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(仮称)博多駅東1丁目開発計画(博多スターレーン再開発)

博多コネクティッド

◆計画概要



NTT都市開発株式会社と大成建設株式会社による博多スターレーン跡地の再開発計画です。

計画では東部物産貿易が所有する土地をNTT都市開発と大成建設が借地し、主用途をオフィス、低層部を賑わいの空間とした複合施設を建設予定であり、駅東地区の新たな賑わい創出と新規オフィス床の供給を担う存在になります。

建設予定地は福岡市が進める再開発促進事業「博多コネクティッド」のエリア内にあるため、賑わい創出や街の回遊性向上に寄与するビルへの容積率50%上乗せボーナスなどを受けることができ、敷地を高度利用することが可能になります。
なお、今計画は博多コネクティッドの活用を目指す第1号物件になります。


〓フロア構成

詳細は不明ですが、中高層部にオフィスフロアが設けられ、低層部には賑わいを創出する商業フロアが設けられる予定です。


〓立地


(画像は博多駅東一丁目敷地(旧博多スターレーン跡地)における開発について(PDF)からの引用です。)

計画地はオフィスや官庁が集まる駅東地区にあり、博多駅から徒歩4分の好立地になっています。



●(仮称)博多駅東1丁目開発計画

所在地:福岡市博多区博多駅東1丁目18番33号
階数:地上?階、塔屋?階、地下?階建て
高さ:約?㍍(高さ制限は54.1㍍)
用途:事務所、店舗、駐車場等
駐車場:?台
敷地面積:5,000㎡
建築面積:?㎡
延べ床面積:?㎡
建築主:NTT都市開発株式会社、大成建設株式会社
総事業費:約?億円
着工: 2020年(予定)
竣工:2022年(予定)
開業:2022年(予定)
公式サイト:

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◆再開発される建物



博多スターレーンとは1972年にオープンした複合エンターテイメント施設で、西日本最大規模を誇る84レーンのボウリング場を中心にイベントホールや貸し会議室を併設しており、ボウリング場では国際大会などの公式大会が開催される他、イベントホールではプロレスが盛んに開催されることから、プロレスの西の聖地として知られていました。




建物の老朽化が著しく耐震性に問題があることから、2019年3月末に閉鎖され再開発されることになりました。




2019年6月1日から2020年6月30日まで解体工事が行われています。

週刊ダイヤモンド 2019年 8/3号 [雑誌] (ゼネコン・不動産 動乱! 全国2000社ランキング)

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◆工事状況
建設事業の工事状況を紹介します。




BRUTUS(ブルータス) 2018年7/15号No.873[福岡の正解]

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◆再開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・NTT都市開発と大成建設の共同事業で複合ビルを開発へ 2022年の開業を目指す

博多駅東一丁目敷地(旧博多スターレーン跡地)における開発について(PDF)

NTT都市開発のプレスリリースによって、博多スターレーン跡地の再開発計画が動き出したことが判明しました。

私はホテルとオフィスの複合ビルではないかと予想していましたが、低層階に商業施設、中高層階にオフィスフロアを配置したオフィス主体の複合ビルになるようです。
博多駅周辺での新たなオフィス床の供給は、福岡市が進める天神ビッグバンや博多コネクティッドの移転先確保にもなるため、次の再開発に繋がる起爆剤になる可能性を秘めています。
また、事業者がNTT都市開発であるため、オフィスフロアにNTT系の企業が入る可能性もあり、その場合には駅東地区にある老朽化したNTTビル群の建て替えに繋がりそうです。

NTT、眠る不動産で稼ぐ 電話局やビル8500拠点(日経新聞2019年7月9日)

実際にNTTグループは不動産部門の中核会社として、NTTアーバンソリューションズを発足し、電話局などの拠点の再活用に着手しているため、スターレーン跡地の向かいにあるNTT博多駅東ビルや、近接するNTT新博多ビル南館といった大型且つ老朽化の進んだビルの再開発に繋がる可能性は大いにあります。


さて、話は脱線しましたが、本計画は福岡市の進める再開発促進策である「博多コネクティッド」の活用を目指す第1号物件になります。

博多コネクティッドでは、広場や賑わいの創出に貢献するビルへの容積率を50%UPする他、屋根のある広場等に対しての公開空地評価を2.5倍にするなどの優遇措置があるため、本計画では低層階に賑わいを創出する商業施設の他に、ピロティ構造の公開空地が設けられる可能性もあり、ビルの高度利用が予想されます。

ただし、ビルの高さについては天神ビッグバンのようなエリア単位での高さ制限の緩和はなく、個別申請による緩和であり、空港への距離が非常に近いため、最大でも60㍍程の緩和にしかならないものと思われます。

なお、ビルの名称はNTT都市開発が展開するオフィスビル名のアーバンネットになる可能性が高いですが、既に駅前にアーバンネット博多ビルがあるため、実際にどうなるのか気になるところです。


高さこそありませんが、深刻なオフィス不足の続く福岡市において、新規のオフィス床供給は貴重であり、このビルを起爆剤に周辺の再開発が進む可能性も秘めています。まだまだ先の話ですが、概要の発表が楽しみですね!

2019年8月21日




・博多スターレーン老朽化のため閉鎖、再開発へ!活発化する筑紫口の動き


(画像は博多スターレーンビル閉店のお知らせからの引用です。)


西日本新聞経済電子版qBiz 博多スターレーン3月末閉鎖 老朽化、再開発へ2019年01月22日 03時00分


またまた博多区の再開発の話題です!

博多スターレーンが老朽化のため3月末に閉鎖され、再開発に動き出すことが判明しました!
博多スターレーンは、先日発表された福岡市による新たな再開発誘導策「博多コネクティッド」のエリア内に位置しているため、解体後は容積率の緩和などを活用した大規模な再開発の可能性が非常に高いです。


●博多スターレーンとは?

博多スターレーンとは1972年にオープンした複合エンターテイメント施設で、西日本最大規模を誇る84レーンのボウリング場を中心にイベントホールや貸し会議室を併設しており、ボウリング場では国際大会などの公式大会が開催される他、イベントホールではプロレスが盛んに開催されることから、プロレスの西の聖地として知られています。


●何故閉鎖に?

博多スターレーンビル閉店のお知らせ

報道各社や運営会社イースタンスポーツの発表によると、築年数が半世紀を超えた建物の老朽化が著しく耐震性に問題があるからのようです。当初は耐震性を上げるための改修工事も検討されたようですが、費用が嵩むことから解体を決断したようです。
加えてかつてのボウリング人気が過ぎ去り、今後の展望が見通せないことへの不安感もあったものかと思われます。



●再開発ビルはどうなるのか?

新聞各社の報道によると、再開発計画は未定としながらもボウリング場としての活用は低いとしており、現在のボウリング場などを含めた複合エンターテイメントビルとしての活用はほぼ無さそうです。
そうなった場合はホテルやオフィスビルとしての活用が考えられますが、TNCの報道によるとオフィスビルに建て替えとされていたため、オフィスビルへの建て替えが一番可能性が高そうです。
ボウリング場の閉鎖は避けられないものと思われますが、プロレスを中心に様々なイベントが開催されていたイベントホールは、なんらかの形で復活して欲しいですね。

博多スターレーンは高さ制限が原則54.1㍍の水平表面エリアに位置しているため、現状では建て替え後のビルの高層化や大型化は期待できませんが、福岡市が先日発表した再開発誘導策「博多コネクティッド」のエリアに入っているため、高さ制限と容積率が緩和される可能性が高く、若干の大型化と高層化を期待することができます。
ただし、空港にかなり近い地区のため大幅な高層化は望めません。だいたい高さが60㍍前後になるものかと思われます。

今後、夏以降に解体工事が始まるため、具体的な再開発計画の発表は来年頃になりそうです。


●活発化する周辺の動き


(画像はgoogleマップからの引用、加工しています。)

赤色:博多スターレーン

今回老朽化により閉館、再開発が発表された博多スターレーンは、博多駅筑紫口から数百メートルという好立地に位置しています。



緑色都ホテル博多計画


(画像は(仮称)近鉄博多ビル 計画概要(PDF)からの引用です。)

筑紫口の目の前で建設が進んでいる都ホテル博多計画は、老朽化した博多都ホテルをハイクオリティホテルに建て替える計画で、屋上にスパや滝のある特徴的なデザインになっています。



黄色:ハイアットリージェンシー福岡の大規模改修工事とリブランドオープン


(画像は『ハイアット リージェンシー 福岡』を2019年5月に閉館し、 2019年冬に新しいホテルとしてリブランドオープンいたします(PDF)からの引用です。)

福岡地所傘下のエフ・ジョイ ホテルズが運営する「ハイアット リージェンシー福岡」は、ポストモダニズムの巨匠マイケル・グレイヴス氏による特徴的なデザインで有名です。



(画像は『ハイアット リージェンシー 福岡』を2019年5月に閉館し、 2019年冬に新しいホテルとしてリブランドオープンいたします(PDF)からの引用です。)

そんな「ハイアット リージェンシー福岡」は2019年5月に閉館し、大幅な改修工事を経て同年冬にリニューアルオープン予定です。従来よりも広い部屋に改修を行い、プレミア宿泊特化型の新たな自社ブランドへのリブランドも実施されます。



青色:合同庁舎の移転再開発構想

地元経済界が提案している構想であり、一部で老朽化の進む筑紫口の合同庁舎を箱崎キャンパス跡地に移転し、合同庁舎跡地をホテルやオフィス、商業施設に再開発しようというものです。

現時点ではあくまでも構想のため直ぐに動き出すことは無さそうですが、博多コネクティッドが始動し、博多駅周辺の再生と賑わい向上が求められていく中で、移転や建て替えなどなんらかの動きを迫られることになりそうです。
高さ制限があるため高層ビルを望むことはできませんが、敷地が非常に広いため大きなインパクトのある再開発を期待できそうです。


といった感じで現在筑紫口周辺では再開発などの動きが活発化しており、今後博多コネクティッドの始動で更に多くの再開発を期待できそうですね!

2019年1月24日

日本の特別地域 特別編集 これでいいのか福岡 (地域批評シリーズ)

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追記…

2019年8月21日:記事の大幅なリニューアル。
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百道浜リゾート・ホテル&ビジネス・コンプレックス計画

◆計画概要


(画像は平成 31 年度 当初予算案等説明資料(PDF)該当ページ番号90からの引用です。)

百道浜リゾート・ホテル&ビジネス・コンプレックス計画とは、平成18年に市が実施した開発計画公募において、提案されたリゾートホテルの建設計画です。

平成19年に公募で選定されたSBIホールディングスに土地が引き渡された後、開発主体の百道浜プロパティ特定目的会社に権利が引き継がれましたが、リーマンショックによる世界的な景気悪化に伴い、計画は事実上の凍結状態となり、実に10年間塩漬けにされていました。
平成29年に市が買い戻し権を行使する形で、百道浜プロパティと訴訟を起こしていましたが、平成31年に両者が和解案を受け入れ、3年以内の着工と5年以内の開業を厳守する形で、ホテル計画が再開することになりました。
(※訴訟の経緯や和解案の詳細は下記に記載)



〓ホテルコンセプト
「福岡のシーサイドエリアに相応しい、アーバンリゾートでかつ先進性の効いた賑わいのあるホテル」


内装:オーシャンビュー、落ち着いた高級でかつ先進的テクノロジーを融合させた客室
外観:印象的ユニークであり象徴的な外観
客室:全251室ある客室は平均で32㎡の広さと、天井高は2,800mmを確保


〓施設コンセプト
「リゾート・ホテル&ビジネスコンプレックス」


・周辺コンベンション機能との連携
・施設による界隈性と賑わいの創出
・施設のスリム化、高層化により地区の快適性を保持
・開放的で軽快な外観計画により地区のリゾート性を表現


〓フロア構成

地上1階:エントランス、ロビー、ラウンジ等
地上2階:ビジネスセンター、フィットネス
地上3階:オーシャンビュープール、オールデイダイニング(120席)、クラブラウンジ(40席)、バー(50席)
地上4階以上:客室250室(平均32㎡)


〓立地


(画像はGoogleマップからの引用、加工です。)

赤色の土地がホテルの建設予定地です。
福岡屈指の観光地であるシーサイドももち地区の中でも、福岡タワーやシーサイドももち海浜公園に隣接する一等地になっています。
アクセスは都市高速の百道ランプやバス路線が充実していますが、近年では観光客向けの貸切バスが多くなっています。



● 百道浜リゾート・ホテル&ビジネス・コンプレックス計画

(画像は平成 31 年度 当初予算案等説明資料(PDF)該当ページ番号90からの引用です。)

所在地:福岡市早良区百道浜二丁目902番23
階数:地上19階、塔屋?階、地下?階建て(※完成予想図からの目測)
高さ:約80㍍?(高さ制限は100㍍)
用途:ホテル、店舗、駐車場等
駐車場:?台
敷地面積:3,968㎡
建築面積:?㎡
延べ床面積:?㎡
建築主:百道浜プロパティ特定目的会社
総事業費:約107億円
着工:令和4年(2022年)まで
竣工:令和6年(2024年)まで
開業:令和6年(2024年)まで
公式サイト:?

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◆開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・裁判は和解となり、リゾートホテルを3年以内に着工、5年以内に開業へ

ちょうど2年前にお伝えしたホテル開発用地を巡る市と百道浜プロパティの裁判は、今年の2月に和解案を受け入れる趣旨の議案が提出されており、裁判の終了と開発計画の続行が決まりました。

和解について(PDF)

和解案では市の買戻権の行使が適法であると認められた他、市への違約金1億円の支払い、計画書通りのホテル計画を継続、5年後までの開業などの条件が定められ、これらを遵守できなかった場合は更なる違約金や土地の明け渡しが請求されるようになっており、市の要求がほぼ通った上で、条件を厳しく定めた開発計画の推進に落ち着いています。

市としては計画が10年間進んでいないことや、買戻権の期限が迫っていたため、強硬手段に出たわけですが、和解案では3年後までの着工、5年後までの開業といった条件を設け、遵守できなかった場合の違約金や明け渡しまで明記されたため、裁判を続ける必要がなくなったようですね。

百道浜プロパティ側も裁判に持ち込んでまで買戻権の行使を拒み、最終的には条件を定めた和解案を受け入れたため、本プロジェクトからの撤退の意向はなく、今後推進されていきそうです。

平成 31 年度 当初予算案等説明資料(PDF)該当ページ番号85~91

上記資料の該当ページ箇所に事業計画書が掲載されており、計画自体は大まかにですがまとまってきているようです。

公募時の提案から規模は縮小されましたが、より具体的な部分が判明しました。コンセプトとしては高級感のある都市型リゾートホテルを目指しており、外観内装ともにかなり凝ったものになりそうです。部屋の広さも32平米程となっているため、市が誘致を目指しているハイグレードホテルに分類される可能性があり、運営事業者次第ではかなり注目されるかもしれません。
外観やオーシャンビューの客室、オーシャンビューのプールなどから、かなりリゾート要素が強いホテルのため、一般的なビジネスホテル会社などではなく、インバウンドをターゲットにした外資系ホテルが入ると良いですね。個人的にはシェラトンあたりが欲しいです。

もし外資系の高級ホテルになると、近隣のヒルトンと合わせてももちエリアが、リゾート兼MICE受け入れ地として強化されそうです。特に今年開催されたG20財務大臣・中央銀行総裁会議のような時には、エリア一帯での受け入れ能力が拡大します。

外観はリゾートホテル感の強いものになっていますが、シーサイドももちには合ったものになっています。また、高さも隣接するネクサス百道レジデンシャルタワーやアトモスももちと同規模のももになっているため、80~90メートル規模が予想でき、タワーからの景観を妨げず目立つ存在になりそうです。

裁判になってからは先行きが見通せない状況になっていましたが、最終的にはかなり良いところに着地したように思います。
着工は3年後まで、開業は5年後までとまだ先の話ですが、とてもワクワクする計画になっているので、今回こそ実現して欲しいですね!

2019年8月14日




・10年間塩漬け状態のホテル計画、市が百道浜プロパティを提訴へ


(画像はSBIアニュアルレポート2008(PDF)からの引用です。

所在地:福岡市早良区百道浜二丁目902番23
階数:地上24階、地下1階建て
高さ:100m(制限100m)
部屋数:342室(内オフィスは28室)
用途:ホテル、事務所、店舗、駐車場
駐車場:?台
敷地面積:3,968㎡
延べ床面積:?㎡
建築面積:?㎡
着工:平成?年(?年)?月
竣工:平成?年(?年)?月
開業:平成21年(2009年)6月(当初計画)
建築主:SBIホールディングス株式会社、百道浜プロパティ特定目的会社
公式サイト:?


リーマンショック前に計画されたものなので、342室のホテルとオフィスの複合開発でなかなか壮大な計画になっていました。


(画像はGoogleマップからの引用です。)

建設予定地は福岡タワーと海が目の前の土地であるため、ホテルはビジネスホテルではなくリゾートホテルだったようです。実現していたら百道浜が更に賑わっていたかも知れません。

当初の予定では2009年に開業予定でしたが、2008年のリーマンショックによる世界的な不況によって、計画は立ち消え状態になっており、土地は現在も平面駐車場として活用されたままで動きはありませんでした。

正直、私も天神やアイランドシティの開発計画が沢山出てくる中、存在を忘れていました…
しかし、先日西日本新聞の経済電子版キュービズにおいて、市が百道浜プロパティ特定目的会社を相手取って訴えを起こすという記事があり、その内容では長らく放置されていることから市が訴える予定で、それに対して百道浜プロパティは計画は進行中であると言っている…といった感じでした。
何故、こんな曖昧な感じなのかというと、いつの間にか記事が削除されていたからです…何が理由かはわかりませんが…

記事は削除されていましたが、個人的に計画の今後について色々気になったので調べて見た結果見つかりました!

(画像は 平成29年第3回福岡市議会(定例会)提出議案等(PDF) からの引用です。)



普段はなかなか見ることがないのですが、市議会の議事録によると確かに訴えを起こすようです。議案は異論なしの全会一致できる可決されています。

更に詳しく調べてみると、平成19年の土地売買契約締結時に以下のような契約が結ばれたようです。
①事業計画に沿った用途で供する。
②引き渡し日から3年以内に指定用途で供する。
③指定期日内に指定用途で供せなかった場合、事業者は売買代金の30%相当の違約金を払う。
④指定期日内に指定用途で供せなかった場合、市は土地を買い戻すことができる。
⑤契約の解除及び土地の買い戻しが行われた際、事業者は土地の原状回復を行い、土地の所有権移転から返還までの期間に応じて年6%(78,000,000円)の土地使用料を支払うこと。

結構しっかりとした契約になっていますね。しかしながら、リーマンショックによる不況は予想外であり、市はそこを考慮して3年間の予定であった指定期日を2回も延期していました。景気は回復してきているのに一向に動きがないことと、市による買い戻し権の期限が10年以内であることから、3回目の指定期日の延期には応じず、今回の厳しい決断に至ったものと思われます。

というより、妥当な判断ですね…
このまま買い戻し期限をオーバーすると、いよいよ市による干渉ができなくなり、永遠に平面駐車場としての利用の可能性もありますし。

2回目の指定期日であった29年3月31日の直前21日に、提出された計画に具体性や根拠がないことから、契約の解除と買い戻し権の行使を行うことを予告し、4月24日に決定しました。
その後、5月に入ってから買い戻し代金を支払う準備ができていることを百道浜プロパティに伝えたが、契約の解除と買い戻し代金の受け取りを拒否されたので、市は買い戻し代金を東京法務局に供託し、土地の所有権を取得することを伝えました。
しかし、百道浜プロパティは何の意思も示さず、未だに土地を時間貸し駐車場として占有しているようです。

そのため、市議会においての承認の元、所有者の百道浜プロパティと占有者のパラカ株式会社(駐車場の運営会社)に対して、土地の所有権移転登記手続きと残置物の撤去をし、土地を明け渡すように訴えたようです。


(画像はストリートビューからの引用です。)

正直、無茶苦茶ですね…
誰の目に見ても計画が破綻しているのに、未だに占有をし続けて駐車場の運営を行っているなんて…
裁判で訴え通りになり、市の元に土地が返還されることを願います。


百道浜はほぼ完成した街並みになっていますが、やはり計画地のある福岡タワーの右側は少し寂しいです。計画ではここに高層ビルが建つ予定でしたが、それもまた叶わぬ夢とりなりました。

市に土地が返還されたら、改めて公募をし直して百道浜の活性化に繋がるようにしてもらいたいですね!特に最近は天神や博多等の都心部に比べて、少し勢いが足りなくなってきているので…
タワーマンションではなく、福岡市で不足しているホテルを中心とした開発を誘導して欲しいものです。

また、同じ様に不況によって計画が白紙になり、平面駐車場になっている福岡ソフトリサーチパークの二期用地に対しても、市からの働きかけが欲しいですね。

2017年8月6日

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追記…

2019年8月14日:記事の大幅なリニューアル。

ホノルル線 11月復活へ!ハワイアン航空、福岡-ホノルル線の新規就航計画を決定



ハワイアン航空 2019年6月28日 報道関係各位 ハワイアン航空、福岡-ホノルル線の販売を開始 2019年11月より、直行便週4便を運航

5月に就航計画が発表された福岡-ホノルル線は無事に発着枠が割り当てられ、予定通り11月から週4便で就航することになりました!

福岡→ホノルル行きのHA828は、月曜、水曜、土曜、日曜の午後7時55分に福岡空港を出発し、同日午前8時45分にダニエル・K・イノウエ国際空港に到着します。
以前のデルタ航空と同様に夜間出発の便となっており、大きく利便性が損なわれることはなさそうです。

ホノルル→福岡行きのHA827便は、火曜、金曜、土曜、日曜の午前11時50分にダニエル・K・イノウエ国際空港を出発し、福岡空港に翌日の午後5時55分に到着します。
こちらも以前のデルタ航空とほぼ同様の時刻になっており、往復便共に大きな変化はありません。

一時は発着枠の都合で就航することができない可能性もありましたが、最終的にはデルタ航空とほぼ同じ時間帯の枠で就航することができるようになりました。
あとは早期のデイリー化を目指して欲しいですね!

そして、そのデイリー化を目指すにあたって壁になるのが発着枠です。先日、福岡への就航を希望していたラオス航空は発着枠不足の関係で、最終的に熊本空港に就航することになりました。この様に就航の取りこぼしが慢性化しており、結果として大きな機会損失を招いています。
ただ、発着枠の増加に関しては誘導路の二重化や滑走路の増設、更にその先の誘導路延長や航路変更を待つしかなく、当面は限られた発着枠の有効活用が必要になってきます。

その発着枠について、最近では日韓関係の悪化で韓国線の減便が相次いでおり、この発着枠が返還されることになった場合には、新たな路線再編の動きが出てきそうです。
日韓線は若干過剰な路線供給になっていたので、今後は東南アジアや欧米線の強化につなげて欲しいものです。

2019年8月14日






特報です!!

2019年5月8日にハワイアン航空の公式プレスリリースで、福岡−ホノルル線の新規就航計画が発表されました!

ハワイアン航空 2019年5月8日 報道関係各位 ハワイアン航空、福岡-ホノルル線の新規就航計画を決定 早ければ2019年11月に直行便の就航を計画

〓デルタ航空撤退から入れ替わりでの就航

福岡−ホノルル線は2011年12月から就航していたデルタ航空が、機材戦略の都合により2019年5月8日付で撤退しており、ハワイアン航空は入れ替わる形で11月の就航を目指しています。
夏スケジュールで若干の空白期間ができますが、福岡・九州からの貴重なハワイ直行便は維持されることになります。


〓5年半ぶりの福岡就航

ハワイアン航空は以前、2012年4月から2014年6月までの間に福岡−ホノルル線を就航していましたが、同時期に就航していたデルタ航空との熾烈な競争により撤退を余儀なくされました。そのため、ハワイアン航空は2014年6月から実に5年半ぶりの再就航を果たすことになります。
以前はデルタ航空という競合がいましたが、今回は単独での路線就航となるため、安定した路線の維持を期待できます。
実際にデルタ航空の撤退時の利用率は8割超えていたため、路線自体の需要としても問題は無さそうです。


〓機材は大型機のエアバスA330-200型機

以前就航していた時のボーイング767型機よりも大型で最新の機材となっており、座席は2-2-2のゆとりがある配置で、プレミアムキャビン(ビジネスクラス)を18席、「エクストラ・コンフォート」が68席、メインキャビン(エコノミークラス)が192席設けられます。
また、ハワイアン航空の機材戦略では、2020年以降にエアバスA330-200型機の後継機材としてボーイング787-9型機が投入予定となっているため、福岡−ホノルル線の利用率次第では数年後に最新機材が投入される可能性もあります。


〓充実したハワイ路線とJALとのコードシェア

ハワイを拠点とするハワイアン航空は、ホノルルのあるオアフ島以外のハワイ島やマウイ島、カウアイ島といったハワイ諸島内の路線網も充実しているため、ホノルルでの乗り継ぎによるハワイ観光の選択肢が広がります。
また、2018年3月15日より成田と羽田、関空、中部、札幌を始めとした日本路線やハワイ諸島内の路線で、日本航空とのコードシェアが開始され、ハワイアン航空の路線を日本航空も販売するようになったため、単独での維持よりも安定した路線運営を行えるようになりました。
その点、撤退したデルタ航空はアライアンス内外問わず日本国内での提携先が無かったため、単独での路線維持を余儀なくされていました。


〓気掛かりなのは福岡空港の枠確保

今回のハワイアン航空の就航計画は、ハワイアン航空としての新規路線計画として決定されていますが、これから福岡空港の発着枠確保や、日米両国による承認が必要になります。
政府による承認は問題無さそうですが、福岡空港の発着枠確保は少し難航しそうです。リリース内でも「商業的に運航可能なスケジュールを実現する福岡空港の発着枠の確保が条件」と記載されており、長距離便を運行するうえで需要のある発着枠確保が必要になりますが、デルタ航空撤退後の枠はタイ国際航空のバンコク便増便に充てられる予定のため、新たに発着枠を確保する必要があります。
福岡空港は混雑空港に指定されているだけでなく、ここ数カ月の間にアジア便を中心とした増便や新規就航が相次いでいることから、国際線の需要のある時間帯の枠がかなり逼迫しているものと思われますが、貴重な長距離欧米路線のために何とか枠を確保して欲しいものです。


〓今後の展望

今回のハワイアン航空によるホノルル線就航計画によって、福岡空港のホノルル線は維持されることになり、民営化された福岡国際空港の手腕が早速発揮されたことになります。
しかしながら、福岡国際空港は福岡−サンフランシスコ線などの欧米路線の誘致計画を掲げているため、今回のホノルル線復活はあくまでもスタートラインに立ったに過ぎず、今後の早期の欧米路線拡充の可否で手腕が問われることになりそうです。

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アイランドシティ「香椎照葉7丁目27番11等」開発計画

◆計画概要


(画像は「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉7丁目27番11等)」における事業予定者の決定について(お知らせ)PDFからの引用です。)

平成26年に「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉 7 丁目 27 番 11 等)」における事業予定者が、積水ハウスを代表とする4社の企業連合体に決定しました。

提案内容は画地AとBに超高層ビルを3棟建設し、分譲・賃貸住宅合わせて1114戸と医療施設や商業施設も整備する超大規模な開発計画となっています。


■最先端環境技術の導入によるCO2排出量 80%削減

太陽光発電や風力発電、集合住宅用燃料電池などの創エネや太陽熱、地熱など自然エネルギーの活用によってCO2排出量を 80%削減する他、高圧電力の一括受電や HEMS、MEMS の導入によるエネルギーの見える化・ピークカット・電力利用のコ ントロールが行われます。

太陽光発電や風力発電は何となく想像できますが、燃料電池や地熱の利用は他の住宅ではあまり聞いたことがなく、なかなか想像できません。まちで使うエネルギーをまちでつくるという計画は興味深いですし、こういったまちが増えていくと環境問題もかなり改善していきそうですね。


■アイランドシティにシンボリックな新たなランドマーク

地域全体のランドスケープを考慮したシンボリックな住棟計画と周辺への緑地や水面の導入による積極的な緑化。

これが実現すると今のアイランドシティのメインである中央公園やアイランドタワー周辺に取って代わる地区になりそうです。
特にツインタワーは斜めに配置されており、グリーンベルトや中央公園からもその存在をはっきり確認できるようになっていますし、エントランス部分の緑地や噴水もかなりのインパクトがあります。


■出会い、賑わい、つながる、ひろがるコミュニティ空間

シニア入居者へのサービススペースやコミュニティスペースなど多世代が交流できる様々なコミュニティ空間の形成。

最近の大型マンションには必ずと言ってもいいほど配置されるコミュニティ空間もしっかりあります。
また、この開発計画ではコミュニティ空間の他に「自然・健康スポーツ連携の賑わい施設」と「生活・医療・文化・交流の施設」の設置も予定されており、商業施設も整備されるため、マンションというよりかは1つのまちになりそうですね。



(画像は「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉7丁目27番11等)」における事業予定者の決定について(お知らせ)PDFからの引用です。)

計画地はまだ開発が進んでいないアイランドシティの北部です。これから体育館や小学校の完成が控えているので、徐々に賑わいが出てくるものと思われます。

アクセスはバスに頼ることになりそうですが、営業所や都市高速からも離れているので、イメージはなかなか良くないかもしれません。
やはり、何だかの軌道の整備が必要になってきますね。
卵が先か鶏が先かの議論になりますが、自分は公共交通機関というのはある程度の赤字を覚悟してでも建設するべきものだと考えています。今の福岡市の財政状況だとかなり厳しいですが…





●「香椎照葉7丁目27番11等」街区(全体)

所在地:福岡市東区香椎照葉7丁目27番11等
敷地面積:36,000㎡
建築面積:?㎡
延べ床面積:?㎡
建築主:積水ハウス株式会社(代表)、西日本鉄道株式会社、福岡商事株式会社、西部ガス興商株式会社
総戸数: 1114戸
総事業費:326億円
高さ制限:約172m
公式サイト:「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉7丁目27番11等)」における事業予定者の決定について(お知らせ)PDF


●画地A:「(仮称) 照葉7丁目計画」(分譲集合住宅棟)

(画像は (仮称)西鉄香椎照葉7丁目計画(住戸棟)からの引用です。)

階数:地上44階建て
高さ:約140~150m?
戸数:284戸
用途:住居、駐車場
駐車場:?台
敷地面積:9000㎡
建築面積:?㎡
延べ床面積:?㎡
建築主:西日本鉄道株式会社
着工:令和元年(2019年)6月初旬
竣工:令和4年(2022年)3月
入居:令和4年(2022年)3月以降
公式サイト:?

当初の予定では2016年頃に着工予定でしたが、後に公募で獲得した照葉5丁目のセンターマークス街区を優先していたため、着工が大幅に延期されていました。
その後、当初計画の地上41階建て、280戸から地上44階建て、284戸に規模を拡大し、2019年6月初旬に着工しました。


●画地B 北側:プライムメゾン照葉クロススタイル(賃貸集合住宅、医療・文化・交流施設棟)

(画像はプライムメゾン照葉クロススタイル公式HPからの引用です。)

階数:地上14階建て
戸数:234戸
用途:住居(賃貸)、店舗、駐車場
駐車場:?台
敷地面積:8,000㎡
建築面積:2,512㎡
延べ床面積:22,856㎡
建築主:積水ハウス株式会社、福岡商事株式会社、西部ガス興商株式会社
着工:平成29年(2017年)9月
竣工:令和元年(2019年)7月
入居:令和元年(2019)年8月
開業(店舗):令和元年(2019)年3月
公式サイト:プライムメゾン照葉クロススタイル公式HP

1階に店舗が配置された賃貸マンションになります。
当初の34階建ての計画から高さは縮小されましたが、戸数は194戸から増えています。また、医療施設や交流施設は無くなりましたが、店舗の配置によって商業機能が追加されました。


●画地B 南側:アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス W棟・E棟(分譲集合住宅、商業施設棟)

(画像はCASBEE建築評価結果(PDF)からの引用です。)

階数:地上48階建て(住居)、地上48階建て(住居)、地上2階、地下1階建て(駐車場)
高さ:160m?
戸数:298戸、298戸(計596戸)
テナント:未定
用途:住居、駐車場
駐車場:?台
敷地面積:27,000㎡(画地B計)
建築面積:?㎡
延べ床面積:?㎡
建築主:積水ハウス株式会社、福岡商事株式会社、西部ガス興商株式会社
着工:令和元年(2019年)7月
竣工:令和4年(2022年)2月、令和5年(2023年)2月
入居:未定
公式サイト:?

当初計画の地上46階建てツインタワー、計558戸から、地上48階建てツインタワー、計596戸に規模が拡大され、2019年7月に着工しました。

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◆当初計画


(画像は「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉7丁目27番11等)」における事業予定者の決定について(お知らせ)PDFからの引用です。)

平成26年の計画発表時の提案内容は画地AとBに超高層マンションを4棟建設し、分譲・賃貸住宅合わせて1032戸と医療施設や商業施設も整備する超大規模な開発計画となっていました。

しかしながら、その後の住宅需要の変化などに合わせて超高層マンションは3棟になり、デザインも大幅に変更されましたが、規模自体は1114戸になり拡大しました。


●画地A:分譲集合住宅棟

(画像は「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉7丁目27番11等)」における事業予定者の決定について(お知らせ)PDFからの引用です。)

階数:地上41階建て
高さ:140m?
戸数:280戸
用途:住居、駐車場
駐車場:?台
敷地面積:9000㎡
延べ床面積:?㎡
建築面積:?㎡
建築主:西日本鉄道株式会社
着工:平成28年(2016年)?
竣工:平成30年(2018年)?
入居:平成30年(2018年)?
公式サイト:?

当初の計画では地上41階建て、280戸の規模になっており、デザインはガラスが多用されたオフィスビルに近いものになっていました。


●画地B 北側:賃貸集合住宅、医療・文化・交流施設棟

(画像は「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉7丁目27番11等)」における事業予定者の決定について(お知らせ)PDFからの引用です。)

階数:地上34階建て、地上8階建て
高さ:120m?
戸数:194戸
用途:住居、駐車場
駐車場:?台
敷地面積:27,000㎡(画地B計)
建築面積:?㎡
延べ床面積:?㎡
建築主:積水ハウス株式会社、福岡商事株式会社、西部ガス興商株式会社
着工:平成29年(2017年)
竣工:平成32年(2020年)
入居:平成32年(2020年)

当初の計画では32階建て(奥)と8階建て(手前)の2棟構成になっており、「医療・文化・交流施設」はこの2棟の1~2階部分(1,000㎡)に入る予定でした。


●画地B 南側:分譲集合住宅、商業施設棟

(画像は「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉7丁目27番11等)」における事業予定者の決定について(お知らせ)PDFからの引用です。)

階数:地上46階建て(住居)、地上46階建て(住居)、地上2階建て(店舗)
高さ:160m?
戸数:279戸、279戸(計558戸)
テナント:未定
用途:住居、店舗、駐車場
駐車場:?台
敷地面積:27,000㎡(画地B計)
延べ床面積:?㎡
建築面積:?㎡
建築主:積水ハウス株式会社、福岡商事株式会社、西部ガス興商株式会社
着工:平成31年(2019年)
竣工:平成35年(2023年)
入居:平成35年(2023年)
公式サイト:?

当初の計画では46階建てのツインタワーと2階建ての商業棟(2,000㎡)の3棟構成になっており、デザインは上層階からヘリポートにかけてガラス張りという未来的且つ特徴的なものになっていました。

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◆工事状況
再開発計画の工事状況を紹介します。

part1

part2

part3

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◆開発ニュース

この開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・香椎照葉7丁目27番11等計画の最終形態が判明!総戸数1032戸から1114戸に拡大し、2023年に完成へ!

2014年の公募時から追ってきた香椎照葉7丁目27番11等計画ですが、遂に最終形態、つまり完成形が見えてきました。

公募時には超高層マンション4棟、総戸数1032戸が計画されていましたが、その後の住宅需要や景気の変化に合わせて、超高層マンション3棟、総戸数1114戸の計画になりました。
超高層棟の数は4棟から3棟に減りましたが、3棟の階数と戸数の規模は拡大し、結果として拡大することになり、大型計画に有りがちな白紙や大規模縮小は避けれる見通しになりました。

最近、世界経済は不安定さが増していますが、日本は2020年の東京オリンピック、2025年の大阪万博、更にそれに合わせた大型開発が次々に進行しているため、急速な景気減速陥入る可能性は低くなっており、福岡もこの勢いに乗って都心部の大型再開発や郊外での開発も盛んに行われています。この勢いが継続する限り、この計画の大幅な縮小や白紙は避けることができ、2023年に新しい街を見ることができそうですね。
また、価格の高騰によるマンションの売れ行き悪化という市況も、今計画の供給時期が2020年~2023年という長期間であることや、2014年に仕込んだ比較的低価格の土地であるということを考慮すると、特に大きな問題はないよにも思えます。

将来を完全に予測することはできませんが、是非とも今の計画通り進んで欲しいですね!

2022年から2024年にかけてはアイランドシティのタワーマンションだけでなく、天神ビッグバンの高層ビル、更に空港のターミナル拡張と大規模な計画が相次いで完成するため、とにかく楽しみです!

2019年8月13日




・高まる46階建てツインタワー建設の可能性!予定地では既に動き有り?

先日の記事「(仮称)香椎照葉7丁目計画」でお伝えした通り、画地Aの西鉄による超高層マンション計画は当初予定より3年程遅れましたが、規模を地上44階建てに拡大して6月に着工することになりました。

ここで気になってくるのは、残りの画地Bに計画されている積水ハウスによる46階建てツインタワーの実現性です。同じ画地Bに計画されていた地上34階建ての超高層マンションは、地上14階建てに階数が縮小されており、照葉エリアでは現在900戸近い分譲マンションが供給されている現状を考えると、当初計画通りの規模や2019年内の着工はかなり厳しく、延期や縮小は避けられないものと考えていました。

しかし、画地Aの西鉄が規模を拡大して6月に着工することを決めた点や、福岡経済4月号に積水ハウスが初の超高層タワーマンションを計画しているという記述があった点、更に建設予定地にあったコインパーキングの撤去工事が始まっている点から、予定通りの規模で2019年内に着工される可能性が高まってきました。
(※福岡経済への掲載情報と建設予定地の動きの情報提供ありがとうございます。)

ただ、当初計画では46階建てツインタワーで全558戸という壮大な計画であったことから、過剰供給などを避けるために一期と二期に分けての開発や、片方だけ超高層マンションになる可能性もまだまだあります。

建設予定地に動きが出ているということは、とりあえず年内に何らかの発表がある可能性が高いのでそれを待ちたいですね。個人的にはアイランドシティ初となるグランドメゾン、九州1となる高さ160㍍越えを期待したいです。

画地Aの西鉄による超高層マンション計画の工事用車両としての活用の可能性も考えましたが、道路を挟んでの利用の可能性は低いと勝手に判断しています。

※今回の情報は経済情報誌の掲載記事やコメント欄への情報提供を元に作成している記事であるため、公式発表ではなく不確定情報も含まれています。

2019年4月7日




・プライムメゾンとB画地全体の計画が判明か?ツインタワー計画は維持の可能性も!

以前報じた通りB画地北側には、当初の予定より高さを抑えつつ戸数を増やした賃貸マンションのプライムメゾンが建設中ですが、この度そのプライムメゾンとB画地全体の計画を把握することのできる情報を見つけました!

福岡賃貸連合体 プライムメゾン照葉クロススタイルEAST棟

今回の計画では1階部分に店舗を配置するため、そのテナントを募集するページになります。
※募集期限が設けられているため、早めに確認しないと削除される可能性が高いです。また、画像の転載は禁止されているため、画像は各自で確認をお願いします。


まず、名称ですがこれまでのプライムメゾン照葉六丁目計画から正式に「プライムメゾン照葉クロススタイル」になったようです。なお、サイトにはEAST棟と記載がありますが、WEST棟とEAST棟が分離しているわけではなく、あくまでも管理上の名称のようです。

そして、何よりも注目すべき点は完成予想パースにツインタワーが描かれていることです!!
以前プライムメゾン計画の完成予想パースを紹介した際に後ろに1棟しか描かれてないことから、ツインタワー計画は縮小され絶望的だと書きましたが、どうやら市に提出したパースは角度的に左側部分が入っていなかっただけで、元々からツインタワーとして描かれていたようです。

更に4枚目には少しだけ街区図が載っており、そこにもタワーマンションの他に噴水やテラスなど当初の計画に近い形で描いてあります。街区図はプライムメゾン照葉クロススタイルとしての新しいものになっており、現時点ではツインタワー計画が完全に消えた可能性は低いようにも感じますね。

といった感じで思わぬところから、ツインタワー計画が生きていると思える情報を見つけることができ、少しだけほっとすることができました。
ただ、デザインに関しては当初の様な攻めたものではなく、全体的に無難なタワーマンションっぽいものに仕上がっているのが少し残念ですね。

まだ、ツインタワーの着工情報が出るまでは確たるものはなく、完全に安心することはできませんが、あまり悲観的にならなくても良いのかも知れませんね。

当初の予定では2019年に着工予定であり、プライムメゾン照葉クロススタイルのオープンも2019年夏であることから、B画地の賑わいを維持するために予定通り2019年に着手する可能性も高いです。

とにかく続報に期待したいところですね!

2018年8月11日




・画地Bの計画は大幅変更になりました…

なかなか動きがなかった照葉7丁目計画ですが、2017年に色々と動きがありました。
まず、46階建てのツインタワーマンションと34階建てタワーマンション等が建つ予定だったB画地では、北側(34階建てと8階建ての複合マンション、立体駐車場予定地)で、(仮称)プライムメゾン照葉六丁目計画が着手されました。

(仮称)プライムメゾン照葉六丁目計画は残念ながら、14階建てのマンションとなっており、高層マンションの計画から大幅な縮小となりました。また、1階部分に店舗が配置されるようですが、当初計画されていた医療文化交流施設(1,000㎡)の規模や内容からの大幅な縮小も避けられないようです。
ただ、戸数に関しては当初計画の194戸から234戸に増えており、B画地北側の住居機能だけで考えるとアップしています。B画地南側の戸数が大幅減だった場合はプラスマイナスゼロになりますが…


(画像はCASBEE新築評価結果 (213kbyte)からの引用です。)

上の完成イメージ図が(仮称)プライムメゾン照葉六丁目計画です。全体的によくあるタイプのマンションになってしまい少し残念です。
ただ、このイメージ図で気になる点は後ろに描かれているタワーマンションのような存在です。当初計画では後ろの部分にツインタワーが建つ予定でしたが、イメージ図を見る限りでは一棟しか見当たりません…
B画地全体の事業者である積水ハウスが提出している計画書なので、今後の計画については正確に描かれているものだと思われます。

ツインタワー計画がほぼ白紙になるのはすごく残念ですが、一棟だけでも計画としては残ったので、その一棟は何としても実現して欲しいものです。
できることなら、160メートル規模の九州最高層のタワーマンションになってほしいですね。


このように大幅な計画の変更があっているので、次回あたりからは別の記事で新たな計画として取り扱っていきたいと思います。


2018年1月4日




・目立った動きが無いまま3年経ちました…

2014年に計画が発表されてから続報は一切なく、予定では着工している筈のA画地の分譲集合住宅は未だに何の動きもありません。西鉄は現在センターマークス街区の開発に力を入れているので、センターマークス街区の開発が進んだら、A画地の開発に手を付ける感じですかね。

積水ハウスの34階建てタワーマンションが今年着工予定なので、今年予定通りに着工するかしないかで、この計画が動いているかどうかがわかりますね。
センターマークスタワーの計画が縮小していることを考えると、計画通りに進むことは絶望的ですが、何とか当初計画通りの形を実現して欲しいものです。

いっそのこと、マンションだけではなくホテルやコンドミニアム、老人ホーム等の機能も織り混ぜたほうがいいかも知れませんね…
正直賃貸と分譲だけで1032戸はかなり無茶な気もするので…


2017年7月28日




・ アイランドシティに超高層複合マンション4棟建設へ!

アイランドシティの新着情報の欄を何気なく見ていたのですが、(何気なくというか定期的に情報がないかチェックしています。)西鉄と積水ハウスが事業予定者という文字が見えたので、また14階建てのマンションかと思ってよく見てみると戸数が凄まじい上に、46Fと書いてあるではないですか!
しかし、最初はよくわからずに というか超高層何て建たないと思い込んでいたので 46Fは46階建てで良いのかと考えていましたが、下の方にPDFがあったので開いて見ると~


勘違いではありませんでした!
しかも1棟ではなく4棟!!
ビックリして手が震えてしまいました(笑)

デザインもマンションなのに全体的にガラスや緑化部分が多く感じます!
46階建てのツインタワーの先端や32階建ての棟の上層階とヘリポート、41階建ての棟のオフィスビルっぽいデザインなど凝っていて最高です❗
緑化された低層階の商業施設や立体駐車場、噴水などなどもはや1つの街ですね。

まさに夢の様な計画です。
なので夢のようになってほしくないです・・・
大型計画はなかなか上手くいかないものですが、今回の計画は変更されずに上手くいってほしいものです。
何だか似たような画像をリーマンショック前の仙台で見たことがあります。

景気変動に関してはオリンピック開催まではある程度安定するものと思われます。計画では41階建ての棟が再来年着工ともっとも早く、ツインタワーも2019年着工のため何とかなるかと。

41階建ての棟がどれぐらい売れるかにかかっていますね。

それにしても今まで大型の計画は大概発表前に漏れていましたが、今回はそういったことが一切なく完全な不意打ちでびっくりしました( ; ゜Д゜)
西鉄は最近勢いがありますね。西新やアイランドシティにタワーマンションを建設中ですし。

また建設予定地は、西側はグリーンベルトを挟んで福岡市立体育館(建設予定)、南側は集合住宅と小学校 (建設予定)、東側は戸建て住宅、北側は未定となっています。
南と東が反対運動の可能性的に怪しそうですが、計画予定地は大型道路を挟んでおり、建物は敷地の奥に設置され手前は緑地や噴水になるようなので、問題は特にないと思います。
戸建て側もマンション2個分の緑地になっていますし。

これから少しずつ詳細が判明してくるものと思われますので、随時更新したいと思います。


2014年8月9日

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追記…

2017年7月28日:記事の大幅なリニューアル。

2018年8月11日:当初計画の追加とB画地情報の変更。

2019年4月6日:画地Aの情報変更。

アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス計画

◆計画概要


(画像はCASBEE建築評価結果(PDF)からの引用です。)

アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス W棟 E棟 計画とは、積水ハウスを代表とする共同企業体による超高層ビル3棟、分譲・賃貸住宅合わせて1114戸と医療施設や商業施設も整備する超大規模な開発計画である「香椎照葉7丁目27番11等計画」の一環として、共同企業体が画地Bに建設する超高層のツインタワーマンション計画です。


●立地

(画像は「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉7丁目27番11等)」における事業予定者の決定について(お知らせ)PDFからの引用です。)

計画地はアイランドシティ中央公園周辺に比べて、まだまだ開発が進んでいないアイランドシティの北部ですが、2018年には照葉積水ハウスアリーナ(福岡市体育館)がオープンし、2019年4月には照葉北小学校が開校するなど、徐々に街の賑わいが出てきています。

アクセスはバスか自家用車に頼ることになりますが、バス路線は2019年3月にアイランドシティ自動車営業所が新設され、路線は4割増発になった他、2021年3月には都市高速6号線が開通予定であり、今後の都市高速経由バスのスピードアップも期待されます。
更にアプリで指定した時間と乗り場から目的地に向かうことができるAI活用型のオンデマンドバスの運行も開始され、近場のアイランドシティ内や香椎浜へのアクセスも向上しています。

周辺環境はアイランドシティ中央公園やグリーンベルトが徒歩圏内にある他、2019年4月に開校した照葉北小学校に隣接しているため、育児をメインにしたファミリー層に今後人気が出てくる可能性が高いです。

現時点では商業施設が不足していますが、2019年度にオープン予定のセンターマークス街区やぐりんモールがある他、ツインタワーマンションの低層部に店舗が入る可能性もあるため、将来的に困ることは無さそうです。



● アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス W棟 計画

(画像はCASBEE建築評価結果(PDF)からの引用です。)

所在地:福岡市東区香椎照葉6丁目23番28、27番35
階数:地上48階建て
高さ:約160m?(制限169m)
戸数:298戸(2棟計596戸)
用途:住居(分譲)
敷地面積:5,929㎡
建築面積:1,026㎡
延べ床面積:35,346㎡
着工:令和元年(2019年)7月
竣工:令和4年(2022年)2月(予定)
入居:令和4年(2022年)2月以降(予定)
建築主:アイランドシティ環境配慮街区画地B分譲棟企業連合体(代表:積水ハウス)
公式サイト:?


● アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス E棟 計画

(画像はCASBEE建築評価結果(PDF)からの引用です。)

所在地:福岡市東区香椎照葉6丁目23番28、27番35
階数:地上48階建て
高さ:約160m?(制限169m)
戸数:298戸(2棟計596戸)
用途:住居(分譲)
敷地面積:?㎡
建築面積:?㎡
延べ床面積:?㎡
着工:令和元年(2019年)7月以降
竣工:令和5年(2023年)(予定)
入居:令和5年(2023年)(予定)
建築主:アイランドシティ環境配慮街区画地B分譲棟企業連合体(代表:積水ハウス)
公式サイト:?


● アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス 駐車場棟 計画

(画像はCASBEE建築評価結果(PDF)からの引用です。)

所在地:福岡市東区香椎照葉6丁目23番28、27番35
階数:地上2階、地下1階建て
台数:?台
用途:駐車場
敷地面積:12,938㎡
建築面積:5,180㎡
延べ床面積:15,535㎡
着工:令和元年(2019年)7月
竣工:令和5年(2023年)(予定)
入居:令和5年(2023年)(予定)
建築主:アイランドシティ環境配慮街区画地B分譲棟企業連合体(代表:積水ハウス)

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◆初期の完成予想図


(画像は「アイランドシティまちづくり事業提案公募(香椎照葉7丁目27番11等)」における事業予定者の決定について(お知らせ)PDFからの引用です。)

2014年に発表された当初の計画では、46階建てのツインタワーと2階建ての商業棟(2,000㎡)の3棟で構成される予定でした。
また、デザインも日本の従来型のタワーマンションとは一線を画したものになっており、東南アジアなどの急激に発展している都市に建ちそうなデザインになっていました。特に上層階のガラス張りの部分からヘリポートに至る部分が特徴的です。
更にマンションの敷地内には商業棟がある他、噴水や池も描かれており、その豪華さはまるでリゾート地のホテルのようでした。

この当初の計画から規模もデザインも大幅に変更されましたが、これもこれで夢のある計画でした。

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◆開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・完成予想図が判明!高さ160メートル越えは確実か?


(画像はCASBEE建築評価結果(PDF)からの引用です。)

遂に待ちに待った完成予想図が判明しました!

公募時の斬新且つ未来的なデザインから大幅に変更され、周辺環境に馴染みつつも高級感のあるデザインになりました。
特に赤茶色の色合いは今までのアイランドシティにはないものですが、高級感がありつつも際立って目立つ訳ではなく、周辺のマンションと調和しそうな印象です。また、横に太くないスタイリッシュな形状になっていることから、高さという面ではかなり目立ちつつも、圧迫感を感じることはなさそうです。
とにかく高級感のある最高に洗練されたデザインになっていると思います!

続いて高さについてですが、スコアシートによると住居階の階高が3250となっているため、単純計算で3250×48階で156メートルとなりますが、完成予想図を見る限りでは1~2階にかけてはエントランスや共用部、免震装置といった住居階以外の機能が予想され、48階より上には塔屋やヘリポートがあるため、実際の高さは160~165メートル程度ある可能性が非常に高いものと思われます。
参考:スコアシート(PDF)

最後に完成時期についてですが、今回着工されるのはW棟と駐車場棟になっており、W棟は2022年2月に竣工、駐車場棟は2023年2月に竣工予定となっています。このことからW棟とE棟は同時着工ではなく、E棟は半年~1年遅れの着工で駐車場棟と同じ2023年2月の竣工になるのではないかと思われます。
イメージとしては(仮称)ザ・パークハウス福岡タワーズと同じようなスケジュール感になりそうですが、少し不安なのは一期と二期に分けられた際に、二期計画が縮小される可能性がある点ですね。実際にセンターマークスタワーは二期のタワーマンション計画が、中層マンションに変更されました。
ただ、センターマークスタワーの二期は戸数は減っていないため、純粋な縮小ではなくタワー型の需給バランスを考えた結果であり、今計画はマンションのブランドと販売力に定評のある積水が手掛けるもののため、大幅な計画縮小や販売低迷になることはないものかと思われます。


今回の情報から分析できる部分はこの辺りまでですので、次は半年以内ぐらいに公開されるであろう公式HPの公開が楽しみですね!更に細かいデザインや仕様、更に当初計画されていた商業区画がどうなるのかも含めて判明するものと思われます。

2019年8月13日




・特報!積水による地上48階建ての超高層ツインタワーマンション計画が始動しました!


(画像提供元:Y-DRAGONさん、別画像提供者の方々本当にありがとうございます!)

先月お伝えした照葉7丁目27番11等計画の画地Aの西鉄による超高層マンション計画に続き、画地Bの積水による超高層ツインタワー計画も始動しました!

建築標識によると、名称は「アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス E棟 D棟」で、隣接街区のオーシャンプレイスやフォレストプレイスとの統一感のある名称になっていますが、百道浜にある「グランドメゾン百道浜オーシャン&フォレスト」とかなり似た印象も受けます。建築標識にしては珍しく(仮称)が付いていないため、これが正式名称である可能性が高いです。

続いて規模についてですが、地上48階建て(298戸)✖︎2棟の計596戸で、超高層のツインタワーマンションになります。
ここから注目すべき点は二つあり、一つ目は規模の拡大という点です。当初の計画では地上46階建て(278戸)✖︎2棟の計558戸だったため、階数は2フロア増え、戸数も38戸増えたことになります。最近の福岡市の勢いは良いですが、日本全体での住宅市況やアイランドシティの郊外駅遠という立地で考えた場合、この大型計画を白紙や縮小ではなく拡大に変更した点はとにかく衝撃的です。

二つ目は高さ九州最高層は確実という点です。以前より積水のツインタワーは九州最高層の可能性大と予想していましたが、住居として九州最高層の高さであるセンターマークスタワー(地上46階、高さ152㍍)と、更にその上の九州最高層の高さである宮崎のシェラトン・グランデ・オーシャンリゾート(地上43階、高さ154㍍)を抜くことも確実になり、構造次第では高さ160㍍越えを期待することもできるようになりました。高さ制限は169㍍の地区なので最大限上に伸びて欲しいですね。一方で今後は天神地区などで更なる高さ制限の緩和が無い限り、これ以上の高さを望むのはなかなか難しそうです…

次に着工時期についてですが、こちらは当初計画されていた通りの2019年内の着工となり、A画地の6月に続いて7月の着工になります。A画地とB画地がほぼ同時着工となることで、工事期間はかなり壮大な景色を見ることができそうです。

その他、気になる事項としては、当初予定されていた地上2階建ての商業棟が無くなった点と、ツインタワーが一期棟二期棟に分けられるかという点です。商業棟に関してはツインタワーの低層部に店舗として入る点も考えられますが、規模感は小さくなった可能性があります。また、一期と二期に分けて工事を行う点に関しては、大型計画であることを考えると可能性は高く、景気や需要の変動次第ではツインタワーが実現しない可能性も残ります。

また、建築標識には記載されない内容ですが、デザインも非常に気になる事項です。特に当初計画でのデザイン案は日本のマンションっぽくない独特のデザインであったため、できればこのように独自性且つ洗練されたデザインであって欲しいです。完成後は福岡のランドマークになる可能性が高いので。

この市況でこの立地でこれだけの計画が動き出したことに驚きと喜びがあるのと同時に、個人的にはアイランドシティでのタワマンの収益構造も気になりました。今後調べたいと思います。

ここ最近大きなニュースが無かった中での特ダネだったため、興奮気味に書いてしまいましたが、とりあえず続報を待ちたいと思います。

2019年5月22日

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