大名小跡地の高さ制限を115メートルに緩和!天神地区に超高層が実現へ!

福岡市から高さ制限の更なる緩和について発表がありました!

「旧大名小学校跡地」の航空法高さ制限が緩和されました (1,820kbyte)

そもそもの高さ制限の説明については下を参照↓かなり前に書いた記事なので色々古いですが…
福岡空港による高さ制限とは?


(画像は「旧大名小学校跡地」の航空法高さ制限が緩和されました (1,820kbyte)からの引用です。)

ついに念願の100メートル越えです!!!

とりあえず大名小跡地のみの認可ですが、天神地区の高さ制限が100メートルを越える日が来るとは感無量です(T0T)
今回の規制緩和によって認められた高さ制限の上限は115メートルということで、現在の76メートルの約1.5倍の高さまで緩和されたことになります!
階数で言うと地上17階から26階への緩和であり、実に9フロア分増えることになります!

オフィスビルの建設が実現すると、現在オフィスビルとしての高さが福岡県ナンバーワンであるTNC放送会館(高さ100㍍、地上21階建て)を抜いて1位に躍り出ることになります。

10月より行われる大名小跡事業者公募が楽しみです!以前紹介した計画提案公募でも80メートル規模の高層ビルの案が多くありましたが、それより更に高いビルが提案されることになるものと思われます。
周辺には容積率の関係もあって、高くても60メートル程度のビルしかないため、ここに115メートルのビルが建つとかなりの迫力になり、天神のランドマーク的な存在になると思います!



福岡市の念願とも言える今回の規制緩和はどのようにして実現したのか?

そもそも、高さ制限の緩和は今回が初めてではありません!国家戦略特区に福岡市が指定された2014年に1回目の緩和が行われました。

2014年に実施された高さ制限の緩和では、天神明治通り地区のみに限って67メートル(15階)から76メートル(17階)への緩和となりましたが、その際に示された根拠は福岡市役所の避雷針でした。
そもそも特例で認められているはずの避雷針や鉄塔の高さが何故承認されたのかは不明です。福岡市議会の議事録でもそこは国の判断により認められた為、経緯はわからないそうです。


根拠とは?
いくら国家戦略特区といっても何でもかんでも規制緩和ができる訳ではありません。特に航空法による高さ制限の緩和は安全面との両立が問われます。
そこで、福岡市は現在の高さ制限を越えて設置されている避雷針や鉄塔を安全面での根拠として示して、国に高さ制限の緩和を求めているのです。
実際に今現在高さ制限をオーバーして立っていても問題ないから、その高さまではいけるよね?と言った感じです。


(NTTコム天神ビル鉄塔:画像はストリートビューからの引用です。)

前回は福岡市役所に設置されている避雷針の高さに合わせて76メートルまで緩和が認められましたが、更なる緩和を目指して福岡市は岩田屋本館の横にあるNTTコム福岡天神ビル屋上の鉄塔の高さ115メートルを根拠として示し、今回の規制緩和を認められたということです。


(KBC本社ビル:画像はWikipediaからの引用です。)

以前このブログで高さ制限を取り扱った際に、ネタ半分でNTTの鉄塔やKBCの鉄塔が立っているんだからそこまでは緩和できるでしょ!なんて言ってましたが、まさかその理屈で本当に緩和されるなんて思ってもいませんでした。
欲を言えばKBCの鉄塔(約150㍍)を根拠にして欲しかったんですけど、手堅くいった感じですかね。

さらに驚いたのはそのスピードです!
資料を見たらわかるように市から国へ正式に要望を示したのは6月28日ですが、国から大名小跡地の認可が下りたのは7月3日なっています。勿論事前に要望や協議はあったと思いますが、それにしてもかなりスピーディーです!
このブログではあまり政治的なことは書きたくないのですが、とある野党は政権に対抗するために国家戦略特区の廃止を提示していました。そのとある野党の方にもちゃんと良い面を見て欲しいものです。獣医学部のことに目を奪われすぎて特区の地方でのメリットを考えていないのは本当に残念です。
トップダウンでスピーディーに規制緩和を行うことに批判が集まっていますが、今回のようにスピードを求められるものには、この方式が一番良いと思います。
事実今まで無理だと思っていた高さ制限の緩和が驚異的なスピードで進み、天神、福岡市の発展を支える原動力になっているので!



緩和しても安全なのか?

元々今あるMAX高い構造物と同じ高さにするので、素人目に見ても安全であることはわかります。更にわかりやすい解説があったので載せます↓

航空法施行規則では、飛行機の最低安全高度を定める。建物密集地では、飛行機の周囲(600メートル)にある最も高い建物から、300メートル以上高く飛ぶよう定める。実際は、この数値以上の高さを飛ぶことが多い。国土交通省福岡空港事務所によると、天神や博多駅周辺で高度450~600メートルを飛ぶという。高さ制限緩和で115メートルのビルができても、現在の飛行高度を大きく変更する必要はない。
産経新聞2017年7月5日からの一部引用です。


今まで天神上空を飛んでいる飛行機が実際にどれぐらいの高度で飛んでいるのか、航空法の規定では何㍍なのかわかりませんでしたが、この記事によって色々解明されました。
航空法では一番高い建物から300メートル以上高く飛ぶように定められており、現在天神・博多上空では450~600メートルで飛んでいるそうなので、最低ラインの450メートルで飛んでも115メートルの高さ制限であれば335メートルの余裕があります。航空法で定められている300メートルを越えているので問題ないですね。

この理屈でいけばあと35メートル余裕があるので、150メートルぐらいいけそうですよね。何なら最低ラインの450メートルを500メートルにすれば200メートルまで緩和できる気もします…まぁ到底無理ですけどね(笑)


今後の高さ制限緩和は?


(画像は「旧大名小学校跡地」の航空法高さ制限が緩和されました (1,820kbyte)からの引用です。)

資料によると今回国に提案した高さ制限の緩和エリアは4ヶ所で、それぞれエリア最高層の構造物を根拠として提案しています。


・大名二丁目地区地区計画(案)区域:NTTコム福岡天神ビル屋上の鉄塔(約115メートル)

・天神明治通り地区地区計画区域:NTTコム福岡天神ビル屋上の鉄塔(約115メートル)

・ウォーターフロント地区第1ステージエリア:博多ポートタワー(約103メートル)

・博多駅周辺地区:福岡朝日ビル避雷針(約60メートル)


この4ヶ所の中でも大名二丁目地区地区計画(案)エリアは、10月に事業者公募が始まるため、その準備を考えても早急な対応が必要という市の要望に最大限応える形でスピーディーに認可されました。


テレビの報道では今後天神地区も認められると伝えていたので、明治通り地区地区計画エリアも早いうちに認可されるものと思われます。明治通り地区が115メートルに緩和されると天神の摩天楼が現実のものとなります!
今後の福岡ビルや天神ビル、MMTビルと言った老朽化したビル群の動向が気になりますね!
NTTコム天神ビルは明治通り地区の東側からかなり離れているので、もしかしたら東側は115メートルの緩和にはならない可能性もあります。


博多駅周辺地区は既に博多駅ビルとKITTE、JRJP博多ビルが個別申請で60メートルが認められているので、こちらも難なく進むものと思われます。少し障害があるとすれば筑紫口側は高さ制限が45メートルの水平表面にかかるため、こちらは認められない可能性もあるかもです。


(博多ポートタワー:画像はWikipediaからの引用です。)

ウォーターフロント地区も博多ポートタワーと同じ103メートルへの緩和で認められるものと思われます。これによって、WF地区の開発の幅が広がります!今後、商業施設やシティホテルの開発が控えていることを考えると非常に楽しみですね。


福岡空港の現地での拡張によって諦めていた、都心部での超高層ビルの建設がまさかこんな形で実現するとは夢にも思っていませんでした!
勿論他の都市に比べると115メートルは小さく感じますが、高さ制限によって再開発がすすまなかった天神地区にとっては悲願とも言える緩和です!!

この写真の一番左側に見える鉄塔がNTTコム天神ビルの鉄塔ですので、高さ制限緩和後はこの高さまでビルが立つことになります!

今後、残りの地区の提案も認められて再開発が進むと良いですね!!

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非公開コメント

大きなニュースですね!

私は素人なので分かりませんが
同時に天神ビッグバンの先陣を切って76mで計画中の福岡地所が可哀想だなという感想を抱きました

かなりビッグニュースですね!!

高さだけでなく容積率も更に大幅に緩和するべきではないでしょうか。公開空地だらけのスカスカな街並みになってもみっともないし、ここまで来たからには丸の内のような密度ある風景を実現させて欲しいです!

ますます楽しみですね!!いつも投稿楽しみにしております!!

No title

いやー、航空法がある限り、天神に100m超えの高層ビルは厳しいと思っていましたが、ものすごく嬉しいニュースですね!!
高島市長、GJです!!

引用されている7/5付の産経新聞の記事には、私も注目していました!!
この内容からだと、天神あたりで150m、アイランドシティやシーサイド百道だと200m超えもいけそうな気もしますが、どうなんでしょうか。

今後のさらなる規制緩和にも、本当に期待しています。

No title

このニュースに関しては本当に驚きでした。
この分なら那珂川~渡辺通り東間は100m行けるかギリギリですね。
しかし赤坂から西は120m以上OKって事になるのではないでしょうか。
期待大ですね。ただ物件内容によるかもしれませんが都心部でこれだけ緩和されてきたらアイランドのマンション群計画消えないか心配です。

天神ビッグバンについてですが、天神明治通りの現行の容積率が800%で、
上乗せで450%ということで足して1250%になります。
容積率が少なすぎだと思いませんか??
仮に、高さ制限がさらに緩和されても容積率がこのままだと
スカスカの街並みになってしまうと思います。
2000%くらいの容積率になることを希望します。

Re:

コメントありがとうございます。
そうですね!高さ制限の緩和が予想以上に進んでいるので、高さ制限の緩和に合わせて容積率も新たに上乗せして欲しいですね!セットバックをしてもっと明治通り沿いを広くして欲しいものです。

Re:

コメントありがとうございます。
確かに福岡地所さんが動き出したあとに緩和が動き出すのは可哀想ですね… 隣接するMMTビルの建て替えに期待しましょう。

Re:

コメントありがとうございます。
今後天神地区も追加緩和が認められると夢にまでみた、都心部の超高層ビル群を眺めれる日がやってきますね!

Re: No title

コメントありがとうございます。
元々日本の航空法は世界基準に比べて厳しすぎるということなので、将来的には法律自体の見直しの可能性もあるかも知れませんね。
とりあえずは特区による高さ制限の緩和に期待ですね!100メートル超えだけでも本当に感動なので。

Re: No title

コメントありがとうございます‼
今後天神地区全体がどこまで緩和されるのか気になるところです。
大名小学校跡地はマンションの提案もありましたが、天神地区にマンションが建つことはないようにして欲しいですね。高さ制限の緩和によって無秩序にマンションが建たれても困るので…
アイランドシティはかなり厳しい状況になっていきますね。現時点で西新やももち、中央区に多くの大型案件が続いており、前に比べて福岡における新築タワーマンションの希少性も無くなってきていますし…
何より西鉄にとっても今後お膝元の天神に力を入れていかないといけないので、やはりアイランドシティの重要性は低くなっていくものと思われます。
積水ハウスの4棟の超高層マンションは何としても実現して欲しいものです…

Re: O

コメントありがとうございます。
おっしゃるとおりですね。高さ制限の緩和が予想以上に進んでいるので、緩和と同時にしっかり容積率の上乗せもして欲しいものです。

No title

またまたビッグニュースです!!
大名小跡地だけでなく、遂に天神エリア全体での高さ規制が実現しましたね!!

http://qbiz.jp/article/118723/1/
http://qbiz.jp/article/118957/1/

超高層ビルファンとしては、本当に嬉しいです!!
これから、どのような再開発計画が出てくるか、楽しみで堪りません!!
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