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九州フィナンシャルグループ福岡ビル




所在地:福岡市博多区博多駅前二丁目 19 番 22 号
階数:地上10階、地下2階建て
高さ:50㍍?
用途:事務所、店舗
駐車場:?台
敷地面積:768.62㎡
建築面積:586.01㎡
延べ床面積:6,792㎡
建築主:株式会社九州フィナンシャルグループ
総事業費:約?億円
着工:平成29年(2017年)11月15日
竣工:平成31年(2019年)5月15日
開業:令和元年(2019年)7月22日(月)
記事:九州フィナンシャルグループ福岡ビル計画




正面である大博通り側から見た様子です。
ファサードは単純なガラス張りだけではなく、石材による特徴的な外枠があるため、銀行らしい重厚感もあるデザインになっています。




正面から見上げた様子です。
外枠の石材と格子状の黒枠が良いですね。




北側から見た様子です。
ガラスカーテンウォールから見えるフロア間や、柱部分には木材の装飾が施されており、程よく自然の温もりが感じられます。




北側から見上げた様子です。
ガラスがかなり反射しています。




1階北側の様子です。
駐車場への出入口があります。




ビルの植栽は南九州の植物が植えられており、九州FGの地盤である南九州の雰囲気が感じられるようになっています。




1階正面の様子です。
こちら側にはオフィスのエントランスが設けられています。敷地面積が狭いため、大きな公開空地はありませんが、外構の植栽は充実しています。




オフィスエントランスの隣にはCAFEdeCRIEがあるため、街の賑わいを創出しています。




カフェ前面の天井は木材が使用されており、かなり良い雰囲気になっています。




オフィスのエントランス部分の天井にも木材が使用されており、高級マンションやホテルのような雰囲気になっています。




オフィスフロアには九州FGの福岡拠点機能や役員フロア、セミナールームの他、市内に点在していた肥後銀行と鹿児島銀行の支店、更に南九州を地盤とする企業が入居しています。





オフィスエントランスからカフェへの出入口も設けられています。




とにかく木材を多用した内装になっており、ここにも自然豊かな南九州の雰囲気を感じられます。




最後に夜間のライトアップの様子です。
ビルの規模自体は大規模なものではありませんが、その外装や内装へのこだわりとライトアップの実施等、他地域に本店を構える銀行の拠点としては充分すぎるモノに仕上がっていました。

今後もこのようにデザインの凝ったビルが建って欲しいですね。

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撮影日:2019年9月28日

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福ビル街区建替プロジェクト 第1期事業「福岡ビル、天神コアビル再開発」

天神明治通り再開発計画

天神一丁目南ブロック


◆計画概要


(画像は<2018 年 8 月 3 日発表> 「福ビル街区建替プロジェクト」第 1 期事業の計画についてからの引用です。)

西日本鉄道による「明治通り再開発計画:1丁目南ブロック」の福岡ビル、天神コアビル、天神ビブレビルの合計3棟(約8,600平方㍍)を建て替える計画です。

福岡ビル単独の建て替えではなく、隣接する天神コアビルと天神ビブレビルとの一体的な再開発を目指しており、一期と二期に分けて街区全体での再開発が行われる予定です。

先ず一期事業として福岡ビルと天神コアビルの再開発を行い、地上19階建て高さ96メートルの大型複合ビルを建設します。
更に今後天神ビブレの地権者との交渉が進み次第、天神ビブレの敷地を一期計画の再開発ビルと一体的な構造の二期計画の再開発ビルとして再開発する予定です。

この福ビル街区は天神の一等地に位置しており、西鉄は低層階に商業施設、中層階にグローバル企業などの入るオフィス機能、上層階にホテル機能が入る複合ビルを建設し、天神ビッグバンにおける中核施設を目指します。



●コンセプト

『創造交差点 meets different ideas』

~天神に「創造交差点」をつくろう。 新しい福ビルは、訪れる人々を常にワクワク・ドキドキさせる 新しい価値を生み出し続ける場所にしよう。~

天神一丁目と天神交差点という天神のど真ん中に位置する福ビル街区を天神・福岡の交差点として位置付け、「アジアのゲートウェイ」「九州一の商業エリア」「コンパクトシティ」といった福岡の特徴を活かしたヒト、モノ、情報の交差によって、常に新しいビジネスと文化を生み出し、天神を「来街者とワーカーが自ら主体となって想像と文化を楽しむまち」に変革させることを目標にしています。



●5つの特徴

*圧倒的な規模感と多様性に満ちた複合施設

航空法の高さ制限の緩和と街区での一体的な再開発の実現により、幅約100m、奥行約80m、高さ約 96mの圧倒的な規模感のビルを建設することが可能となり、商業施設やオフィス、ホテル、カンファレンスなどの多様な機能を導入した複合施設になります。
また、大名小学校跡地を純粋な天神エリアに含まない場合は、高さ約96㍍の規模は天神エリアで最高層の高層ビルになります。


*グローバル企業の受け皿となるハイスペックオフィス

耐震性やBCP対策、セキュリティ対策、環境への配慮といった先進的なオフィスビル機能を満たしながら、九州最大の基準階面積を誇る大規模な無柱空間を提供することで、ハイスペックで大きな面積のオフィスを必要とするグローバル企業の受け皿を目指します。
オフィス不足が顕著な福岡市内の中でもハイスペック且つ大きな面積のオフィスは慢性的な不足状態にあり、多くの企業進出の機会損失の原因になっているので朗報です。


*様々なアクティビティが交差するスカイロビー

5~6階に配置されるスカイロビーは天神交差点を一望できる九州最大のスカイロビーであり、1階と地下2階からダイレクトに繋がるシャトルエレベーターで結ばれます。
更にスカイロビーにはオフィスエントランスやホテルロビー、カンファレンス、コワーキングスペース、カフェ等が設けられ、多くの人が行き交う交流スペースとしての役割が期待されます。


*福岡の新たなランドマークとなる建築デザイン

建物の外装デザインは、日本の六本木ヒルズ森タワーや上海のワールドフィナンシャルセンターといった世界の著名な超高層ビルのデザイン実績があるニューヨークのKohn Pedersen Fox Associates(KPF) が手掛けています。
日本の伝統的な格子柄をイメージしたフレームデザインや西鉄のレールから発想を得た鉄の素材感、外壁のグリッド形状、低層部の可視化、緑化空間といった洗練されたデザインは、福岡の中心の新たなランドマークとして恥じないものになっています。



●フロア構成


(画像は<2018 年 8 月 3 日発表> 「福ビル街区建替プロジェクト」第 1 期事業の計画についてからの引用です。)

ビルは地上19階、地下4階建ての高層ビルとなっており、地下4階~3階は駐車場、地下2階~地上4階は商業施設、地上5階~6階はスカイロビー、地上7階は設備フロア、地上8階~17階はオフィス、地上18階~19階はホテルといったフロア構成になっています。

低層階の商業施設のブランドは不明ですが、福岡のライフスタイルの発信とオフィスワーカーの利便性向上に寄与するものになり、中層階のオフィスはグローバル企業の受け皿となるハイスペック且つ大規模な床面積を提供します。更に上層階のホテルは僅か2フロアしかありませんが、クリエイティブワーカーや外資系ワーカーをターゲットにしたハイクオリティホテルになります。

地下2階で西の天神地下街と北の地下鉄空港線天神駅、更に東で建設中の因幡町通り地下通路に接続する可能性が高く、地下ネットワークの利便性がかなり高いビルになりそうです。



●立地


(画像は『天神1丁目南ブロックのまちづくり』が 次なるステージへ!からの引用です。)

計画地は天神の一番中心部である天神交差点に面しており、地下鉄空港線の天神駅にも隣接している天神の超一等地です。



(画像はGoogleマップからの引用です。)

赤色:福岡ビル
青色:天神コア
緑色:天神ビブレ

当初は天神ビブレとの一体的な再開発を目指していましたが、地権者との交渉が難航しているため、西鉄の所有物件である福ビルと天神コアを1期事業として先行開発することになりました。




● (仮称)天神一丁目 11 番街区開発プロジェクト第 1 期事業

所在地:福岡市中央区天神1丁目11番地
階数:地上19階、地下4階建て
高さ:約96㍍(高さ制限は94~99㍍)
用途:商業施設、オフィス、ホテル、カンファレンスなど
ホテル部屋数:約50室
駐車場:?台
敷地面積:約6,200m²
建築面積:約?㎡
延べ床面積:約100,000㎡
建築主:西日本鉄道株式会社
総事業費:約400億円
着工:2019年4月以降に福岡ビルの解体着手予定、2020年4月以降に天神コアビルの解体着手予定
竣工:2023年12月(予定)
開業:2024年春(予定)
公式サイト:創造交差点 福ビル街区建替プロジェクト

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◆デザイン


(画像は<2018 年 8 月 3 日発表> 「福ビル街区建替プロジェクト」第 1 期事業の計画についてからの引用です。)

天神ビッグバンでは街のランドマークとなるデザインのビルに対して、容積率の上乗せを行う天神ビッグバンボーナスという緩和制度があるため、再開発の事業者は容積率の獲得のために、ビルのデザインや設計を世界的に有名な建築家や事務所へ依頼し、福岡のランドマークとなる洗練されたデザインのビルを計画しています。
実際に先行して再開発が行われている天神ビジネスセンターは重松象平氏、今回の再開発ではKohn Pedersen Fox Associates(KPF) がデザインを手掛けています。

ビル全体は日本の伝統的な格子柄をイメージしたフレームデザインとなっており、特に低層部の商業施設やスカイロビー部分はグリッド形状で特徴的なデザインになっています。
ガラスが多用された今風なデザインでありながらも存在感のあるフレームデザインによって、重厚感と落ち着きを感じるデザインになっており、どことなく都市の風格を感じさせます。



(画像は<2018 年 8 月 3 日発表> 「福ビル街区建替プロジェクト」第 1 期事業の計画についてからの引用です。)

天神交差点側からみた様子です。交差点に面した場所は広場になっており、賑わいを創出する空間になっています。
フレームデザインのフレーム部分は西鉄のレールから発想を得た鉄の素材感が強くだしてあり、非常に重厚感のある印象です。
広場の壁面の他、スカイロビーやホテルフロアに至るまで、ビルの至る所が緑化されているため、重厚感のあるデザインながらもどことなく落ち着きや安らぎを感じれるようになっています。



(画像は<2018 年 8 月 3 日発表> 「福ビル街区建替プロジェクト」第 1 期事業の計画についてからの引用です。)

渡辺通り側から見た様子です。商業施設の入る低層部はフレームが強調されず、ガラスによる可視化が図られています。
夜のライトアップされた様子も非常に綺麗ですね。

オフィスやホテルとしての重厚感と商業施設としての賑わいや憩い、この両方を見事に違和感なく混ぜ込んだこのデザインは非常に洗練されたものであり、次世代の福岡のランドマークとなり得るものであると思います。

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◆再開発される建物


(画像はGoogleマップからの引用です。)


赤色:福岡ビル



階数:地上10階、地下3階建て
用途:業務、店舗
敷地面積:3,776.49m²
延床面積:42,980.72m²
竣工時期:1961年12月

福岡ビルは西鉄の本社も入居しており、天神を代表する巨大なビルですが、竣工から半世紀以上経っており、かなり老朽化が進んでいます。


緑色:天神ビブレビル



階数:地上8階、地下3階 搭屋2階建て
用途:店舗
敷地面積:2,430.25m²
延床面積:23,809.96m²
竣工時期:1976年11月

かつて商店街があったところに建てられたビルであり、天神コアビルとは密接な関係になっています。


青色:天神コアビル



階数:地上8階、地下2階建て
用途:店舗
敷地面積:?m²
延床面積:25,000m²
竣工時期:1976年6月

天神の若者向けファッションビルの代表格であり、ルビンの壺をベースとしたロゴマークが有名です。
天神ビブレビルと同じく商店街の再開発によって建設されました。

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◆工事状況
建設事業の工事状況を紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。



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◆関連事業

天神一丁目南ブロック

天神ビジネスセンター計画

因幡町通り地下通路計画

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◆再開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・天神ビブレは20年2月に閉店へ!その歴史と今後を探ります



天神ビブレ 来年2月閉店 再開発「ビッグバン」中核に 若者文化発信し38年 2019/10/19 6:00 (2019/10/19 11:10 更新)西日本新聞

令和版天神コアについて記事にした数日後に、今度は天神ビブレのニュースが飛び込んできました!

天神ビブレは2020年2月中旬に閉店することが決まり、3月末に閉館予定の天神コアよりも一足先にその幕を下ろすことになりました。
天神ビブレ自体は1982年にビブレ業態の1号店としてオープンしたことが始まりですが、ビブレビルそのものはニチイ天神店を核店舗とする天神第一名店ビルとして1976年にオープンしたため、築年数は43年程になる古参のビルになっています。

開業当初の天神第一名店ビルという名前からもわかるように、ビルが立つ前には複数の商店街があり、天神コアと同時に再開発する形で誕生しました。そのため、今でも商店街時代からの地権者が多くおり、ビルの権利関係は複雑化しています。

ニチイ天神店はその後、天神ビブレ21を経て、若者層をターゲットにした天神ビブレになり、以後若者文化の聖地としてのポジションを確かなものにしていきました。その間に誕生した天神ビブレ2は現在、ジュンク堂書店の入る天神MMTビルとして、別の役割りを全うしています。こちらも周囲で再開発の機運が高まっているため、長くはなさそうです。




さて、そんな天神ビブレも2013年頃に浮上した福ビル街区の再開発構想によって、一体再開発に向けた地権者間の話し合いが行なわれるようになりましたが、西鉄が力を持つ福ビルや天神コアと違い、かなり苦戦していました。
実際に昨年、福ビル街区の再開発について発表された際には、福ビルと天神コアを先行して再開発し、天神ビブレについては交渉がまとまり次第、2期事業として再開発するとされ、先が見通せない状態になっていましたので…

そのような経緯があったことから、一体的な再開発ができない可能性もあった天神ビブレが、天神コアよりも早く閉店することになったというのは驚きです。現実的に考えると天神コア閉店後には地下を含む各階の通路も閉鎖され、接続部分は別途工事が必要な可能性があったり、単独店として続けていくハードルも高かったのかのしれません。

とここまで書くと、一期と二期に分けることなく、一体的に再開発ができそうですが、まだ課題は残っています。

注目するべきポイントは閉館と閉店の違いです。
天神コアはビルそのものを閉鎖する閉館であったのに対して、天神ビブレはビル内の天神ビブレが閉店するという意味の可能性があり、閉店後も地権者テナントだけを残して、ビルそのものは一部で営業継続されるかも知れません。実際に記事を最後まで読むと、地権者テナントの交渉はまとまっていないようであり、ビルそのものを閉鎖する閉館にまでは至っていないようです。
今後は残る地権者との交渉がどのように進むか次第ですが、ビブレ閉店後も暫くゴーストビル状態で残ったりしないことを願うばかりです。

天神ビッグバンは容積率や高さ制限の緩和によって、民間の投資を呼び込む再開発促進になっており、他都市における再開発事業のような組合設立、国と自治体による補助金等の支援ではないため、財政面での批判などは殆ど出ませんが、地権者が多い再開発計画においてはハードルが高くなっており、難航しているイメージがあります。

組合による再開発では完成までに長期間かかるデメリットがありますが、福ビル街区は構想が報道されてから既に6年経っており、完成時期まで含めると10年超かかることになるので、殆ど変わりませんし…

何はともあれ、ビブレが閉店することは決定したので、次に気になるのは閉店後のテナントについてです。

ビブレは若者をターゲットにしたテナントが多く集まっており、ファッションからサブカルチャー、更には吉本劇場まで多種多様な構成になっています。
しかしながら、令和版天神コアの回で説明した通り、現状ではこれだけの数のテナントを受け入れる先はなく、必然的にそれぞれのテナントがバラバラに移転、もしくは完全閉店することになってしまいます。




GUのような大型店は西通り沿いの空き店舗に移転する可能性がありますが、小型店舗がそれぞれの資金だけで、移転先を探すとなるとかなりハードルは高そうです。
アニメイト等のサブカルチャー店舗は集積が進んでいる天神北エリアのノース天神等に移転する可能性もありますが、これもノース天神周辺に空き店舗がないと実現しません。


市内ではオフィス移転先不足が課題になっていますが、店舗の移転先不足にも大きな課題になりそうです。
再開発で天神は生まれ変わっていきますが、その過程で失われていくものがあることを忘れてはいけませんね。

天神ビブレの再開発時期こそまだ具体的には分かりませんが、天神ビブレの閉店によって一体再開発計画が一歩前進したことには間違いありませんので、今後は天神ビブレのテナント移転先や、ビルの完全閉館時期についての続報を待ちたいと思います。

2019年10月19日




・天神コアは20年3月末に閉館へ 別の場所に令和版天神コアとして復活か?

天神コア 20年3月末に閉館 24年春新装 西鉄社長「別の場所に令和版 天神コアも」 2019年6月17日 19:05 日本経済新聞

今年の3月に一足早く福ビルの解体工事が始まりましたが、いよいよ天神コアも来年3月末をもって閉館し、解体工事に入ることになりました。若者の聖地として親しまれてきた天神コアですが、その役割を終えることになります。

やはり気になるのはその後継施設の行方です。天神コアと福ビル、ビブレ跡地には地上19階建て、高さ96㍍、延べ床面積約100,000㎡にも及ぶ巨大な再開発ビルが建設予定であり、低層階には商業施設が整備される予定になっていますが、今回の記事では倉富純男社長は「福岡の人が慣れ親しんだ天神コアの令和版を別の土地に建てたい」としており、天神コアの後継施設が福ビル街区再開発ビルに入らないことが判明しました。

そうなってくると、福ビル街区再開発ビルの商業施設の内容と、令和版天神コアがどこに建てられるのか気になります。

再開発ビルの商業施設はオフィスやホテルとの連携を意識した丸の内型の洗練されたものになるのかも知れませんし、渋谷のように最先端や創造性を追求したものになるのかも知れません。プレスリリースとホームページだけでは情報が足りませんが、天神のど真ん中に建つ施設のため、間違いなく魅力的なものになりそうですね。
こちらは続報を待ちましょう!

今回は令和版天神コアにフォーカスを当てていきます。
個人的には天神コアもビブレも再開発ビルに後継施設ができるものと思っていたので、この報道での発言は驚きでした。一方で2018年の売上は最盛期だった1991年の201億円と比べて、実に半分以下の84億円になっており、施設としての稼ぐ力は失っているため、時代に合わせた変化という意味では正しい判断なのかも知れません。

さて、令和版天神コアという名称通りに捉えると、基本的なコンセプトである若者や女性をターゲットにしたスタイルからの転換は無さそうですが、気になるのはその建設地です。再開発ビルに後継施設が入らない時点で、西鉄として若者の向けのファッションビル事業を辞めるという判断もできそうですが、わざわざ別の地に建てるという判断を下するとなると、その立地やコンセプトにおいて、自信を持てるものではないと厳しいものと思われます。
特に競争環境が厳しい小売業のなかでも、ネット通販が浸透している若者層をターゲットにするのはハードルが高いように感じます…



(画像は2017年度(2018年3月期) 決算説明会(PDF)からの引用です。)

そんな令和版天神コアはどこに建てられるのか?
天神がお膝元である西鉄が博多に建てる可能性はないので、天神エリアに限定して西鉄所有物件からその可能性を探っていきます。

上の図にあるように西鉄は天神エリアに多くの物件を所有していますが、渡辺通りより東側にある物件は小規模なものが多く、大型物件の毎日福岡会館も天神中心部から少し距離があり、オフィス街に位置しているため、今後の天神ビッグバンの進展でオフィスやホテルを主体としたビルに建て替わる可能性が高そうです。

その場合、次に可能性があるのは中心部の渡辺通り沿いのソラリア街区か、再開発が進行中の大名小学校跡地の商業フロア、隣接するオンワード樫山ビルや西鉄グランドホテルになります。

ソラリア街区はどうなのか?
ソラリア街区はここ数年でリニューアルしていますが、その中でもソラリアプラザは大規模なものであったため、可能性は低いように感じます。ただ、ターゲット世代は近いため、テナント構成次第では直ぐに変化できるかも知れません。
お次はソラリアステージとターミナルですが、こちらはコンコースや最上階、バスターミナルの大規模リニューアルが行われましたが、コンセプトそのものの変化はありませんでした。そのため、将来的に大規模なリニューアルを実施する際には、テナント入れ替えなどで変化する可能性はあります。ただそうなるとインキューブや三越の存在が危うく…



(画像は九州初の「ザ・リッツ・カールトン ホテル」 誘致決定 「スタートアップ&グローバル」新ビジネス拠点誕生へ 福岡市「旧大名小学校跡地活用事業」が着工 (PDF)からの引用です。)

旧大名小学校跡地付近はどうなのか?
建設中の旧大名小学校跡地の再開発ビルは、低層階の1~2階に商業施設が設けられる予定になっていますが、まだ施設の詳細は不明なため、天神コアやビブレのテナントが移転してくる可能性があります。ただ、公募時には福岡発や日本初テナントの誘致を掲げており、上層階にリッツ・カールトンが入る構成のため、コアやビブレのような若者向けテナントというのは微妙な気もします…

お次はオンワード樫山ビルと西鉄グランドホテルですが、オンワード樫山ビルはホテルやオフィスを検討と以前述べていることや、ビジネス街の明治通り沿いがメインで面しているので、可能性は低いように思えます。流石に距離も遠いかと…




西鉄グランドホテルは大規模リニューアルを控えていますが、将来的な再開発の際にはかなり可能性が高いのではないかと思います。オフィス街である明治通り沿いに面していながら、若者が多く通るサザン通りや西通りに面しており、セレクトショップの多い大名にも近い立地はかなり良いのではないでしょうか?

旧大名小学校跡地付近は、今まで紹介してきた中ではかなり可能性が高い方のように思えますが、逆に旧大名小学校跡地の再開発ビルに入らない限り、天神コアは閉館後暫くの間、その後継施設が誕生しないことになります。
閉館後あまりにも年数が経つと、天神エリアの求心力に影響が出る可能性もあるので、なるべく早く令和版天神コアが誕生して欲しいものです。特に天神コアとビブレは若者層に人気の施設なので…

一部の人気テナントは他施設や西通り等に移転するものと思われます。

令和版天神コアについて色々予想してみましたが、天神エリアでは即座に復活できる立地はほぼ無いに等しく、再開発以降でどれだけかつての機能を復活できるのか、今以上に魅力的な街になれるのか、それ次第で博多に対する商業地としての優位性は変化しそうです。

2019年10月17日




・地上19階建て 高さ96メートルの複合型高層ビルに!洗練されたデザインにも注目!


(画像は<2018 年 8 月 3 日発表> 「福ビル街区建替プロジェクト」第 1 期事業の計画についてからの引用です。)

西鉄は2018年度中に福ビル街区の再開発スケジュールを発表するとしていましたが、少し早めにデザインも含めた再開発の概要を発表しました!

<2018 年 8 月 3 日発表> 「福ビル街区建替プロジェクト」第 1 期事業の計画について

てっきり来年あたりの規模の公開程度になるものと思っていたのでかなりのサプライズでした!
ここ数週間で福岡空港の民営化提案内容や、ららぽーととキッザニアの進出などの大きな発表が相次いでおり、ブログの運営としては嬉しい悲鳴です(笑)
大名小学校跡地の開発計画も3月に発表されており、2018年は福岡の未来がかなり判明する年になりますね。

さて、再開発計画の内容ですが、地権者との交渉が難航している天神ビブレは外し、福岡ビルと天神コアの2棟を1期事業として再開発する方針に大きく舵を取りました。数年前から天神ビブレの地権者との交渉は続いていましたが、予想以上に難航しており、福岡ビルや天神コアの再開発計画にも影響を与え兼ねないため、街区を同時に一体的に再開発をすることを事実上断念した形になります。
一応、天神ビブレは交渉がまとまり次第2期事業として再開発を行う考えのため、先行する1期事業のビルは2期事業のビルと一体感のある構造にできるようになるようですが、どこまで完全に一体的なビルとして運用できるのかは不透明です。
一体的に再開発できなかったのは本当に残念ですが、早めに地権者との交渉が終了し、2期計画も問題なく執り行えるようになって欲しいですね。


という流れで福岡ビルと天神コアが1期事業として先行開発されることになりましたが、なによりも注目すべきはその規模とデザインですね!


航空法の高さ制限緩和によって、計画地は96~99㍍のビル建てることが可能になったため、天神地区最高層となる地上19階建て高さ96㍍の高層ビルになります!
二棟を同時に建て替える計画のため、高さだけでなく幅や奥域のスケールも大きく、完成予想図を見る限りでは高層ビルというよりも正方形に近い形のビルに見えますが、現在の福岡ビルの高さが約50㍍であることを考えると現行の2倍近い高さのビルになります。


(画像は<2018 年 8 月 3 日発表> 「福ビル街区建替プロジェクト」第 1 期事業の計画についてからの引用です。)

次にデザインについてです!詳細は上記のデザインの項目で説明しましたが、かなり凄いデザインに仕上がっています!
フレームデザインによる重厚感でオフィスやホテルの高級感を出しつつ、商業施設部分のガラスによる可視化やビルの至る所を緑化することで、賑わいや憩いの場であることも演出してあります。
銀座のような高級感のある賑わいと丸の内の重厚感のあるオフィスが混ざった感じですね。
冗談抜きで天神の都市としての格を上げるランドマーク的存在になれるビルであると自分は考えます。

2期事業もこの1期と一体感のあるデザインにして欲しいですね。


まだまだ詳細が出ていないので個人的には気になることだらけなのですが、特に商業施設とホテルのブランドが何になるのかが気になります。

商業施設に関しては福岡のライフスタイルの発信とオフィスワーカーの利便性向上に寄与するものとしか書かれていないため、現在の若者向けファッションビルである天神コアの機能がそのまま入るのか、TSUTAYAもそのまま入るのかなどまったくわかりません。
報道ではコト消費の体験型や食をテーマにした店舗、サラリーマンや日常の買い物客、更にインバウンド需要にまで対応した幅広い店舗を考えいるとなっていたため、天神コアの機能のみが入るようなことは無さそうですね。
ただ、若者向けファッションビルとしての天神コアの存在感は圧倒的だったので、再開発ビルに入らなくても天神エリアに別の形で復活して欲しいです。個人的には高級感のある外観なので福岡進出を検討している伊勢丹の中型店舗などに期待したいです。

ホテルはビルの18階と最上階の19階部分にのみ入居という形になっていることから、かなりレベルの高いハイクオリティホテルの誘致か西鉄の新高級ブランドでの入居を考えているものと思われます。大名小学校跡地にザ・リッツカールトンの進出が決まりましたが、まだまだ福岡にはハイクオリティホテルが足りないと思うので、個人的にはコンラッドやフォーシーズンズなどを誘致して欲しいと思います。(かなり無謀ですが。)


オフィスも福岡市内で不足している大規模且つハイスペックな機能となっており、国内や地場の企業どころか、グローバルな企業をターゲットにしたものになっています。天神ビジネスセンターと大名小学校跡地の再開発ビルが開業するのが2021年度、そして、今回の福ビル街区の1期事業が完了するのが2024年度となっているため、2021年~2024年にかけて市内ではオフィスの大量供給が行われることになります。
普通であればオフィスの空室率の上昇などを気にしなければなりませんが、慢性的なオフィス不足の福岡市ではその影響で再開発による立ち退き移転先が確保できないことも問題になっているため、これらの大量供給によって更にその後の連鎖的な再開発に繋がるかも知れませんね!


とにかく今後の天神ビブレの地権者との交渉の行方や、商業施設とホテルのブランドについての続報を待ちたいと思います。

2018年8月4日




・福ビルは2019年3月で閉館、天神コアも2020年3月に閉店へ!天神ビブレの動きは未だに見通せず…

ちょっと前のニュースですが、

福岡ビル来年3月まで 西鉄がテナントと移転交渉2018年04月17日 03時00分 西日本新聞経済電子版qBiz

「天神コア」2020年3月閉店 西鉄「福ビル」「ビブレ」と一体開発へ2018年04月16日 03時00分 西日本新聞経済電子版qBiz

と西日本新聞が報道しており、長らく目に見える動きのなかった福ビル街区の再開発計画が本格化し始めました。

まず、大型のオフィスビルである福ビルを先に閉館し、その1年後にファッションビルのコアも閉店します。詳細はまったくわかりませんが、閉店後には順次解体されるものと思われます。
福ビルのほうが大規模なビルのため、先行して閉館するものと考えられます。

西鉄本社が博多駅前に移転 来年3月、建て替え受け2018年07月24日 03時00分 西日本新聞経済電子版qBiz

更に福ビルの核テナントであり、天神の大地主である西鉄本社の移転先も決定したようです!
慢性的なオフィス不足の続く福岡市において本社機能を一括で移転できるビルは殆どありませんが、耐震化工事によってテナントが出ていた博多センタービルが奇跡的に空いていたようです。
それにしても、一時的とは言えあの西鉄の本社が博多区に移転するのは面白いですね(笑)

気になるのは福ビル再開発後の本社移転先です。前と同じように天神の中心である福ビルに戻るのか、それとも大名小学校跡地の再開発ビルに入るのか。
天神に戻るとなっても本社機能の一括移転のため、ある程度の規模が必要になってくるので、必然的に新しいビルになりそうです。
福ビルに戻るのが一番自然ですが、ホテルや賃貸オフィスとして最大限活用する可能性もありそうです。
そうなると、以前取得したオンワード樫山のビルを解体して、新しいオフィスビルを建てて移転するという可能性もありますね。
今後どうなるのか気になります!

という感じで福ビルのテナント移転は順調に進んでいるようであり、この前福ビルを訪れた際にも移転後の空きテナントが目立っていました。次のコアのテナント移転も順調に進んで欲しいですね。


さて、順調に進んでいる福ビル街区再開発のように見えますが、1つだけ不安要素が残っています。それは天神ビブレビルの存在です。
西鉄は以前から街区全体での一体的な再開発を目指しており、天神ビブレの地権者とも交渉を行っていますが、未だに同意は得られていません。

福ビル、コア先行開発も ビブレ協議遅れなら 天神ビッグバン2018年04月27日 03時00分 西日本新聞経済電子版qBiz

そのため、西鉄は今後2~3年以内にまとまらない場合は福ビルと天神コアのみでの再開発を目指すと明言しており、一体的な再開発の可能性は低くなってきているのが現状です…
一応あとからビブレだけを再開発しても一体的にできる余地を残すとしていますが、建物としての一体感には欠けることになりそうですね。

ビブレビルは純粋にイオンの所有というわけではなく、戦後の商店街時代の名残から地権者の構造が複雑化しており全員の同意を得るのがなかなか難しいようです。素人目から見ると一体的な再開発のほうが将来的にも福岡のためにもベストなので、是非とも交渉がまとまって欲しいものです。

そして、同時にこれは天神ビッグバンの唯一の問題点でもあると考えます。市が大きく関与せず規制の緩和だけで民間の力での再開発を促す政策ですが、今回のように長期化する地権者との交渉は営利目的の民間にとっても限界があるように感じます。市が緩和をして民間に促すという政策に問題はありませんが、このようにナイーブ且つ長期化する問題に対しては、市も間に入って積極的に関与する枠組みも必要だと思いました。特に市が街区ごとの一体的な再開発を推進する以上は…

といった感じで現状では交渉の行方を見守るしかないのですが、更に怪しいニュースが出てきました。

福岡・天神で常設劇場再開 吉本興業のファン拡大戦略とは2018年07月22日 03時00分 西日本新聞経済電子版qBiz

天神に吉本の常設劇場が復活するようです!福岡市内では以前あった吉本ゴールデン劇場が2004年に閉館してから、実に14年ぶりの吉本の常設劇場となります!
ニュース自体は非常に嬉しいのですが、1つ問題なのはこの常設劇場が、天神ビブレのビブレホールを借り上げてオープンするということです。

交渉の難航によってビブレを巻き込んだ再開発の先が見通せないなかで、ビブレを現状で固定化する動きのようにも見え、今後の再開発の動きに更なる不安を感じます。

ただ、ホール自体を大規模な改装などは行わず、一部のリニューアルだけで使用することや、長期間の固定契約ではないようなのでそこだけは少し安心しました。

記事内でも再開発についての質問に対して、ビブレ側は「何も決まっていない。」とし、吉本側も「状況が変わればその時に考える。」となっており、少なくとも再開発を当分行わない前提での入居ではなく、交渉の難航で先が見通せないなかでの活用といった形のように感じましたので。(根拠はあまりありませんが)

とりあえず、現状ではあまり良い方向に進んでいないのは確かなので、2年以内に交渉がまとまることを願います。吉本の常設劇場は観光という面でも非常にプラスになるので、もし再開発が実現した場合は再開発ビルへの再入居を促して欲しいですね。

2018年7月25日




・建て替え後は高層ビルか?今年度中にスケジュールと計画が判明へ!

福ビルの建て替え計画が発表されてから既に3年経ちましたが、まだまだ全体像は見えてきていません。
恐らくコアやビブレと一体的に再開発するために地権者との交渉が行われているものと思われますが、なかなかゆっくり進んでいるといった感じです。 何はともあれ今年中には具体的な計画とスケジュールが発表されるので、とにかくその日を待つのみですね!

当初の計画では16階建て(70㍍)程の規模の予定でしたが、高さ制限の緩和によって20階建て(99㍍)規模のビルを建てれるようになったのは非常に大きいです。これによってビルの設計にも余裕を持たせることができるようになり、吹き抜け空間や中庭といった機能も期待できるようになります。
福ビル、ビブレ、コアの跡地に大きな1つのビルを建てるのか、低層階が繋がっているツインタワーのようなビルを建てるのかも気になりますね。1つにしたほうがビルのワンフロア辺りの床面積を大きくとることができますが、あの敷地の広さを考えるとかなり太いビルになりそうですし、個人的にはわけて欲しいです。

テナントも未定ですが、個人的にはTSUTAYAの基幹店舗の他に、天神エリアに不足している大型のシネコン、福岡への進出を検討している伊勢丹の中型店といった魅力的な店舗を誘致してもらいたいものです。

とりあえず続報を待つのみです!

2018年1月27日

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追記…

2019年10月14日:記事の大幅なリニューアル。

天神一丁目南ブロック再開発計画

天神明治通り再開発計画

福ビル街区建替プロジェクト第1期事業


◆計画概要


(画像は『天神1丁目南ブロックのまちづくり』が 次なるステージへ!からの引用です。)

天神一丁目南ブロック再開発計画とは天神明治通り地区再開発計画の一部を成す都市計画です。



(画像は『天神1丁目南ブロックのまちづくり』が 次なるステージへ!からの引用です。)

地区計画での容積率が800%から900%に変更された他、まちづくりの取り組み内容に応じて最大350%と、主要な公共施設を整備する場合の150%が加算され、最大で1400%まで緩和されることになります。

※敷地面積が1,000㎡未満の場合、容積率は最大100%加算され、最大で1000%になります。
※主要な公共施設とは因幡町通り地下通路のことです。(参考:審議の概要)

更に2017年に実現した天神明治通り地区の高さ制限緩和エリア内でもあるため、高さ制限は既存の約76㍍から大幅に緩和された約83~99㍍になっており、緩和された容積率と組み合わせることで、土地の高度利用を図ることができます。



(画像は『天神1丁目南ブロックのまちづくり』が 次なるステージへ!からの引用です。)

地区決定の変更によって地区整備計画区域に指定されたエリアは、広さ約3.1㌶の広大な敷地で、9番街区「ベスト電器福岡本店、福岡天神フコク生命ビル」、10番街区「天神MMTビル、市役所北別館等」、11番街区「福ビル、天神コア、天神ビブレ」の3つの街区から成っており、全体的に老朽化が進んでいます。



(画像は『天神1丁目南ブロックのまちづくり』が 次なるステージへ!からの引用です。)

今回の変更で再開発後のエリアの方向性が決まり、南北を繋ぐ因幡町通り地下通路や地上と地下を繋ぐ立体広場、敷地外周のセットバックが義務化された他、6つの方向性に従った項目が定められました。これらの項目を一定数満たすことで容積率が緩和され、再開発が促進されることになります。


天神一丁目南ブロックでは現在、10番街区「天神ビジネスセンター計画や市役所北別館再開発計画、天神MMTビル再開発構想」、11番街区「福ビル街区建替プロジェクト第1期・第2期事業」、因幡町通り地下通路計画が建設及び計画中であるため、2024年頃までに10番街区と11番街区の再開発は完了する可能性が高いです。

残る9番街区についても再開発を前提とした地区計画の策定に携わっているため、将来的には再開発が進められるものと思われます。

※各社のプレスリリースと報道での発言を参照

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◆ブロック内の再開発計画
天神一丁目南ブロック内で進行中の再開発計画を紹介します。

〓11番街区
福ビル街区建替プロジェクト第1期事業

・福ビル街区建替プロジェクト第2期事業

〓10番街区
天神ビジネスセンター計画

福岡市役所北別館再開発計画

・天神MMTビル再開発計画

〓その他
因幡町通り地下通路計画

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◆再開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・市役所北別館の再開発計画が浮上、気になるベスト電器福岡本店と福岡天神フコク生命ビルの行方



2週間前にお伝えした市役所北別館の再開発計画によって、天神一丁目南ブロックの将来像が少しずつ見えてきました。

〓市役所北別館再開発計画

市役所北別館の位置する10番街区では北側で天神ビジネスセンター計画が進行中であり、南側にある天神MMTビルも再開発を検討しているものと思われるため、街区内に位置するビルの殆どは再開発されることになります。
更に11番街区でも福ビルと天神コア、ビブレの3棟が2期に分けて再開発中であり、こちらの街区も全てのビルが再開発されることになります。




こうなってくると気になるのがベスト電器本店とフコク生命ビルのある9番街区の動きです。天神ビッグバンの発表以降、様々な街区で構想や計画の発表がありましたが、9番街区では未だに再開発の気配がありません。

それどころかベスト電器福岡本店ではビッグバン関連での再開発に否定的なコメントをしており、少なくとも天神ビッグバンの期間に建て替える意向はないようです。
(リンク切れですが当時のツイートを参考までに:ベスト電がミャンマー出店 小野社長アジア戦略語る 海外100店舗目指し )

もう一方の福岡天神フコク生命ビルも今の時点では、再開発について一切言及していないため、天神ビッグバン期間内に動くのかどうか定かではありません。
ただ、福岡天神フコク生命ビルの募集要件は普通借家(契約期限を定めない契約)ではなく、3年の定期借家(契約期限を定める契約)になっているため、近い将来の再開発は検討しているものと思われます。一般的に再開発を控えた物件は再開発時期を迎えた際に、テナントとの退去交渉が長引いたり、補償問題になることを避けるために、定期借家契約になっていることが多いです。(※勿論例外も沢山ありますので、あくまでも可能性の話です。)

更にビル自体が1978年竣工と老朽化しており、リニューアル時期も2005年のため、再開発を検討していても違和感はありません。

とここまで話しましたが、定期借家の契約期間が3年間であることや、ベスト電器の発言から考えると、残念ながら天神ビッグバンの期限内での再開発はほぼ無いものと思われます。


その場合はどういった再開発になるのか?

実際に制度がどう変化するのか不明ですが、現状では公共施設整備の要件を満たせない9番街区の容積率は1250%+天神ビッグバンボーナスの50%=1300%になるものと思われますが、2024年以降にはその50%ボーナスがなくなるため、容積率は1250%が最大値であると予想されます。(その他制度で加算の可能性有り)
また、高さ制限の緩和については期限の記載がないため、24年度以降も継続すると予想した場合には約83~88㍍になります。

こう考えた場合には天神ビッグバン以降でもかなり好条件で再開発が可能であり、テナントの移転先が確保できないなかで再開発に踏み出すより、現実的な判断になりそうです。


個人的には天神ビッグバンの先行案件が完成し、需給バランスが少し落ち着く2025年以降ぐらいから再開発に動くと良いなと考えています。街区での一体的な再開発で、低層階にベスト電器を含む商業フロア、高層階にオフィスフロアが設けられる複合ビルになると良いものです。


他の街区と違い、地場や在京のディベロッパーが不在のため、勢いはないように見えますが、再開発を前提とした地区計画を策定しているため、近い将来に再開発に動くのではないかと思っています。その日が来るのが楽しみです。

2019年10月15日




・再開発計画は福ビルと天神コアを1期事業として先行開発へ!

西鉄は福ビルと天神コアの敷地を1期事業として先行開発する計画を発表し、事実上天神ビブレとの一体開発や同時開業は断念した形になりました。

天神ビブレは地権者との交渉が難航していますが、天神ビッグバンの期限である2024年も迫っていることから今回の判断に至ったものだと思われます。

あくまでも先行開発であり、天神ビブレは2期事業として1期事業のビルと一体感のあるビルを目指すようですが、1期のビル本体の着工前と着工後、開業後どのタイミングで地権者との話がまとまるかでかなり変わってくるものだと思います。

今回このような決断に至ってしまったのは少し残念ですが、都市に魅力向上にスピード感の求められるこの時代において、中心部の開発が停滞することのほうが不利益になるので、今回の決断は懸命だったんだと思います。あとは天神ビブレの地権者との早期の合意にとりつけることを願うのみです。

今回の発表により、1期と2期に分けての再開発の可能性が決定的になったため、当ブログもこの記事を街区全体の計画について取り扱う記事にし、今後1期と2期は別々に取り上げていくようにしようと考えています。

→この記事は福ビル街区のある天神一丁目南ブロックの記事に変更します。

1期計画の詳細↓↓
福ビル街区再開発計画1期事業

2018年8月4日

福岡市を経営する

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追記…

2019年10月15日:記事の大幅なリニューアル。

天神二丁目南ブロック再開発計画

◆計画概要

(画像は福岡広域都市計画天神明治通り地区地区決定(市決定)の変更について(PDF)からの引用です。)

天神二丁目南ブロック再開発計画とは天神明治通り地区再開発計画の一部を成す都市計画です。



(画像は福岡広域都市計画天神明治通り地区地区決定(市決定)の変更について(PDF)からの引用です。)

地区決定が変更されたエリアは天神二丁目南ブロックの中でも、新天町や福岡パルコのあるエリアを除いた明治通り沿道になっているため、早期の再開発実現を目指したエリアが、先行して地区決定の変更による地区整備計画(再開発等促進区)の指定を受けた形になっています。

地区計画での容積率は700%になっていますが、再開発誘導策である天神ビッグバンのエリア内にあるため、2024年末までに竣工する場合には、容積率が最大1300%まで緩和されます。

更に2017年に実現した天神明治通り地区の高さ制限緩和エリア内でもあるため、高さ制限は既存の約76㍍から大幅に緩和された115㍍になっており、緩和された容積率と組み合わせることで、土地の高度利用を図ることができます。



(画像は福岡広域都市計画天神明治通り地区地区決定(市決定)の変更について(PDF)からの引用です。)

地区決定の変更によって地区整備計画区域に指定されたエリアは、広さ約1.1㌶の東西に長い敷地で、ビル8棟と地権者10者がいます。



(画像は平成30年10月第4委員協議会報告資料 からの引用です。)

今回の変更で再開発後のエリアの方向性が決まり、東西を繋ぐ地下通路や東西の立体広場、南北の地上通路、敷地外周のセットバックが義務化された他、5つの方向性に従った項目が定められました。これらの項目を一定数満たすことで容積率が緩和され、再開発が促進されることになります。

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◆ブロック内の再開発計画
天神二丁目南ブロック内で進行中の再開発計画を紹介します。


ヒューリック福岡ビル建て替え計画

週刊東洋経済 2019年6/29号 [雑誌]






◆再開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・天神ビッグバンに新たな動き!遂に渡辺通りの西側でも再開発の動きがありました!

日本経済新聞:福岡天神・明治通り沿い再開発 地下道や商業施設を整備 2018年10月16日 20:26


遂に渡辺通りの西側でも動きが出ました!

これまでは天神ビジネスセンター計画や福ビル街区再開発計画といった渡辺通りの東側の計画がメインになっており、西側では噂のような情報しかなく街区としての動きはほぼありませんでしたが、今回の報道によって「天神二丁目南ブロック」にも動きがあることがわかりました。



(画像はGoogleマップからの引用です。)

「天神二丁目南ブロック」は渡辺通りの西側、明治通りの南側にあり、渡辺通りから天神西通りに至るエリアです。そのなかでも今回地下通路計画が判明したのは福岡パルコ新館から天神西通りにかけてのエリアであり、エリア内にビルは福岡パルコ側からヒューリック福岡ビル、福岡朝日会館、協和ビル、天神NKビル、住友生命福岡ビル、天神西通りビジネスセンタービル、ウエストサイド天神ビルといった大型のビルが建ち並んでいます。



(画像はGoogleマップからの引用です。)

計画の概要ではこれらのビルが建ち並ぶ明治通りに沿って、長さ約150㍍、幅4㍍のバリアフリー化された地下通路と東西の両端に約100㎡の広場を設け(上図青色)、容積率を700%から最大1300%にする容積率上乗せ制度と高さを最大115㍍に緩和する制度を活用して再開発を進めることになっており、遂に渡辺通り西側でも再開発が本格化されることになります。


●福岡パルコの敷地は含まれず…


まず、注目すべき点は今回の計画に福岡パルコ本館と新館は含まれなかった点です。この2棟は単純に地下鉄コンコースに直結しており、開業やリニューアル時期が浅いため、早期の再開発には踏み出さないと判断した可能性が高いですね。特に福岡パルコ本館は天神交差点に面していて福ビルと同じく福岡の顔になるビルなので、是非とも超高層ビルへの建て替えに動いて欲しかったものです。
福岡パルコに関してはやはり今後10年以上大きな動きは無いものかと思われます。


●幅4㍍の地下通路が新設!

(参考画像:「天神ふれあい通り駐輪場・地下通路」幅は4~5.3㍍)

次に注目すべき点は地下通路の規模です。幅は4㍍とられることになっており、既存の地下通路より2倍以上近い広さを確保でき、東西両端に広場が設けられることにより、現在より広く利用しやすい地下空間が広がることになります。
個人的に気になるのは地下通路に沿って店舗が設けられるのかと、既存の地下通路がどうなるのかですね。店舗が設けられると天神地下街のように賑わいが創出されますし、既存の地下通路は老朽化が進んでいるので、今回の計画で撤去して欲しいものです。


●再開発の考察

最後に注目すべき点はやはりどのビルが再開発されるかという点ですね。これらの計画に基本的に合意しているということは、どのビルも近いうちに建て替えるつもりなのでしょうが、問題はその時期と組み合わせです。
敷地的には非常に東西に細長いエリアなので、ただ一体的に再開発しても非常に細長いビルになってしまいますし、現実的に天神ビッグバンの期限である2024年までにこれらのビル全てが建て替えに動くのは不可能だと思います。

そのような状況の中でどれだけのビルが実際に再開発に動けるのか、これまでの情報を整理して考察していきたいと思います。




一つ目は以前「つくしビルとヒューリック福岡ビルの気になる動向!」という記事で取り上げた通り、ヒューリックはホテルを中心としたヒューリックスクエアという複合ビルの開発を意欲的に進めており、福岡でも自社の所用ビルであるヒューリック福岡ビルの再開発でヒューリックスクエアを開発する可能性が非常に高く、エリア内の1番東側にあるヒューリック福岡ビルは単独でも複合ビルへの再開発に動く可能性があります。ただ、ヒューリックスクエア計画は東京でも超高層ビルではないため、高さ制限の緩和を活かした超高層ビルにはならないかもしれません。



(画像はGoogleストリートビューからの引用です。)

二つ目は福岡地所が2014年に取得した天神西通りビジネスセンター(参照:西日本新聞経済電子版qBiz 「福岡地所 天神二丁目のビルを取得」2014年12月26日)です。福岡地所は現在天神ビジネスセンター計画を進めており、次にその南側に所有している「天神MMTビル」の再開発の可能性が噂されていますが、これと同時か先に天神西通りビジネスセンターの再開発に動く可能性も出てきました。
ただ、単独での建て替えとなると床面積は非常に狭くなるため、隣接するカメラのキタムラの入るウエストサイド天神ビルや住友生命福岡ビルとの一体的な再開発が望ましいですね。

現時点ではこれ以外に情報が一切ありませんが、地権者が都市計画に合意したことを踏まえると、残りのビルも順次再開発に動くのではないかと思います。



(画像はGoogleマップからの引用です。)

理想では赤色で囲んだヒューリック福岡ビルの再開発、青色で囲んだ天神西通りビジネスセンタービル周辺の再開発、黄色で囲んだその他のビルの再開発といった感じで、エリア内に三棟程の大型ビルができる感じになって欲しいのですが、こればっかりは各社の思惑や地権者との交渉、更にテナントの移転先の確保など様々な条件が絡むのでわかりませんね。ただ、中途半端な規模ではなく二棟以上で一体的な再開発をして欲しいものです。

今後の報道が楽しみです!


●余談…福岡三越の今後

さて、余談ですが先日このようなニュースがネットで流れました。

三越伊勢丹、三店閉鎖で囁かれる「次の閉鎖店候補」 ダイヤモンド・オンライン

内容は9月26日に首都圏の郊外店2店舗と新潟の1店舗の閉鎖を決めた三越伊勢丹ホールディングスの次の閉鎖店舗を予想する感じになっており、予想では札幌と福岡の三越撤退が最有力とされていました。

ここだけ見たらとても驚きのニュースなのですが、なんというか素人目に見ても根拠が無さすぎて逆に驚きました。
まず、重要な部分は全て事情に詳しい百貨店の関係者となっており、三越伊勢丹側の戦略や店舗売上高といった数値は取り扱われていません。勿論、あくまでも予想なので良いのでしょうが、百貨店の撤退というのはどうしても街の衰退をイメージさせるものなので、こういったニュースはもう少し強い根拠が欲しかったです。
とか言ってて本当に撤退したらごめんなさい。


では本当に福岡三越の撤退はあり得るのか?
個人的には撤退は無い可能性の方が限りなく高いと思います。

福岡三越は親会社であった三越が伊勢丹と統合したことにより、2010年より伊勢丹傘下の岩田屋と合併して岩田屋三越として運営していますが、その売上高は1,148億円(平成28年)規模を誇り、この規模自体は九州どころか地方最大規模です。
更に直近の2018年3月期の決算では過去最高の売上高を達成しており、2020年度の売上高1,300億円を目標に進んでいます。

しかしながら、色々と問題を抱えているもの事実です。岩田屋三越としては利益を上げていますが、利益稼ぎ出しているのは岩田屋本店であり、福岡三越は赤字の状態が続いています。

これには福岡三越の入るソラリアターミナルの歪な構造や、これまで岩田屋本店への高級店舗集約などのテコ入れを行なってきたことが影響していると考えられます。

それを踏まえて岩田屋三越は2019年春より3年かけて福岡三越の改装を行うとしており、いよいよ本格的に福岡三越へのテコ入れを始まるものと思われます。更に現在2店舗で7割程重複している商品を3割程度に抑えることも目標にしており、福岡三越はこれから数年かけて本格的に稼げる店舗への生まれ変わりを図っています。

(参照:岩田屋三越の一体運営強化 天神2店の営業組織統合

このように現時点での福岡三越はこれから投資を行う段階であり、人口が増え続け外国人観光客も多く訪れる福岡では戦略さえ間違えなければその投資を回収することはできると思います。 実際にダイヤモンド・オンラインの中でも

前略

杉江社長は、表向き「新宿、日本橋、銀座と、札幌、福岡、名古屋、京都は投資しても回収できると思う」と語っていると伝えられる。

とあり、三越伊勢丹としても福岡はまだまだ投資を行えるエリアになっていますし。

なので福岡三越の撤退を考えるとしたら、結果としてこれらの投資が回収できなかった&全国が不況に陥り百貨店の経営が更に苦しくなった際に可能性が高まると思います。
ただ、その際にも福岡三越の跡の一部に岩田屋が入る可能性や、伊勢丹の中規模店が入るなど別の展開を図るものと思われます。

個人的にはデパ地下などの低層階は三越として残しながら、上層階は家電量販店を入れるなど思い切ったことをしても良いかなとも思います。

さて、北九州ではコレット井筒屋や井筒屋黒崎店の閉鎖、久留米では岩田屋三越傘下の岩田屋久留米店の新館閉鎖と、益々地方の百貨店を取り巻く状況は悪化しており、もう既に百貨店が小売の王様の時代では無いのもわかります。
ただ、外商部門の存在などからその街の経済力を測る指標になるだけでなく、そこからその街のステータスを示す存在であることは変わっておらず、その点で考えると福岡に岩田屋、三越、大丸、阪急があることは絶対的に必要ですので、是非とも今後も撤退せずに居続けて欲しいものです。

2018年10月7日

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追記…

2019年10月14日:記事の大幅なリニューアル。

イムズ再開発計画

◆計画概要



三菱地所株式会社が福岡市天神で運営するファッションビル「イムズ(天神MMビル)」の再開発計画です。

計画では2021年8月末に営業を終了し、2024年末の竣工を目指して、オフィスや商業、交流拠点などの入る多機能型複合ビルに建て替えられる予定です。

建設予定地は福岡市が進める再開発促進事業「天神ビッグバン」のエリア内にあるため、賑わい創出や街の回遊性向上に寄与するビル、優れたデザインのビルへの容積率上乗せボーナス等を受けることができ、敷地を高度利用することが可能になっています。

一方で国家戦略特区によって、航空法による高さ制限が大幅に緩和された明治通り地区からは外れているため、現行の高さ制限は約70㍍になっています。北側に隣接する福ビル街区再開発計画の敷地は約96㍍~99㍍に緩和されているため、着工までに同程度の緩和を目指して、市との調整が進められているものと思われます。


〓フロア構成

詳細は不明ですが、報道ではオフィスや商業、交流拠点を含む多機能型複合ビルとされているため、既存のイムズのようなファッションビルから大幅に変化します。


〓立地


(画像は「イムズ」営業終了・再開発計画始動(PDF)からの引用です。)

計画地は天神の目抜き通りである渡辺通りに面し、地下鉄天神駅、天神南駅、西鉄福岡(天神)駅の3駅に近接した、正しく天神の中心にあります。



●イムズ再開発計画

所在地:福岡市中央区天神一丁目7番11号
階数:地上?階、塔屋?階、地下?階建て
高さ:約?㍍(高さ制限は70㍍)
用途:事務所、店舗等
駐車場:?台
敷地面積:約4,600㎡
建築面積:?㎡
延べ床面積:?㎡
建築主:三菱地所株式会社
総事業費:約?億円
着工:2021年夏以降(予定)
竣工:2024年末(予定)
開業:2024年末(予定)
公式サイト:

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◆再開発される建物



イムズは1989年に開業した地上14階、地下4階建てのファッションビルで、同時期に開業したソラリアプラザとユーテクプラザ天神(現在の天神ロフト)と共に天神の第二次流通戦争を引き起こしました。

外観には金色の有田焼きのタイルが施され、内観には特徴的な吹き抜け空間が設けられるなど、ひときわ注目を集めたビルでしたが、最近では周囲の施設に押され一時期の賑わいは失われつつありました。

築30年と建物の老朽化が著しいわけではありませんが、商業施設としての役割を終えたことから、天神ビッグバンの期限内に間に合わせる形で再開発されることになりました。


●イムズ(天神MMビル)

階数:地上14階、塔屋1階、地下4階建て
高さ:約70㍍?(高さ制限は約70㍍)
用途:店舗等
店舗数:133店舗
延べ床面積:約44,900㎡
竣工時期:1989年3月

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◆工事状況
再開発計画の工事状況を紹介します。




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◆再開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・イムズは2021年8月に閉店へ 跡地には多機能型複合ビル?

かなり前の情報ですが、イムズ再開発の続報です。

イムズ閉館は21年8月末 福岡・天神 2019/5/31 6:00 (2019/6/2 15:31 更新)西日本新聞

再開発計画発表時に示されていた閉館時期は2021年度中とのことでしたが、2021年8月末での閉館になりました。当初は年度中とのことだったので、2022年の可能性もありましたが、かなり早い時期での閉館になります。
天神ビッグバンの期限である2024年末竣工に間に合わせるため、スケジュールが早まったのかも知れませんね。2021年夏に閉館後、解体工事に1年超、建設工事に2年と考えるとかなりギリギリですので…

天神ビッグバンの期限は計画の早期実現という面でかなり有効ですが、実際には地権者やテナントとの調整に時間がかかる事例が多く、スケジュール感的にかなり厳しくなってきているので、今後は何らかの形で期間を延長して欲しいものです。

話は逸れましたが、今回の記事では少しだけ再開発後のビルについて触れられています。それによると、「オフィスや商業、交流拠点など多機能型の複合ビル」となっており、今のファッションビルとしての機能から大幅に変わります。

イメージとしては新丸ビルのように低層階に商業フロア、高層階にオフィスフロアといった感じになりそうです。オフィスとしての立地は申し分がありませんが、気になるのは商業フロアの内容ですね。渡辺通りの雰囲気に合わせる場合は高級感のあるテナント構成になりそうですが、イムズの機能を引き継ぐ場合には独自性のあるテナント構成になりそうです。何にしてもイムズのころに担っていた機能は残して欲しいので、ミュージアムやホール機能をつけて欲しいものです。

続いて交流拠点についてですが、既に三菱地所が丸の内で行っている事例にヒントがありそうです。
三菱地所 丸の内における先進的な取り組み

丸の内での取り組みでは新規事業の創造・拡大を支援するラウンジや、ベンチャー企業の支援施設、業種業態の垣根を超えた交流・活動拠点等があり、イムズ再開発でもこの何かの機能が導入されそうです。個人的には福岡市が進める創業支援に合わせた、ベンチャー企業の支援・交流拠点を設ける可能性が高いのではないかと思っています。

まだまだ詳細は不明ですが、閉鎖時期が決定したことで今後のスケジュール感は掴めてきましたね。来年あたりには高さ制限の緩和や、建て替え後の規模感が判明しそうですので、続報を待ちたいと思います。

2019年10月13日




・イムズが2021年度中に閉館 建て替えへ!天神ビッグバンが更に拡大!



特報です!

三菱地所が福岡市天神で運営するファッションビルのイムズ(天神MMビル)を2021年度内に営業終了し、2022年度より建て替えに着手することが判明しました!

「イムズ」営業終了・再開発計画始動 ~再開発により新たな価値を創造し、「天神ビッグバン」に大きく貢献~(PDF)

三菱地所はシーサイドももちでのマークイズ福岡ももちやザ・パークハウス福岡タワーズなどの開発も手掛けており、ここ数年での福岡への積極的な投資が目立ちますね。


●イムズとは?

イムズは1989年に開業した地上14階、地下4階建てのファッションビルで、同時期に開業したソラリアプラザとユーテクプラザ天神(現在の天神ロフト)と共に天神の第二次流通戦争を引き起こしました。

外観には金色の有田焼きのタイルが施され、内観には特徴的な吹き抜け空間が設けられるなど、ひときわ注目を集めたビルでしたが、最近では周囲の施設に押され一時期の賑わいは失われつつありました。


●何故建て替えに?

三菱地所によると、

当社は本事業により「天神ビッグバン」に大きく貢献し、福岡市のまちづくりの一翼を 担いたいと考えております。

(「イムズ」営業終了・再開発計画始動 ~再開発により新たな価値を創造し、「天神ビッグバン」に大きく貢献~(PDF)からの一部引用)



としており、福岡市が現在天神エリアで進めている天神ビッグバンに連動した再開発計画であることがわかります。実際に報道でも天神ビッグバンの期限である2024年内の竣工を目指すとなっており、天神ビッグバンの容積率緩和といった優遇策の期限に間に合わせる形での再開発を目指しているようです。

イムズの築年数は30年程と老朽化が著しいとは言えませんが、その特徴的な吹き抜け空間によって店舗の床面積が確保できない点などの商業施設としての欠陥があり、かつてのような最先端のファッションビルとして再生できないなかで、福岡市の優遇策のある今の間に建て替えることを選択したものと思われます。


●天神ビッグバンによる優遇策は?

天神ビッグバンでは公開空地や緑化、優れたデザイン性などの条件で最大1300%までの容積率緩和と、明治通り地区における最大115㍍までの高さ制限の緩和といった大胆な規制緩和で民間の再開発を促していますが、今回のイムズの敷地は高さ制限の緩和エリアに入っていないため、今後福岡市との調整が進められるものと思われます。


(画像は『天神明治通り地区』と『ウォーターフロント地区』における 航空法高さ制限が緩和されました!からの引用です。)

青色で描いた場所がイムズで、北側に隣接している高さ制限の緩和エリアから僅かに逸れています。
今の時点で高さ制限の緩和エリアは明治通り地区だけですが、上記資料には

別のエリアについて相談があった場合も同様に取り扱う



と記載されているため、今後は三菱地所と福岡市が個別申請として国に申請し、高さ制限の緩和が認められる可能性が高いものと思われます。
もし、緩和が認められた場合は北側に隣接する福ビル街区の制限99㍍を参考に、高さ90~95㍍あたりの規制になるものと予想でき、容積率の緩和と合わせて超高層ビルの建設が可能になります。
(※高さ制限の緩和は空港に近づくほど小さくなるため、福ビル街区より若干空港に近いイムズは福ビル街区の99㍍より小さくなるものと思われます。)

なお、緩和が認められない場合には現行の高さ制限の70㍍が維持されることになり、容積率の緩和を受けても現行のイムズから大幅な床面積の拡張は望めず、建て替えのメリットが殆どないため、基本的には緩和の話が水面下で進んでいるものだと思われます。


●建て替え後の新ビルは?

建て替え後の新ビルの内容は現時点では不明ですが、従来までの商業施設機能だけではなくオフィスやホテルも含めた複合ビルになるものと思われます。その場合は低層階に入る商業施設の規模がどれ程のものになるのか気になりますね。

天神ビッグバンによってオフィスとホテルの拡充は続いていますが、商業施設については拡充されず、再開発後に繁華街よりもオフィス街としての性質が強くなることは避けたいので、一定規模の商業施設を維持して欲しいものです。

建て替え後の新ビルがホテルやオフィス、商業施設を含めた複合ビルになる場合は三菱地所の得意分野であるため、是非とも洗練されたデザインのビルを建てて欲しいですね。


●隣接した天神愛眼ビルはどうなるのか?

イムズに隣接して建つ天神愛眼ビルはイムズと同じ金色の外観に揃えてあり、街区として一体的な街並みが演出されています。イムズと一体的な再開発が行われると新ビルの床面積を更に増やすことができますが、今回の発表時点では天神愛眼グループはビルの建て替えを否定しており、先行きは不透明なものになっています。

ただし、西日本新聞経済電子版qBiz「天神の顔、駆け込み再開発 イムズ建て替え 優遇策期限決断後押し2019年01月10日 」によると、三菱地所側は天神愛眼ビルも含めた街区としての一体的な再開発を目指す姿勢で、愛眼側も全否定ではなく現時点では決まっていないという姿勢のため、今後の調整次第では一体的な再開発へ進み出す可能性もあります。

天神愛眼ビルはビルそのものをブランド化しているため、建て替えへは簡単に踏み出せない事情もありますが、今後10年20年で老朽化が進むことも考慮して、是非とも一体的な再開発に動いて欲しいものです。
イムズの閉館は2021年度とまだ時間的な余裕はあるため、今後の推移を見守っていきたいですね。


●最後に

今回のイムズの建て替え計画は本当に予想外の発表でした。
個人的には幼少期の頃からの思い出が詰まった施設であり、今もなお天神での存在感を放っているあのイムズが無くなってしまうことに寂しさはありますが、明治通り地区を中心に動いていた天神ビッグバンが遂に渡辺通りにも波及し、天神のど真ん中にあるビルが新しく生まれ変わるということへの期待感のほうが強いです。

それにしても、築年数が30年程のビルでも建て替えの対象になるとは思いませんでしたが、イムズの意味であるインター・メディア・ステーションとしての役割が時代と共に失われつつあった今、新たなビルに生まれ変わり再び天神の最先端をいく施設になる必要があったものと思われます。
その点、その判断と決断を下せる三菱地所の行動力と財力は凄まじいものであり、地場企業を中心に動いていた天神ビッグバンにおいて、新たなプレイヤーとして活躍してくれることに期待したいですね。

今後、建て替え計画の詳細が少しずつ判明していきますが、イムズのようにワクワク感を感じられる最先端のビルになって欲しいものです。

2019年1月14日

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追記…

2019年10月13日:記事の大幅なリニューアル。

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