(仮称)博多駅前二丁目複合ビル計画

◆計画概要


(画像はCASBEE新築評価結果 (195kbyte)からの引用です。)

LINEが福岡社屋の建設を予定していた土地の再開発計画です。
土地を取得したJR九州によって、低層階に飲食店、中層階にオフィス、高層階にホテルが入る複合ビルが建設されます。

フロア構成は1~2階に商業施設、3階にオフィス、4階~14階にホテルが入る形になっており、低層階は周辺への賑わい創出を担います。
外観は博多織イメージしたデザインとなっている他、内装も博多織や博多祇園山笠を意識したデザインであり、ビル全体が和をモチーフにした博多のランドマーク的存在になっています。


◆ホテル

ホテルは部屋数238室の内、半数以上が30㎡超の広さがあるハイグレードホテルとなっており、JR九州ホテルズのブランドである「ブラッサム」になる予定です。
なお、大浴場やサウナ、フィットネス施設、ラウンジ等が設けられ、従来の「ブラッサム」よりも上位のホテルになります。



●(仮称)博多駅前二丁目複合ビル計画

所在地: 福岡市博多区博多駅前2丁目172番
階数:地上14階、地下1階建て
高さ:?m(制限60m?)
部屋数:238室(ホテル)
用途:ホテル、店舗、業務施設
テナント:?
駐車場:?台
敷地面積:1,590㎡
延べ床面積:15,272㎡
建築面積:1,124㎡
着工:平成30年(2018年)3月
竣工:平成31年(2019年)9月(予定)
開業:平成31年(2019年)秋(予定)
建築主:九州旅客鉄道株式会社
公式サイト:?

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◆再開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・詳細が判明しました!


(画像はCASBEE新築評価結果 (195kbyte)からの引用です。)

なかなか詳細がわかりませんでしたが、ようやく外観等のビルの概要がわかりました!
ビルの外観デザインは博多織をイメージしたデザインになっており、縦のラインが意識されているため、実際の高さよりも高く見えますね。とてもカッコいいです。
4階?付近にある中庭のような部分はフロントかレストランですかね?ラウンジや大浴場は近鉄博多ビルのように屋上付近に設けられるのかも知れません。
ハイグレードホテルとありますが、JR九州が以前から展開しているブラッサムであるため、いまいちハイグレード感が掴めませんね…ブランド名に何か付け足したりして、差別化を図って欲しいものです。
ホテルや商業施設、オフィスの詳細や内装はまだ公開されていないので、今後の続報を待ちたいと思います。

以前、一体開発の可能性があるかも知れないと言っていた隣接する三井生命福岡ビル跡地にもホテルが建設中であり、2棟が完成するとこのエリアの賑わいが増しそうですね。


(画像はCASBEE新築評価結果 (198kbyte)からの引用です。)
※写真右奥がJRによる複合ビルです。

三井生命福岡ビル跡地に建設中のホテルは規模の大きなホテルですが、低層階に商業施設等が入るのかは不明です。ここに商業施設が入るとキャナルシティー博多駅間の連続的な賑わい創出や回遊性向上に繋がりますね。
また、JRによる複合ビル建設予定地に隣接している藤田公園には、博多区役所が移転建て替え予定であり、数年後には一帯の風景が大きく変わっていそうです。

2018年2月15日




・隣接する三井生命福岡ビル跡地との一体的な再開発になるのか?

LINEが福岡社屋の建設を予定していた土地が、JR九州に売却されてから7ヶ月経ちましたが、未だに正式な発表や動きはありません。

情報によるとホテルとオフィス等からなる複合ビルになり、2017年に着工予定のようですが、具体的な計画は不明で土地も駐車場として活用されています。

個人的に気になるのが隣接している三井生命福岡ビル跡地です。


現在三井生命福岡ビルは解体工事が行われており、工事は5月31日に完了する予定となっています。
この土地をJR九州が取得、もしくは一体開発となれば、規模が拡大するだけでなくキャナルシティのイーストビルと向かい合う立地となります‼



イーストビルとの間には地下鉄七隈線が通る予定であり、イーストビルと直結する新駅も設置される為、一体的に開発したほうがアクセスもよくなります。

JRの再開発が来年度着工予定で解体工事も来年5月に完了するため、スケジュール的にも問題無いように思えます。むしろ土地を取得してから暫く寝かしていることを考えると、この時期に合わせているようにも思えてきます。

と勝手に色々予想していますが、単純に建設費の高騰の影響かも知れません、

早くJRからの発表があって欲しいものです。

2016年12月30日


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追記…

2018年2月15日:記事の大幅なリニューアル。

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天神ビジネスセンターと福岡ビル街区に続く再開発は…?

現在、天神ビッグバンで進行している計画では、天神ビジネスセンターと大名小学校跡地再開発計画が2021年度頃に完成予定で、福ビル街区再開発計画も2027年度までの完成を目指していることが判明しており、計画としてあがっている施設の開業時期は全部決まっています。

問題はこれ以降の計画がまだあがっていないということです。西鉄が取得した毎日福岡会館周辺の再開発構想はありますが、2024年度頃にスケジュールが決まり、そこから完成は10年ほど後になる可能性が高く、天神ビッグバンによる連鎖的開発実現には程遠いのが現状です。



西鉄は福ビル街区再開発と大名小学校跡地再開発、グランドホテルの改装を最優先事項にあげており、資金面から考慮してもこれ以上のスピードで再開発を行うのは難しいかと思われます。
福岡地所も現在天神ビジネスセンターに注力しており、既に取得しているMMTビルの再開発等に動き出すのはまだまだ先になりそうです。
現状では地場大手の2社しかおらず、全体的にプレイヤー不足なのが否めません。 2社だけではスケジュールや資金面で限界がくるので、早期に新たな事業者による新たな計画が出てきて欲しいものです。

今後、動きがあるとすれば既に都市計画が決定されている同じ「1丁目南ブロック」にあるフコク生命ビルとベスト電器ビルの可能性がありますが、ベスト電器ビルは築年数が浅そうなので、まだまだ動きは読めませんね。

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次に気になるのが、福ビルと同じく天神交差点にある福岡パルコ本館と天神ビルです。

福岡パルコ本館はリニューアルによって綺麗な外観になっていますが、ビル自体は以前入居していた岩田屋が開業した1936年頃の竣工となっており、天神地区では断トツの老朽化したビルになっています。
2010年に福岡パルコになる際に、耐震補強工事などもしっかり行っているため、当分建て替えることはないものと思われますが、少し気になる記事がありました。

前略

−福岡パルコは2015年春に大規模な増床をしたが、天神でのさらなる拡大の考えはあるか。

 「まだまだ広げたいと思っている。渡辺通りなどの目抜き通り沿いがいい。天神は、国家戦略特区による規制緩和が進んでいる。『建て替える際は中身をパルコが考えますよ』とビルのオーナーに働き掛けていきたい」

後略

記事は西日本新聞経済電子版qBiz(2018年1月17日)からの一部引用です。


完全否定ではなく少し含みを持たせてきましたね。ビルのオーナーはてっきりパルコだと思っていましたが、どうやら三菱UFJ信託銀行も所有しているようです。

パルコは渡辺通り沿いへの出店意欲が高いため、現在のビルを建て替えて増床するか、福ビルや天神ビルの再開発後の商業ゾーンへの出店の可能性がありますね。

特に高さ制限の緩和によって115㍍のビルを建てれるようになっているので、近い将来には現本館の建て替え計画が浮上するかも知れません。福岡パルコ本館は天神交差点に面しており、地下鉄と西鉄にも直結している超一等地なので、オフィス等の入る複合ビルに建て替えて欲しいものです。


(画像はパルコ公式HPからの引用です。)

こちらは現在建て替え中に渋谷パルコの完成予想図です。地上19階建て(高さ100㍍)となっており、低層階にパルコが入り、上層階はオフィスとなっています。高さや内容的にも将来の福岡パルコはこの様なビルに建て替えて欲しいですね。

現在、パルコは渋谷パルコの建て替え等大きな事業を行っており、記事では熊本パルコの建て替えの可能性にも言及していた為、最近まで増床の投資が行われていた福岡パルコへの新たな投資はもう少し先になりそうです。

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続いても同じく天神交差点にある天神ビルです。こちらも竣工時期は1960年とパルコ本館よりは浅いものの、既に建て替え計画が動いている福岡ビルと同じくらい古いビルとなっています。
ビルは九州電力の子会社である電気ビルが保有しており、建て替えに動き出すときは九電が主体になるものと思われます。

九電は東日本大震災に伴う原発停止の影響で、経営不振に陥っていましたが、最近は原発の再稼働によって立て直してきており、経営多角化の一環として再開発に取り組む可能性も高いです。
事実、今年の地元経済紙において天神ビルの再開発への可能性を匂わせる発言をしている他、先日大きな発表がありました。

九州電力は、都市開発事業を強化する。2月1日に新たに担当部署を設置し、福岡市をはじめとする九州の各都市で進む開発プロジェクトへの参画に向けて戦略づくりを進める。

中略

当面は、福岡市・天神地区の再開発事業「天神ビッグバン」や、博多湾に面するウオーターフロント地区の再整備、九州大箱崎キャンパス跡地の再開発事業などへの参画を検討していく。 

後略

記事は西日本新聞経済電子版qBiz(2018年2月1日)からの一部引用です。


まだ、具体的な計画については触れていませんが、天神ビッグバン・WF地区・箱崎キャンパス跡地への参加を検討としており、今後の福岡における新たな有力デベロッパーになりそうです。

九電は今まで、自社の本社が入る渡辺通り沿いの老朽化した電気ビル群の建て替えを進めていましたが、今後の優先順位は利益を見込める天神ビッグバン等での再開発の方が上になるかも知れません。

ただ、天神ビルの地下には変電所があり建て替えのネックになっていることや、まだ新部署が立ち上がってすぐであることから、すぐさま天神ビルの建て替えに動くことはなさそうです。



もし、九電が天神ビルの建て替えに動くとなると、単独での建て替えになるのか福銀本店を巻き込んでの再開発になるのか気になりますね。

単独でも十分な規模の再開発になりますが、福銀本店を巻き込むと敷地の自由度が増すため、天神橋口交差点から大きくカーブしている渡辺通りを天神ビルの敷地に動かす等の道路改良もできそうです。
ビル自体も115㍍のツインタワーにすることもできる敷地があるため、大型の再開発を期待することができます。

福銀本店は建築家の黒川紀章によって設計されたビルですが、1975年竣工で老朽化している他、その特徴である大規模なピロティによる床面積の少なさ等の問題を抱えています。

残したほうが良い気もしますが、現在の立地ではそのピロティをいかせれておらず、ビルの機能としても不足しているものが多いので、再開発によって新たな名建築と呼ばれるビルを建てたほうが良いかも知れません。

電気ビルの建て替えの話が出てきたときに福銀本店も動きがでるのか、今後が気になるところです。

他には2010年頃に建て替えの話が出ていた福岡天神センタービルや、それに隣接している福岡証券取引所ビル等の老朽化しているビル群の建て替えの話が出てくるかどうかですね。


やはり、今後の動きは不透明なものが多いですが、九電の動きは天神ビッグバンへの参入が確実視されるものであり、今後は西鉄と福岡地所に続くプレイヤーとして活躍しそうですね!
ただ、まだまだ地場有力企業しか出てきていないので、今後は中央の大手デベロッパーにも参入してきて欲しいものです。

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天神ふれあい通り自転車駐車場・新地下通路計画

◆計画概要

天神ビッグバンの一環で、天神地下街の拡張の際に使用された地下仮設車路を再利用し、地下駐輪場と地下通路を整備する計画です。
これによって、地上の歩道にある駐輪場を廃止し、歩きやすい空間を造り出すだけでなく、地下通路の整備による周辺の回遊性や賑わいが高まります。


(画像はGoogleマップからの引用です。)

赤色: 今回の計画で市によって整備される地下通路及び地下駐輪場
青色: 民間によって整備予定の因幡町通り地下通路
緑色: 既存の地下街及び地下通路


地下通路は西側で天神地下街に、北側で福岡市役所や天神中央公園に繋がる地下通路と整備中の因幡町通り地下通路に接続します。

地下1階部分を駐輪場、地下2階部分を地下通路とした二重構造になっており、市役所前にあった地下車路へのアプローチは改装され、駐輪場と通路へのアプローチになります。


●天神ふれあい通り自転車駐車場・新地下通路計画

名称:天神ふれあい通り自転車駐車場
全長:130㍍
構造:地下1階が駐輪場、地下2階が通路
収用台数:400台
事業費:5.4億円
事業主:福岡市
着工時期:平成29年(2017年)着工済
竣工時期:平成30年(2018年)3月
開業時期:平成30年(2018年)5月




◆工事状況
建設事業の工事状況を紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。

工事状況part1




◆再開発ニュース
この再開発計画に関する最新のニュースを紹介します。
記事は一番下が古く一番上が最新です。


・完成予想図が出ていました!

" >天神に新地下通路 市役所西側 地下街と5月直結 駐輪場と二層構造(qBiz 2018年01月19日)

市の公式サイトではなく西日本新聞のため、完成予想図はリンク先の記事を確認してください。

市役所前にあった地下仮設車路へのアプローチを改装し、新設される駐輪場と地下通路へのアプローチになる部分です。
天神南駅の出入口と同じようなデザインになっており、スタイリッシュでカッコいいですね!
内装も気になりますが、市からの公式発表がないため不明です。
イムズとの連絡通路はあるのかも気になりますね。イムズとの連絡通路があれば回遊性かなり向上しますので。

この地下通路・駐輪場が完成すると現在歩道にある駐輪場は廃止されることになっており、天神地区の見栄えや歩行者空間の確保ができるようになります。ただ、全員がわざわざ地下まで停めに行くのかも気になりますね。違法駐輪が多発したらもとも子もないので、しっかり取り締まりを行ってほしいです。

2018年2月4日


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天神ふれあい通り自転車駐車場・新地下通路計画:工事状況part1

天神ふれあい通り自転車駐車場・新地下通路計画



・着工していました!



撮影日:2018年1月27日



いつの間にか着工していました。この白い囲いで囲われている部分は、地下街延伸時に使われていた地下車路へのアプローチがあった場所です。
工事はこの部分から地下に入って行っており、完成後は地下駐輪場へのアプローチになります。


5月の完成に向けて工事が進んでいますが、地下なので進捗率は全くわかりませんでした。
もう少しするとアプローチ部分の構造物が姿を現すかも知れないので、それを待つのみですね。


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因幡町通り地下通路計画:工事状況part1

因幡通り地下通路計画



・着工していました!



撮影日:2018年1月27日



地下通路の工事がいつの間にか着工していました。何よりも事業者が市ではなく西鉄を中心とした民間企業であることに驚きました。通路沿いに店舗を設けることで営利目的にもなるので、民間企業が主体に行うことになったのでしょうかね?

看板には12月31日までと書いてありますが、これは地下通路全体の工事が完了ということなのでしょうかね?
もしそうだとすると予想より早く地下ネットワークが完成することになります。


因幡町通り全体の様子です。地下通路の工事は地上から見ても進捗率がわからないですね。

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福岡(福岡都市圏)の再開発や交通について書きます。
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