福岡ビル街区再開発計画

明治通り再開発事業

◆計画概要

西日本鉄道による「明治通り再開発計画:1丁目南ブロック」の福岡ビル、天神コアビル、天神ビブレビルの合計3棟(約8,600平方㍍)を建て替える計画です。


(画像は『天神1丁目南ブロックのまちづくり』が 次なるステージへ!からの引用です。)

「1丁目南ブロック」はブロック一帯の再開発で地下通路や広場の整備、壁面後退等を実現することで、容積率の上乗せが認められており、最大1400%まで引き上げることができるようになっています。

更に航空法によって設けられている高さ制限の緩和によって、約90~99㍍規模の高層ビルを建てることができるようになっており、再開発によってブロック一帯の景色は一変しそうです。
現在、先行して福岡地所による天神ビジネスセンター計画が進められています。



(画像は『天神1丁目南ブロックのまちづくり』が 次なるステージへ!からの引用です。)

福岡ビル単独の建て替えではなく、隣接する天神コアビルと天神ビブレビルとの一体的な再開発を検討しており、街区全体での再開発が行われる予定です。

この福岡ビル街区は天神の一等地に位置しており、西鉄は低層階に商業やサービス、医療、宿泊施設、高層階にグローバル企業等の入るオフィス機能がある複合ビルを建設し、天神ビッグバンにおける中核施設を目指します。


●再開発ビル

所在地:福岡市中央区天神1丁目11番地
階数:地上20階?、地下?階建て
高さ:約99㍍(高さ制限は94~99㍍)
用途:事務所、店舗、ホテル、駐車場等
駐車場:?台
敷地面積:約8,600㎡(3棟合計)
延べ床面積:約?㎡
建築面積:約?㎡
建築主:西日本鉄道株式会社
総事業費:約?億円
着工: 平成?年度(?年度)
竣工: 平成?年度(2027年度)まで
開業:平成?年度(2027年度)まで
公式サイト:?

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◆再開発される建物


(画像はGoogleマップからの引用です。)


赤色:福岡ビル



階数:地上10階、地下3階建て
用途:業務、店舗
敷地面積:3,776.49m²
延床面積:42,980.72m²
竣工時期:1961年12月

福岡ビルは西鉄の本社も入居しており、天神を代表する巨大なビルですが、竣工から半世紀以上経っており、かなり老朽化が進んでいます。


緑色:天神ビブレビル



階数:地上8階、地下3階 搭屋2階建て
用途:店舗
敷地面積:2,430.25m²
延床面積:23,809.96m²
竣工時期:1976年11月

かつて商店街があったところに建てられたビルであり、天神コアビルとは密接な関係になっています。


青色:天神コアビル



階数:地上8階、地下2階建て
用途:店舗
敷地面積:?m²
延床面積:25,000m²
竣工時期:1976年6月

天神の若者向けファッションビルの代表格であり、ルビンの壺をベースとしたロゴマークが有名です。
天神ビブレビルと同じく商店街の再開発によって建設されました。

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◆工事状況
建設事業の工事状況を紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。




◆関連事業

天神MMTビル周辺再開発計画

天神ビジネスセンター計画

・因幡町通り地下通路




◆再開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・建て替え後は高層ビルか?今年度中にスケジュールと計画が判明へ!

福ビルの建て替え計画が発表されてから既に3年経ちましたが、まだまだ全体像は見えてきていません。
恐らくコアやビブレと一体的に再開発するために地権者との交渉が行われているものと思われますが、なかなかゆっくり進んでいるといった感じです。 何はともあれ今年中には具体的な計画とスケジュールが発表されるので、とにかくその日を待つのみですね!

当初の計画では16階建て(70㍍)程の規模の予定でしたが、高さ制限の緩和によって20階建て(99㍍)規模のビルを建てれるようになったのは非常に大きいです。これによってビルの設計にも余裕を持たせることができるようになり、吹き抜け空間や中庭といった機能も期待できるようになります。
福ビル、ビブレ、コアの跡地に大きな1つのビルを建てるのか、低層階が繋がっているツインタワーのようなビルを建てるのかも気になりますね。1つにしたほうがビルのワンフロア辺りの床面積を大きくとることができますが、あの敷地の広さを考えるとかなり太いビルになりそうですし、個人的にはわけて欲しいです。

テナントも未定ですが、個人的にはTSUTAYAの基幹店舗の他に、天神エリアに不足している大型のシネコン、福岡への進出を検討している伊勢丹の中型店といった魅力的な店舗を誘致してもらいたいものです。

とりあえず続報を待つのみです!

2018年1月27日




・福岡ビル建て替えへ!!

 西日本鉄道が福岡市・天神の中心部に所有するオフィスビル「福岡ビル」を建て替える方針を固めたことが11日、分かった。九州を代表するビジネス・商業エリアである天神地区の再開発計画の一環。遅くとも10年以内に新たなオフィスビルを完成させる。近接する商業ビルの建て替えも視野に関係地権者との勉強会も始めており、再開発事業に弾みがつきそうだ。

 福ビルは地上10階、地下3階建てで、延べ床面積は約4万3千平方メートル。西鉄本社のほか、商業施設やオフィスなどテナント50事業者が入居しているが、1961年の完成から半世紀がたち老朽化が進んでいる。

 関係者によると、「天神のランドマーク」を目指す新ビルは14階建て以上を想定。街のにぎわいづくりのため、低層階には飲食店などが入る。福ビルの建て替えに伴い、一部で接続する商業ビル「天神コア」(76年完成)のほか、「天神ビブレ」(同)などの再開発につながる可能性もある。

 明治通り周辺約17ヘクタールの天神地区再開発エリアには約100棟のビルが立ち並ぶが、約半数が築40年を超す。このため、地権者らが2008年に「天神明治通り街づくり協議会」を設立。「アジアで最も創造的なビジネス街」を目指し、街づくりの方向性やガイドラインを作ってきた。福ビル建て替えは具体化の先駆けとなる。

 西鉄の倉富純男社長は7月のグループ経営戦略会議で「明治通りの再開発も待ったなしだ。福ビルなどの現実的な建て替え計画を固めたい」と表明している。

qBiz 西鉄、天神「福ビル」建て替えへ 周辺の再開発事業にも弾み2014年09月12日 03時00分
記者:中野雄策
からの引用です。



ちょっと前の記事ですみません😣💦⤵
最近ちょっと時間が無くて。

ホークスはどうなるかと思ったら最後の最後で決めてくれましたね❗
このまま日本一に!
景気も良くなるし頼むよ~


さて本題に入ります。


福岡ビルの建て替え計画が動き出したようですね!

予想よりも早かったです。私はソラリアのリニューアルが終わってから検討を開始するのかと思っていたので。


西鉄と言えば 今まで「 人へ、社会へ、あしたへ動く」という企業メッセージでしたが、9月22日から「まちに、夢を描こう。」に変わりました。

にしてつグループ 新企業メッセージ制定(PDF)

このメッセージの通り最近の西鉄の「まち」への投資は凄いですね❗

お膝元の天神では、ソラリア街区の大規模リニューアルを始め、今回の福岡ビル建て替え計画、それ以外にも様々な所有ビルを建て替えていくものと思われます。

アイランドシティでは九州最高の高さのマンションを建設中で、さらにもう一棟建設の計画も浮上。

ソラリアホテルの全国展開及び海外進出、INCUBEの関東関西などへの進出などなど。

西鉄の勢いはすごい!


さて話を戻しますと

竣工から半世紀以上経っているのに、なかなか建て替えの話がなかった福岡ビルだけに嬉しいです‼

今までは福岡空港の移転構想とかを様子見して、高層ビルを建てるタイミングを伺っていたようですが、福岡空港の移転構想は現在地での拡張に落ち着き、景気も良くなってきていて、明治通り再開発計画が具体化してきたから動き始めた感じでしょうね。


何よりも明治通りの再開発計画が動き出したことが大きいでしょうね。

もし再開発の都市計画ではなく普通に建て替えると、現在のビルよりも床面積が狭くなります。

何故ならば、容積率という決まりがあって、その土地に建てれる建物の規模を規制しているからです。
この規制によって、土地ギリギリの圧迫感のあるビルは建てることができません。

しかし、他の都市では容積率の制限があってもスリムな高層ビルにして、床面積を稼ぐことが出来ますが、福岡市は空港が都心に近接していて高さ制限が厳しいために、高層ビルにはできません。

そのため、容積率の規制が施行される前に建てられたビルは、今建て替えると建て替え前のビルより規模が小さくなってしまうため、所有者は延命工事をして建て替えを渋ります。
実際に福岡市の都心部には、完成から半世紀近く経った巨大なビルが多く存在しています。
例として、パルコ新館は通常の容積率を適用しているため、あの規模が最大なのです。
解体前の旧岩田屋新館と比べると規模がかなり違います。



そこで福岡市が都心部の再開発を促進するために、始めたのが容積率の上乗せです。
再開発によって建て替えるビルに公開空地を設けたり、低層階に商業施設を入れて街の賑わいに貢献すると、現在の容積率に特例で上乗せされます。


博多郵便局、博多ビルの再開発にも特例で適用されています。

今回は明治通り沿いのビル約100棟を建て替える計画の明治通り再開発計画で、この特例が活用されるので、福岡ビルが建て替えに動いたものと思われます。


新しいビルは高さ制限ギリギリのビルを期待できそうですね!
14階建て以上を検討しているようですし!
天神いや福岡市のランドマークになるようなデザインのビルにして貰いたいです。

個人的には、隣接するビブレとコアも建て替えて、低層階(1~3階)は福ビル、ビブレ、コアの土地を全部使って一体的にし、低層階より上はそれぞれ独立したビルに的な感じが理想です。低層階の屋上は緑化広場にして。

福ビルは高層階(4~17階)で4~16階がオフィス、17階はレストランと展望室。

コアは高層階(4~16階)で1~9階が天神コア、10~16階がオフィス。

ビブレは高層階(4~12階)で1~9階がビブレ、10~12階がホール。
コアとビブレは1~3階は一体化、6、9階は連絡通路で接続。


他にも1階に路線バスのバスターミナルをつくったり。今の路線バスのバス停は、路線ごとに天神地区ないに点在しているので、わかりやすくするためにも。


妄想し始めたら止まりません(笑)


これからの動きが楽しみですね!


2014年10月9日


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追記…

2018年1月27日:記事の大幅なリニューアル。

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新たな建物はガラス張りとかではなく、丸の内みたいな高級感のあるものにして欲しいと最近思ってきました
洋風だけど、モダンで落ち着いた感じの街を福岡にも作って欲しいです。

Re:

いつもコメントありがとうございます。

モダンですか落ち着きがありますね。

私はガラスが多いビルというより、緑が多い一歩先を行った近未来的なビルがいいです。奇抜なデザインの。

確かに高層階が複数棟に分裂したデザインも良いですが、自分は高層部の中央を吹き抜けにして、屋上がガラス張りのアトリウム空間にした方が「今までの天神にはないスケールの空間」が生まれるのではないかと思います。

外観は基本的に平面で揃っていますが、高層部に部分的にキレツを作り、路面からセットバックした所をガラス張りで覆い、揃っていながらも単調ではないという外観のイメージです。

屋上は、高層棟の上部に沿って一周出来るような感じにし、ルーフトップバーやカフェなどを設けます。また、キレツの上部をガラス床の渡り廊下にしたり、上層階から吹抜け(アトリウム空間)を降るジップラインなども計画すれば、アクティブな観光客にも注目される様な、新たな天神の価値も生まれるだろうと思いました…


因みにデザイン面ですが、個人的には純モダン調な「白系」より、ファッショナブルな天神の雰囲気を意識した「茶系」にして欲しいです。
アクロスに合わせる様なので、どうなるか分からないですが、天神の独特な世界観は消すべきではないです。
海外は行った事ないですが、シカゴの街並みやロンドンの再開発ビルを見たら、「都会的」という言葉のイメージが変わると思います。

天神が目指すものは、超高級感がある、ガヤガヤしたエンターテイメントシティではないでしょうか…。 丸の内とタイムズスクエアの良い所取りです。

Re:

コメントありがとうございます!
色々想像できて良いですね!でも、とりあえず展望台は欲しいものです。
明治通り沿いは少なくともアクロスのようなガラスがメインのデザインになるようですが、渡辺通り沿いがどうなるのかも気になりますね。明治通りと渡辺通りとでは雰囲気もかなり違うので。
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