繋がっているイオンショッパーズ福岡店(1971年竣工)を巻き込むと、再開発エリアはかなり広がり自由度が高くなります。

日本郵政は全国で都心部の郵便局を建て替えて複合ビルにしている他、イオンも都心部型店舗の進出を行なっているため、再開発の可能性は十分にあり得ます。特にイオンショッパーズ福岡店はかなり老朽化が進んでおり、ノース天神とも連絡通路で繋がっているので…


(画像はWikipediaからの引用です。)

もしこの規模での再開発になると、大阪にあるグランドフロント大阪のように低層部が繋がり、高層ビルが3~4棟建つ街区になる可能性もあります。

そうなると、郵便局とミーナ跡地にオフィス棟(低層階はKITTE、高層階はオフィス)、ノース天神とE&Yビル跡地にホテル棟(低層階は商業施設、高層階は宿泊施設)、イオン跡地にレジデンス棟(低層階はイオン、高層階は住居)といった感じの再開発を描くことも…

後半はかなり妄想ですが、それだけ可能性を秘めた土地なので是非とも周辺を巻き込んだ再開発を行なって欲しいですね!

とりあえず、当分は現状施設の運営になるので5~10年単位で経過を見ることになりそうですが、少しずつ出てくるであろう続報に期待します!

大阪地盤沈下を覆せ 知の拠点「うめきた」が面白い理由 (朝日新聞デジタルSELECT)

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非公開コメント

新丸ビル や 丸の内パークビルディング の様な洋モダンな建築物が建てば、今より天神らしい高級な雰囲気になりますね❗️
ただ、個人的には海外の建築家にファサードデザインを担当して欲しいです。
というより、海外の建築家でないと新丸ビルみたいな見た目のビル計画してくれないと思います…。福岡に。

Re: 天神北再開発の布石か? 福岡スタンダード石油がミーナ天神とノース天神を取得!

コメントありがとうございます!
渡辺通りから目立つ位置なので、海外の建築家も含めたコンペを行うなどして、しっかりとこだわったデザインにして欲しいですね。

無理無理です。
超高層とか建設する体力が福岡スタンダード石油にあるとは思えません!

アイランドシティしかり福岡タワー横にSBiホールディングスが超高層ホテル計画すべて頓挫つまり計画構想は妄想なのです。私の推測、数年後、高値で福岡スタンダード石油は売却して利益だすと思いますが福岡にシンボルになる超高層なんて建設するとは思わないな!

昔は博多に豪商いましたよね
渡辺よひちさんだったかな?
渡辺通りの土地を無償で福岡市にやったりチンチン電車を博多に作ったり九大を誘致したり石見銀山を最初に開発して莫大な富をきずいた方みたいな豪商が超高層なんかの都市開発の夢語ると信憑性あるけどね!今ならソフトバンクの孫さんだね!

福岡スタンダード石油さんに期待するけどアイランドシティみたいに夢計画だけにはしないでくださいね!

六本木ヒルズやグランフロントみたいな規模は、所詮経済規模が違いすぎて難しいでしょう。
でも、アクロス福岡くらいしか、個性のない福岡のビルに、シンボリックなビルがたったら、凄く楽しみです。

天神は地元資本で頑張ってほしい。
地方の自力みせてほしい。
確かに福岡の大企業は東京に本社移転し地方の富は東京に吸い取られている!
下記の企業は福岡から東京移転した企業だが福岡に本社あれば今からは天神は摩天楼になれたでしょうね!

タマホーム、リンガーハット、チロルチョコ、お仏壇の長谷川、新日鉄、出光興産、ブリヂストン、ソフトバンク、ヤクルト、日産自動車、日立金属、パナソニックコミュニケーションズ、コカ・コーラウエスト、山九、などまだ沢山ある

さらに醜いのは大阪から東京本社移転
藤沢薬品、住友特殊金属、松下電工、昭和アルミニウム、レンゴー、三洋電機、ニッセイ同和損害保険、住友ファイナンシャルグループ(住友銀行)、鐘淵化学工業、日立造船、日本生命保険、ダイセル化学工業、三菱ウェルファーマ、UFJホールディングス、大同生命保険、

 日本板硝子、大林組、住友化学工業、丸紅、ニチメン、いちよし証券、TIS

 コスモ石油、和光証券、カネボウ、日本バルガー工業、兼松、住友商事、三井住友ファイナンシャルグループ、ポケットカード、ニチモ、オートバックスセブン、日清食品、りそな銀行
まだまだ多数ある

福岡、大阪は東京に富の供給源になっている!本社移転により雇用が生まれ千葉神奈川、埼玉も豊かになる!

地方の富が首都圏に超高層建設資源を供給している。

天神にすぐに超高層を期待したいが大企業を吸い取られている福岡でこれだけ発展しているのはたいしたもんだ

補足

福岡から東京本社移転

ロイヤル、ダイショー

Re: タイトルなし

> 無理無理です。
> 超高層とか建設する体力が福岡スタンダード石油にあるとは思えません!
>
> アイランドシティしかり福岡タワー横にSBiホールディングスが超高層ホテル計画すべて頓挫つまり計画構想は妄想なのです。私の推測、数年後、高値で福岡スタンダード石油は売却して利益だすと思いますが福岡にシンボルになる超高層なんて建設するとは思わないな!
>
> 昔は博多に豪商いましたよね
> 渡辺よひちさんだったかな?
> 渡辺通りの土地を無償で福岡市にやったりチンチン電車を博多に作ったり九大を誘致したり石見銀山を最初に開発して莫大な富をきずいた方みたいな豪商が超高層なんかの都市開発の夢語ると信憑性あるけどね!今ならソフトバンクの孫さんだね!
>
> 福岡スタンダード石油さんに期待するけどアイランドシティみたいに夢計画だけにはしないでくださいね!


コメントありがとうございます。
勿論、会社の規模的に単独での事業化は非常に厳しいと思われますので、地場や東京の大手との共同事業になると思います。ただ、以前からFS石油の社長さんは天神北の可能性について言及していますので、何もないということはないと思いますよ。
もし売却したとしても同じく再開発を考えている会社かと…
というふうに願いたいと思います。

Re: タイトルなし

> 六本木ヒルズやグランフロントみたいな規模は、所詮経済規模が違いすぎて難しいでしょう。
> でも、アクロス福岡くらいしか、個性のない福岡のビルに、シンボリックなビルがたったら、凄く楽しみです。

コメントありがとうございます。
例えですがかなり大きな規模なので少し夢を見れますね。ただ、どんな規模であれ、渡辺通りから目立つ天神の顔になる立地なのでとことんこだわって欲しいですね。

Re: タイトルなし

> 天神は地元資本で頑張ってほしい。
> 地方の自力みせてほしい。
> 確かに福岡の大企業は東京に本社移転し地方の富は東京に吸い取られている!
> 下記の企業は福岡から東京移転した企業だが福岡に本社あれば今からは天神は摩天楼になれたでしょうね!
>
> タマホーム、リンガーハット、チロルチョコ、お仏壇の長谷川、新日鉄、出光興産、ブリヂストン、ソフトバンク、ヤクルト、日産自動車、日立金属、パナソニックコミュニケーションズ、コカ・コーラウエスト、山九、などまだ沢山ある
>
> さらに醜いのは大阪から東京本社移転
> 藤沢薬品、住友特殊金属、松下電工、昭和アルミニウム、レンゴー、三洋電機、ニッセイ同和損害保険、住友ファイナンシャルグループ(住友銀行)、鐘淵化学工業、日立造船、日本生命保険、ダイセル化学工業、三菱ウェルファーマ、UFJホールディングス、大同生命保険、
>
>  日本板硝子、大林組、住友化学工業、丸紅、ニチメン、いちよし証券、TIS
>
>  コスモ石油、和光証券、カネボウ、日本バルガー工業、兼松、住友商事、三井住友ファイナンシャルグループ、ポケットカード、ニチモ、オートバックスセブン、日清食品、りそな銀行
> まだまだ多数ある
>
> 福岡、大阪は東京に富の供給源になっている!本社移転により雇用が生まれ千葉神奈川、埼玉も豊かになる!
>
> 地方の富が首都圏に超高層建設資源を供給している。
>
> 天神にすぐに超高層を期待したいが大企業を吸い取られている福岡でこれだけ発展しているのはたいしたもんだ


コメントありがとうございます。
天神も博多も地場企業がメインになっているので、今後も地場企業が活躍するでしょうね。福岡の場合は所謂大企業のような企業は少ないですが、JRや西鉄、福岡地所と独自に街をつくるディベロッパーがいるのは恵まれている点だと思います。

No title

ゲイツやかに本家跡地は、買ったまま何もしないという「前科」になるのでは?スタンダードによる取得は期待より不安材料でしょう。この会社、不動産を収益物件として所有することを目的にしているだけで開発する気は無いんじゃないかと。

Re: 天神北再開発の布石か? 福岡スタンダード石油がミーナ天神とノース天神を取得!

コメントありがとうございます。
ゲイツは築年数的にも収益物件として管理するのがベストだと思いますが、カニ本家跡地に関しては微妙ですね…あれだけの好立地でありながら、現在1階建てのビルが建設中ですし…恐らく仮設に近いものだと思いますが。
実際に何を考えているのかはわかりませんが、社長自身が多くのメディアに対して、天神北の魅力を語り熱意を持っていることをアピールしているあたり、何かしら大きなことを考えているのかと自分は考えます。
とは言え、単体ではどうこうできる規模の話ではないので、他社との連携や売却なども必要になりますが。
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