天神明治通り地区の高さ制限が最大115㍍まで緩和へ!ついに摩天楼が実現か?

ビッグニュースです!!

大名小学校跡地の高さ制限緩和に続き、天神エリアの中心部にある明治通り地区でも高さ制限の大幅な緩和が認められました!

制限は最高で115メートルまで緩和され、超高層ビル不毛の地だった福岡市の都心部に超高層ビルを建てることが可能になります!

また、同時にウォーターフロント地区(博多ふ頭及び中央ふ頭とその周辺の地区の総称、以下WF地区)の高さ制限の緩和も認められ、こちらは上限100メートルまで緩和されることになりました!
WF地区に関しては別の記事で扱います。

天神地区・WF地区と同時に申請した博多駅地区に関しては今後具体的な開発計画が出た際に検討されることになり、実質的に延期されることになりました。
緩和されても個別申請で認められた博多駅等と同じ60㍍なのであまり期待はできません。


公式発表はこちら↓
「天神明治通り地区」と「ウォーターフロント地区」における航空法高さ制限が緩和されました!(総務企画局企画調整部,住宅都市局都心創生課) (2,789kbyte)


◆天神明治通り地区の高さ制限緩和!


(画像は 「天神明治通り地区」と「ウォーターフロント地区」における航空法高さ制限が緩和されました!(総務企画局企画調整部,住宅都市局都心創生課) (2,789kbyte)からの引用です。)

2014年に実施された高さ制限の緩和では、天神明治通り地区のみに限って67メートル(15階)から76メートル(17階)への緩和となりましたが、今回は更に最高115メートル(26階)に緩和されることになりました!

国家戦略特区指定による高さ制限の緩和が始まる前と比べて、高さは50メートル、階数は10階相当上乗せされたことになります!

今まで航空法による高さ制限の緩和は不可能に近いと思われていましたが、国家戦略特区のお陰でスピーディーに緩和が行われました。

特区による高さ制限緩和の仕組みや詳細は以下を参照
大名小跡地の高さ制限を115メートルに緩和!天神地区に超高層が実現へ!


特区に関しては野党による色々な批判がありますが、もっと地方の成功例にもしっかり目を向けて総合的に判断して欲しいものです…
衆議院の解散総選挙後の方針転換などで、国家戦略特区が無くなるなんてことは無いように願いたいです。



2014年の高さ制限緩和の際に示された根拠は福岡市役所の避雷針(76㍍)でしたが、今回は大名小学校と同じくNTTコム福岡天神ビルの避雷針(115㍍)となっています。

ただ、明治通り地区全体が115メートルまでの緩和になった訳ではなく、渡辺通りを中心に東西に分けて細かく高さ制限が緩和されました。
渡辺通りより西側は一律115メートルまでの緩和となりましたが、より福岡空港に近い東側は76メートルから最高100メートルまでとなっており、空港に近い東側になればなるほど制限は厳しくなるようになっています。

個人的には明治通り地区全体を一律115メートルにして欲しかったですけど、いくら特区でも安全面の限界があったみたいですね。
今回全体が一律で認められなかったことから、今後航空法の大幅な改正等がない限り、明治通り地区のこれ以上の緩和はほぼ無いものと思われます。


●東側の高さ制限詳細

(画像は 「天神明治通り地区」と「ウォーターフロント地区」における航空法高さ制限が緩和されました!(総務企画局企画調整部,住宅都市局都心創生課) (2,789kbyte)からの引用です。)

東側地区の中でも空港に近い右下(アクロス福岡)は76メートルのままですが、左上は100メートルに緩和されています。

今までは76メートル以上の緩和に期待する動きもあり、再開発がなかなか進みませんでしたが、今回しっかりと地区ごとの高さ制限緩和が発表され、今後の緩和はあまり期待できない為、本格的に再開発が動き出すのではないかと思います。
ただ、2020年までは建築費の高騰が続くためあまり期待はできませんが…


数年以内に本格的に動き出す予定の福岡ビル・天神コア・天神ビブレの再開発予定地は94~99メートルとなっており、超高層ビルへの建て替えが予想されます。
更に西鉄が取得した旧毎日会館がある地区は78メートルと大幅な緩和にはなっていませんが、今後隣の街区との統合などによる超高層ビルの誕生が期待できる他、福岡地所が取得したMMT天神ビルの再開発においても86~90メートル規模の超高層ビルを期待できます。
これ以外の地区では今のところ動きがありませんが、これからどんどん出てくるものと思われます。


・天神ビジネスセンターも更なる高層化を検討へ


(画像は 『天神ビッグバン第一号』が本格始動します!(住宅都市局都心創生課)(PDF)からの引用です。)

前略

「より良いビルにすることで、街づくりに貢献したい」。明治通り地区で、大型複合ビル「天神ビジネスセンター」の再開発に着手している福岡地所関係者は、計画した16階建てをさらに高くする方向で検討に入ったことを明らかにした。

後略

記事は西日本新聞経済電子板qBiz「天神再開発の加速焦点「明治通り」高さ制限緩和決定建築費高騰などネックに」からの一部引用です。



天神ビッグバンの第1弾として既に建設に着手している「天神ビジネスセンター」も今回の更なる高さ制限緩和によって計画の拡大を検討しているようです!

まだ、既存建物の解体以外に目立った工事をしていないため、計画の見直しを行える段階のようですね。2014年の高さ制限緩和に合わせて計画された為、現在の計画では地上16階建てで高さは76メートルとなっていますが、もし今回の高さ制限の上限まで計画を拡大した場合には、地上19階建てで高さは90メートル弱程度になるものと思われます!(※ワンフロアの高さを4.75㍍と仮定した場合)

容積率の関係もあるので今の規模のまま高さを上げるという訳にはいかないでしょうけど、現状の計画より少しスリムに高くなるのであれば大歓迎です!さらにセットバックして圧迫感のないようにして欲しいですね。

とりあえず、新しい高さ制限の上限いっぱいまでのビルになることを願います!!


●今後について!



今回の高さ制限の緩和でこの画像の中央にある電波塔と同じ高さのビルを天神の中心部に建てることができるようになりました!
直ぐには変化しませんが、今後天神エリアの景観が一変することになりそうです!

課題は現在判明している再開発構想が全て渡辺通りより東側にあるという点です。西側にも老朽化したビルは沢山ありますが、未だに目立った動きはありません。
せっかく115メートルに緩和されたので、天神ビルや福岡パルコ本館なども再開発に動いて欲しいですね。明治通り地区の中でも中心にあるこの2棟が超高層に建て替わるとかなり印象が変わると思いますし!
高さ制限は大幅に緩和されたので、今後は西側の再開発を推進するために、容積率の更なる緩和も行っていくべきだと思います。



さて、無知な人は超高層ビルが建つと空が狭くなるとか福岡らしさが無くなるとか色々文句を言いますが、今回の高さ制限の緩和がもたらす効果は絶大です。
天神明治通り地区には築40年を越え老朽化したビルが沢山ありますが、建て替えが進んできませんでした。その最大の理由は建て替えると現在より小さなビルになってしまうからです。
現在より法律が緩い時代に建てられたビルのため、現行法に乗っ取ると小さくなってしまう。
他都市では高さ制限が無いため、上に伸ばすことで規模を大きくすることができましたが、福岡ではこれができなかったのです…
勿論、市も容積率の緩和等で建て替えを促してきましたが、その効果は大きくなく本質的な問題の解決にはなりませんでした。
今回、高さ制限の大幅な緩和が認められたことで、ビルを建て替えると現行より規模を拡大することができるため、今後多くの再開発が進むものと思われます。

再開発が進むと現在の敷地いっぱいいっぱいに建っているビルがセットバックされ、街に広場や広い歩道、そして緑が増えていくため、今ある雑多感や圧迫感もなくなります。

また、高さ制限が緩和される明治通り地区はオフィスエリアのため、タワーマンションが無秩序に乱立することもなく、都心部へのオフィスやホテル、商業施設の更なる集積が見込まれ、福岡市の更なる活性化に繋がります!!

現在のメインは明治通り周辺ですが、明治通り周辺の再開発が落ち着くと昭和通りや天神北の再開発に着手されるものと思われます。その際には明治通りよりも更に高さ制限が緩和され、天神エリア一帯に摩天楼が広がる未来が待っているかも知れません!

今後もどんどん発展していく福岡市・天神から目が離せないです!

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アイランドシティセンターマークスタワー計画:工事状況part1

アイランドシティセンターマークスタワー計画



・工事が始まっていました!



撮影日:2017年9月11日

まずはアイランドシティの風景からです!
夜明けの風景は夜景とはまた違った魅力がありますね!左側に見えるクレーンはパークフロントの建設現場です。

センターマークスタワーの様子です。遠くからなのでわかりずらいですが、この時点では恐らく2階あたりの工事を行っていました。



積水ハウスのツインタワー構想の行く末等不安な点はありますが、150㍍規模の超高層ビルを建てれるのはアイランドシティだけなので、今後も少しずつ増えていって欲しいですね。


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ホークスタウンモール跡地複合再開発計画:工事状況part

ホークスタウンモール跡地複合再開発計画


ホークスタウンモール跡地複合再開発計画:工事状況part1

ホークスタウンモール跡地複合再開発計画:工事状況part2



・アネックス棟の工事が進んでいました!



撮影日:2017年10月1日


以前来たときにはペデストリアンデッキ以外工事が進んでいませんでしたが、今回はよかトピア通り沿いに大きな変化がありました!

アネックス棟の工事がかなり進んでおり、恐らく最上階まで到達していました。

裏側から見るとわかりやすいですが、アネックス棟は低層階に商業施設が入る8階建ての自走式立体駐車場です。

マークイズ福岡ももちの予定建築物標識が設置されていました。

タワーマンション1期棟の予定建築物標識も設置されており、戸数や階数に縮小などの大きな変化はありませんでした。このまま11月に着工になりそうです!

マークイズとドームの間はバス停とバス専用道路が設けられる形になっており、歩行者はペデストリアンデッキを通っての移動となっています。
この日はライブが開催されていたので、臨時バスの待機場兼バス停として使用されていました。

大階段を降りたところにあった広場部分にバスが乗り入れるようになり、大幅にレイアウトが変わりそうです。



マークイズ福岡本体工事の様子です。アネックス棟と違いまだ基礎部分の工事となっています。

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博多区の青果市場跡地は大型複合施設に!!

◆青果市場跡地とは?

(画像は青果市場跡地まちづくり構想(素案) (3,580kbyte)からの引用です。)

アイランドシティに新青果市場が完成するまで、市内の中央青果市場としての役割を果たしていた福岡市青果市場の跡地で、JR竹下駅近くの博多区那珂にあり、約8.8ヘクタールの広大な敷地を有しています。

筑紫通りに面しているだけでなく、JR竹下駅やインバウンドで賑わう福岡空港にも近接しており、都心部に近く交通の便も良い貴重な土地となっています。

市はこれまでに跡地の活用について、地域や民間からの意見を取り入れて、青果市場跡地まちづくり構想(素案) (3,580kbyte)を作成してきました!


●まちづくり構想

(画像は青果市場跡地まちづくり構想(素案) (3,580kbyte)からの引用です。)

魅力×健康×交流がキーワードとなっており、青果市場跡地という性格から「食」を始めとする九州の魅力、広大な敷地を生かした緑豊かな空間での交流、多世代間の交流による健康といった感じの内容になっています。
多世代間の交流は最近のまちづくりで流行りのやつですね。

これらのコンセプトを元に跡地再開発において必須の機能が定められました!

・児童や生徒が気軽に運動できる空間
・地域がイベントや災害時等に利用できる多目的な空間
・賑わいを創出する機能や空間

の三点が必須の機能となっている他、住宅以外での活用を図る書いてあることから、大規模な商業施設がメインで運動場や多目的スペースを備えた開発になるものと思われます!

また、必須では無いものの以上の三点以外に、

・食の体験発信拠点
・体験施設
・周辺施設との連携
・新たなシンボルとなる空間づくりや先進的取り組み
・災害時の被災地への支援物資の一時受け入れ
・鉄道やバスの利用促進
・子育て支援施設や高齢者向け施設
・医療施設
・運動施設
・緑豊かな空間
・様々な学びや体験を共有できる空間
・子どもたちがのびのびと遊べる空間
・安全安心な歩行空間
・広場や緑道等による回遊ルート
・オープンスペースや建物などの多様な機能による一体的な空間形成

が挙げられており、全体的に普通の商業施設ではなく体験をメインにした交流拠点としての商業施設の形が求められているように感じました。

個人的には子供と体験をメインにしたキッザニアの誘致、食と体験をメインにした屋台街やミニ中華街、屋上への庭園やランニングコースの設置を行うのが良いと思います‼他の商業施設とは違った魅力もつくれますし。



(画像は青果市場跡地まちづくり構想(素案) (3,580kbyte)からの引用です。)

跡地の空間づくりとしては、全体的な緑化とセットバックによるゆとりある歩行空間の確保の他に、東西南北に貫く歩行者導線の確保や筑紫通りとJR線路からの視覚的に開かれた景観づくり、JR竹下駅との繋がりが求められています。

特に筑紫通り側に比べて裏口感のあるJR側には、魅力ある顔づくりも求められており、JR竹下駅の利用促進や繋がりの強化が図られていますね。

個人的には1キロメートル弱離れた所にある竹下駅の活用よりも、新駅の建設と周辺の新たなまちづくりに繋げるのもありかと思います。竹下駅との距離が近すぎたり商店街の問題等ありますが…


●民間提案公募の内容

最近WF地区や大名小学校跡地、簀子小学校跡地のまちづくりの検討において使用されている民間のニーズを把握する公募です。
これは事業者を決めるものではなくて、あくまでも民間の意見やニーズを把握する為のものであるため、非常に夢に溢れた提案が多くあります。
今回の青果市場跡地のまちづくり構想検討の際にも実施されました!

青果市場跡地活用に関する民間提案公募の提案概要について (4,150kbyte)

本当は画像を使用して取り上げたいのですが、著作権に関して厳しく書いてあるので止めておきます。

内容は跡地全域を住宅メインの新しい街にする案以外は全て大規模な商業施設をメインにした案となっており、提案によってシャトルバスの導入や自動運転車の導入、屋上広場やBBQ広場等様々な要素の提案がありました!完成イメージ画像も凝っていておもしろいので確認してみてください!


●今後

青果市場と同じくアイランドシティへの統合移転に伴い廃止された西部市場と東部市場は、既に計画提案公募や地域との協議を経て事業者公募が行われ、跡地の活用と事業者が決定しました。

・西部市場跡地

(画像は西部市場跡地事業提案公募の事業予定者が決定しました(お知らせ)  (754kbyte)からの引用です。)

跡地は公園と白十字会による8階建ての白十字病院になります。非常に緑豊かな空間になっており、公園に隣接してフィットネス広場やレストランも設置され、賑わい創出と健康増進も図られています。


・東部市場跡地

(画像は東部市場跡地事業提案公募の事業予定者が決定しました(お知らせ) (998kbyte)からの引用です。)

国道3号線沿いの好立地な点を活かして、大和リース(株)による商業と医療の複合型モールが建設されます。広場や医療施設があることや交流がテーマである点から、今回の青果市場のまちづくり構想と非常に似たものになっています。



西部市場跡地と東部市場跡地は民間による計画提案公募から事業提案公募と事業者決定までの流れが非常に早かったので、青果市場跡地もこのままの流れでいくと来年度中には事業者の決定にまで至るものと思われます。

青果市場のアイランドシティへの統合移転は、老朽化した青果市場の機能更新だけでなく、アイランドシティへの新たな魅力の追加、更には跡地における新たなまちづくりと跡地を中心とした地域の賑わい創出に繋がっていますね‼

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ソラリアステージ大規模リニューアル計画

◆計画概要


(画像はソラリアステージビル大規模リニューアルを実施!(PDF)からの引用です。)

1日約13万人が利用する西鉄福岡(天神)駅に直結したソラリアステージビルの大規模リニューアル計画です。
西鉄は開業以来大きな変化の無かった北口改札外コンコースの一新と6階への多目的スペースの新設を約12億円かけて行い、天神の更なる魅力向上を図ります。



●北口改札外コンコース

(画像はソラリアステージビル大規模リニューアルを実施!(PDF)からの引用です。)

店舗数:20店舗 (※現在:16店舗)
店舗面積合計:約360坪(※現在:約240坪)
デジタルサイネージ:壁面に新たに10面設置
着工時期:平成29年度(2017年度)冬
竣工時期:平成30年度(2018年度)秋
総事業費:約12億円(多目的空間の新設も含む)



(画像はソラリアステージビル大規模リニューアルを実施!(PDF)からの引用です。)

改札外コンコース(2階、中3階)の店舗エリアのコンセプトワードは「LIVE!!」であり、上の4つのテーマそれぞれに沿った物販・飲食・雑貨店舗がそれぞれのエリアに配置され、店舗面積は現在の約1.5倍に拡大します!
通勤・通学・ショッピング・旅行などあらゆる目的で天神 へ訪れた方に向けて、今ここでしか発見・体験できない、出会えないモノ・コトを提供し、西鉄グループの理念である かいてき や ときめき が提供される空間になります!

また、コンコースの壁面に新たに10面のデジタルサイネージが設置され、既存の柱に設置された16面と連動し、これまでにない空間演出によって賑わいが創出されます!

デザインは現在の未来的なデザインから一新され、柱は落ち着きのある煉瓦積みのデザインになりますが、それ以外は明るく清潔感のある白を基調としたデザインになります。

・コンコースの現況

1999年のオープン以来大きな変化はなく、ホームと同じくどこか未来的に感じるデザインになっています。


現在壁面にある曲線広告が全てデジタルサイネージに変わり、完成予想図では吊り下げ広告も無くなっているため、かなり広く感じるようになるものと思われます。


●6階 多目的空間の新設

(画像はソラリアステージビル大規模リニューアルを実施!(PDF)からの引用です。)

レンタルスペース:13室(計64坪)
着工時期:平成29年(2017年)10月
竣工時期:平成29年(2017年)冬
総事業費:約12億円(コンコース改修も含む)


6階にはワークショップやセミナーを開催できる13室のレンタルスペースと落ち着きのあるラウンジが設置され、既存の西鉄ホールと一体的な活用もできる多目的空間が誕生します。

・6階の現況

エレベーターホール側から見た6階です。中央が吹き抜けの広場となっており、右に西鉄ホールがあります。
左に見える黒い部分が飲食店跡であり、恐らくそこにレンタルスペースとラウンジが新設されます。


全体的にヨーロッパ風のデザインとなっているため、新設部分のデザインとも合いそうです。


西鉄ホールではHKT48の定期公演や不定期のイベントが開催されていますが、イベントの無い時間に行くと6階全体の賑わいが皆無なので、レンタルスペースとラウンジの新設でかなり変わりそうです!

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◆再開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・ソラリアステージビルが開業以来の大規模リニューアルへ!


ソラリアプラザの大規模なリニューアルやソラリアターミナルビルのバスセンターリニューアル等、ソラリア街区のリニューアル工事が数年前から段階的に進んでいましたが、いよいよソラリアターミナルビルにもその波がやってきました!

とは言ってもソラリアプラザのように外観の大幅な変化やテナント全入れ替えではなく、福岡(天神)駅北口改札外コンコースのある2階と中3階、西鉄ホールのある6階の改装のみとなっています。

改札外コンコースと6階の新設される多目的空間はヨーロッパ風のデザインとなっており、今の近未来的なデザインから大幅に変わります。
一方で現在はホームとコンコースで一体感のあるデザインですが、コンコースのみリニューアルとなると少し違和感を感じるかも知れません。今後、ホームドアの設置と同時にソラリアターミナルビル部分にあたるホームの改装も進めて欲しいですね!
また、コンコースのデジタルサイネージは既存のも含めて合計26面設置されることになっており、連動して使用した時はかなりの迫力ある光景が広がりそうですね!

2017年9月29日




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